15 septembre 2021

Le projet de vente de propriétés fédérales inutilisées devient un «concours de bras de fer»

Par admin2020


Le plan semblait assez simple.

Le gouvernement fédéral possède depuis longtemps plus de biens immobiliers qu’il ne sait quoi en faire – des bâtiments vides et des sites sous-développés – mais il doit franchir des étapes avant de pouvoir vendre ses avoirs. Ainsi, les propriétés excédentaires languissent pendant que les contribuables paient la facture de l’entretien.

La solution, issue de la législation adoptée en 2016, était une agence indépendante qui identifierait rapidement les propriétés sous-utilisées et accélérerait leur élimination.

Mais rien n’a été simple avec le Public Buildings Reform Board, comme s’appelle l’agence peu connue.

Il a fallu trois ans pour que les cinq membres actuels du conseil d’administration prêtent serment, et il reste deux sièges vacants, dont celui du président. Le Government Accountability Office a signalé que le conseil d’administration n’avait pas documenté de manière adéquate la manière dont il s’y était pris pour sélectionner les propriétés à vendre. Le conseil d’administration a été poursuivi lorsqu’il a cherché à vendre un bâtiment de Seattle qui est un dépôt d’importants documents tribaux. La General Services Administration, l’agence qui dispose de la plupart des propriétés fédérales, a bafoué les conseils du conseil d’administration.

Et jusqu’à présent, une seule propriété que le conseil a recommandée à la vente a été vendue.

“Il a fallu beaucoup plus d’efforts pour se débarrasser de ces choses que les réformateurs ne l’avaient espéré”, a déclaré Demian Brady, vice-président de la recherche à la National Taxpayers Union Foundation, un groupe de pression.

Les tribulations du conseil d’administration rappellent à quel point il peut être difficile de démêler les formalités administratives du gouvernement. Certains des problèmes peuvent être attribués aux douleurs de croissance et aux difficultés de fonctionnement pendant la pandémie, et les membres du conseil d’administration soutiennent que l’agence a franchi un cap.

Mais l’augmentation du travail à distance signifie que les agences fédérales auront probablement besoin de moins d’espace de bureau, ce qui obligera le gouvernement à réduire son empreinte.

“Cet outil va être plus, pas moins, important à l’avenir”, a déclaré Daniel Mathews, responsable des ventes fédérales chez WeWork et ancien directeur du personnel du sous-comité de la Chambre qui a rédigé la législation créant le conseil d’administration.

Mais il reste à voir si le conseil d’administration aura l’impact escompté.

“C’est devenu un bras de fer”, a déclaré Norman Dong, directeur général de FD Stonewater, une société immobilière. Il a soutenu la législation en tant que commissaire du service des bâtiments publics dans l’administration des services généraux.

Le problème des biens fédéraux excédentaires remonte à des décennies, bien avant la création du Public Buildings Reform Board. En 2003, le Government Accountability Office avait placé la gestion des biens immobiliers fédéraux sur une liste de « risque élevé », en partie à cause des difficultés de longue date à décharger les biens inutiles.

L’Administration des services généraux fonctionne comme le propriétaire fédéral, gérant les bâtiments que le gouvernement possède. Mais il ne peut vendre un immeuble que si l’agence qui l’occupe le déclare « excédentaire ». Et les agences ont été peu incitées à le faire.

Cela peut coûter moins cher à une agence d’entretenir un bâtiment sur une base annuelle que de déménager des employés dans un espace plus petit et de préparer l’ancien bâtiment à vendre, même s’il est logique à long terme de retirer la propriété de ses livres. Et les agences peuvent ne pas bénéficier financièrement d’une vente car le produit va souvent directement au département du Trésor.

Si une agence considère qu’un bâtiment est « excédentaire », il y a des obstacles supplémentaires : la propriété doit d’abord être proposée à d’autres agences et, s’il n’y a pas de preneurs, mise à disposition pour les services aux sans-abri et d’autres usages. Le processus peut prendre des années, entraînant un arriéré.

Au cours de l’exercice 2015 du gouvernement fédéral, les agences ont signalé plus de 7 000 propriétés excédentaires ou sous-utilisées, selon le Government Accountability Office.

Des tentatives ont été faites, à travers les administrations républicaine et démocrate, pour remédier au problème. Une percée bipartite est intervenue en 2016 avec l’adoption de la loi fédérale sur la vente et le transfert d’actifs, connue sous le nom de FASTA, sur le modèle d’un processus réussi de réduction des installations du ministère de la Défense après la guerre froide. FASTA, on l’espérait, ferait pour les propriétés civiles ce que le processus de réalignement et de fermeture de la base avait fait pour les sites militaires.

