18 juillet 2021

Votre guide de règlement des différends entre propriétaires et locataires commerciaux – Immobilier et construction

Par admin2020


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introduction

Au cours des 15 derniers mois, depuis mars 2020, les arriérés de loyers commerciaux ont atteint des niveaux sans précédent au Royaume-Uni. Et, avec des restrictions gouvernementales toujours appliquées à certains des recours habituels pour récupérer les arriérés de loyer pour les propriétaires commerciaux, il est d’autant plus important que les différends entre propriétaires et locataires soient réglés rapidement, par le biais d’accords négociés pour l’avenir.

Des annonces récentes ont indiqué qu’une nouvelle législation devrait être publiée dans les prochains mois, ce qui pourrait forcer les propriétaires et leurs locataires à recourir à un arbitrage exécutoire plutôt que d’aller devant les tribunaux. Cela aura un impact sur toutes les discussions sur les arriérés et mettra potentiellement en danger les relations entre propriétaires et locataires et les entreprises.

Compte tenu de cette situation, notre équipe d’experts en litige immobilier et en recouvrement de créances travaillera avec les deux parties pour tenter de parvenir à des accords mutuellement avantageux et apportera son soutien au cours de ces négociations. En tant que tel, nous avons élaboré ce guide utile pour vous donner toutes les informations dont vous avez besoin en tant que propriétaire commercial ou locataire, pour vous aider à prendre les mesures nécessaires pour éviter d’autres complications financières et construire une relation durable qui protège vos deux entreprises.

La situation présente

Le Coronavirus Act 2020 a initialement accordé un moratoire de trois mois sur la déchéance du bail en raison d’arriérés de loyer pour les biens commerciaux en Angleterre, au Pays de Galles et en Irlande du Nord. Celui-ci devait expirer le 30 juin 2021, mais suite à l’annonce du gouvernement le 16 juin, il est désormais prolongé jusqu’au 25 mars 2022. Le moratoire actuel sur les mesures prises par les propriétaires pour recouvrer les arriérés de loyer par voie d’huissier dans le cadre du processus CRAR élargi. Ces prolongations signifient que les propriétaires commerciaux sont désormais confrontés à de nouveaux retards dans la perception des loyers pour les arriérés accumulés pendant les périodes de fermeture forcée pendant la pandémie.

Il est important de noter que le moratoire ne dispense pas les locataires de payer leur loyer pendant la pandémie. Tous les locataires commerciaux restent responsables des paiements dus depuis mars 2020.

Jusqu’à présent, de nombreux propriétaires commerciaux ont réussi à négocier avec leurs locataires de nouveaux contrats de location améliorés qui correspondent mieux à la situation financière actuelle. Il est possible que ces concessions de loyer réussies aient pu suivre la publication par le gouvernement du Code de pratique pour les relations de propriété commerciale en juin 2020. Un élément clé de cette documentation était que les locataires étaient (et sont toujours) tenus d’être transparents avec leurs propriétaires concernant leurs finances, bien que le code lui-même n’ait pas été considéré comme un ordre obligatoire.

Arbitrage exécutoire

Dans l’annonce récente du gouvernement, il a été déclaré qu’une nouvelle législation serait introduite dans les mois à venir pour cantonner les arriérés qui se sont accumulés tandis que les locataires commerciaux ont été contraints de fermer temporairement en raison des blocages pandémiques successifs. On s’attend toujours à ce que les propriétaires et les locataires essaient de négocier des accords en termes de tous les arriérés liés à COVID-19, mais naturellement, toutes les négociations n’aboutiront pas. Pour résoudre ce problème, le gouvernement a indiqué qu’un nouveau processus d’arbitrage juridiquement contraignant sera mis en place pour les différends entre propriétaires et locataires qui n’ont pas encore été résolus.

Aucune date n’a encore été donnée quant à la date de publication de cette proposition de législation, mais elle est prévue pour l’automne 2021, c’est pourquoi nous encourageons fortement les propriétaires et locataires commerciaux à demander des conseils juridiques dès le début de leurs négociations. On s’attend à ce que les locataires qui peuvent payer doivent payer. Nous comprenons les difficultés liées au règlement rapide de ce type de litiges entre propriétaires et locataires, mais il est encore plus important d’essayer d’y parvenir rapidement, sinon les deux parties risquent d’être contraintes à un arbitrage exécutoire plus tard cette année.

Que peuvent faire les propriétaires commerciaux ?

Nous comprenons l’importance de générer des revenus rapidement et efficacement, en particulier compte tenu de la crise financière consécutive à COVID-19. Nous savons également qu’il est crucial pour tout propriétaire commercial de protéger sa valeur en capital et de respecter les engagements bancaires en matière d’intérêts ; il s’agit de trouver un équilibre entre ceux-ci qui peut être difficile en ce moment.