Promulguée par le président Barack Obama juste avant qu’il ne quitte ses fonctions, FASTA a autorisé le conseil d’administration à proposer trois séries de ventes, en commençant par un groupe de propriétés « d’actifs de grande valeur » qui rapporteraient entre 500 et 750 millions de dollars. Le cycle de grande valeur était également considéré comme une stratégie à grande vitesse, car ces propriétés pouvaient contourner les cerceaux procéduraux habituels et passer directement à la vente, les bénéfices finançant la préparation d’autres propriétés à vendre. Bénéfice total projeté sur le mandat de six ans du conseil : 7 milliards de dollars.

Mais les membres n’ont prêté serment qu’en mai 2019, ce qui les a obligés à se démener pour embaucher du personnel et identifier des propriétés de grande valeur avant la date limite d’automne.

Un ancien site de missiles Nike à Gaithersburg, dans le Maryland, une banlieue de Washington, a été retenu. Il en va de même de 17 acres à Menlo Park, en Californie, parsemés de bâtiments que le United States Geological Survey évacuait. L’immobilier est à une prime dans les deux domaines.

Mais le conseil a trébuché avec sa sélection d’un bâtiment de Seattle où la National Archives and Records Administration stocke des documents historiques. Les membres du conseil d’administration ont estimé que le bâtiment délabré était mûr pour un réaménagement, mais les protestations d’universitaires et de tribus préoccupés par la perte de l’accès aux documents ont conduit à une action en justice du procureur général de Washington et, finalement, au retrait de la propriété.

Le conseil d’administration a également recommandé la vente du Chet Holifield Federal Building – un immeuble de bureaux en forme de ziggourat sur 92 acres à Laguna Niguel, une ville du comté d’Orange, en Californie – mais des problèmes de préservation historique ont retardé le processus.

La liste finale des propriétés FASTA a été réduite à 11. Pour accélérer les ventes et maximiser les retours, le conseil a recommandé que la General Services Administration engage une société de courtage pour vendre ensemble les propriétés restantes. Le conseil d’administration a estimé qu’une vente de portefeuille attirerait “les acheteurs potentiels les plus importants et les meilleurs”, a déclaré D. Talmage Hocker, membre du conseil d’administration, fondateur et directeur général d’une société immobilière à Louisville, dans le Ky.

“Nous sommes censés gagner de l’argent”, a déclaré Angela Styles, membre du conseil d’administration et ancienne responsable du Bureau de la gestion et du budget.

Mais après avoir embauché une société de courtage, l’administration a inversé le cours, décidant de vendre les propriétés elle-même, une par une, sur son site Web d’enchères – le même endroit où elle décharge les chariots élévateurs usagés, le mobilier de bureau, les pointes de chemin de fer et les bottes de combat.

L’année dernière, la General Services Administration a vendu 59 propriétés sur le site Web d’enchères pour un total de 52,59 millions de dollars, mais c’est une fraction de ce qui était envisagé pour les propriétés FASTA.

“La GSA a déterminé qu’offrir des propriétés sur la base d’une vente d’actifs individuels, plutôt que dans une vente de portefeuille groupée, était la meilleure solution”, a déclaré Christina Wilkes, porte-parole de l’agence.

Mais jusqu’à présent, seules huit des propriétés FASTA ont été mises aux enchères ; parmi ceux-ci, un parking à Idaho Falls, Idaho, a été vendu pour 268 000 $.

« La preuve est dans le pudding », a déclaré David L. Winstead, membre du conseil d’administration et ancien responsable de l’Administration des services généraux. « Il a fallu plus de temps pour réaliser ces ventes, et nous sommes impatients de les réaliser et de les financer dans le fonds des actifs publics. »

Alors que les bénéfices affluent, le conseil d’administration est en train d’assembler sa prochaine liste de propriétés, prévue pour décembre, avec quelques changements dans sa façon de faire des affaires. En réponse aux critiques du Government Accountability Office, le conseil d’administration a étoffé la documentation. Après la débâcle avec la propriété de Seattle, les membres font plus de sensibilisation auprès des fonctionnaires publics dans les districts desquels se trouvent les sites potentiels.

“Nous avons appris une leçon”, a déclaré Mme Styles. « La communication est absolument essentielle. »

Malgré leurs difficultés initiales, les membres du conseil d’administration restent optimistes quant à leur mission, qui consiste notamment à faire des recommandations sur la consolidation des opérations de l’agence – libérant potentiellement plus de bâtiments à vendre – et sur le fait de faire entendre leur voix.

Le conseil a jusqu’en 2025 pour faire sa marque.