Tous les propriétaires commerciaux confrontés à des arriérés de loyer résultant de la pandémie ont un certain nombre d’options à considérer. Cela comprend actuellement l’ouverture d’une procédure judiciaire pour le recouvrement du loyer. Néanmoins, il est toujours préférable d’explorer d’abord avec votre locataire si les deux parties peuvent trouver une solution sur laquelle elles acceptent de s’engager. Là où des problèmes surviennent, c’est lorsque les locataires supposent/s’attendent à ce que leurs propriétaires offrent un loyer réduit (sous de fausses hypothèses qu’ils peuvent se le permettre). Cela risque de placer les propriétaires dans une situation de trésorerie négative avec leurs locataires. Ce sont les types de problèmes qui peuvent provoquer des désaccords entre les deux parties, ce qui pourrait mettre en péril le succès des négociations.

Risque d’insolvabilité

De nombreux propriétaires accepteront que les négociations et les concessions locatives sont cruciales pour la stabilité financière à long terme. Il est important de pouvoir conclure des accords mutuels pour permettre aux locataires de poursuivre leurs activités, étant donné qu’il peut être difficile de trouver des locataires de remplacement qui peuvent se permettre de payer (et qui ne sont pas encore sous le choc de la pandémie).

Si les propriétaires devaient perdre des locataires à cause de l’insolvabilité dans le climat actuel, les coûts de la procédure d’insolvabilité sont élevés et ils devraient potentiellement survivre avec des locaux vides et être redevable des tarifs commerciaux.

Recouvrement de créances

Certains propriétaires peuvent néanmoins choisir d’adopter une stratégie de recouvrement de créances. Il est bien connu que de nombreux propriétaires ou locataires commerciaux ne voient pas d’un bon œil les procédures de dettes, car les atteintes à la réputation peuvent être un facteur. Il n’y a actuellement aucun obstacle aux propriétaires d’engager une procédure de dettes devant le tribunal – et ils peuvent décider de continuer de le faire et risquer d’être suspendus à l’arbitrage s’ils ne sont pas conclus au moment où la nouvelle législation proposée devient loi. Les propriétaires pourront normalement inclure dans leur procédure une réclamation selon laquelle leur locataire paie également ses frais juridiques.

Nous disposons d’une équipe de spécialistes en recouvrement de créances qui peuvent vous aider si vous souhaitez entamer une procédure de recouvrement de créances contre votre locataire.

Que peuvent faire les locataires commerciaux?

De nombreux locataires commerciaux ont ressenti la pression financière des fermetures pandémiques, et également la pression qu’elle a exercée sur les relations avec leurs propriétaires. Nous comprenons que la priorité de tous les locataires est leur entreprise, et combien il peut être important de s’assurer qu’ils peuvent continuer à commercer à partir de leurs locaux actuels pour permettre le statu quo.

Tout au long du moratoire, les locataires ont été encouragés à payer autant qu’ils peuvent se le permettre et à donner à leurs propriétaires autant de transparence financière que possible. Le Code de bonnes pratiques le dit, avec le concept de permettre aux propriétaires d’apporter un soutien approprié partout où ils le peuvent, afin d’éviter toute procédure d’insolvabilité ou de mauvaise foi entre les parties. Malheureusement, le Code, comme nous le savons, n’a pas de mordant car il ne s’agit pas d’une loi obligatoire.

Cela signifie qu’il y a encore de nombreux locataires qui n’ont pas encore convenu de concessions avec leurs propriétaires. De notre point de vue, il est conseillé à tout locataire commercial cherchant à négocier de cette manière de prendre note de ce que le Code décrit et d’envisager de fournir les détails de ses informations financières à son propriétaire lors des négociations.

Nous conseillons également fortement aux locataires commerciaux de prendre contact avec notre équipe, afin que nous puissions leur donner des conseils juridiques appropriés pour les accompagner tout au long du processus de négociation.

Il convient de noter l’importance de la confiance ici aussi. Si la confiance est rompue entre le propriétaire et le locataire en raison d’une réticence à partager des informations ou au moins d’essayer de négocier correctement avec transparence, cela constituera probablement un obstacle au succès.

Que se passe-t-il après le 25 mars 2022 ?

Indépendamment du moratoire, les locataires doivent toujours payer leur loyer, qu’il soit exigible pendant la pandémie ou après. Le processus d’arbitrage imminent ne s’appliquera qu’aux arriérés pandémiques, et il y a toutes les chances que la législation actuelle (une fois publiée à l’automne) puisse inclure diverses exemptions de sorte que certains locataires risquent toujours d’être poursuivis pour arriérés pandémiques. Il y aura naturellement des questions des deux parties et, malheureusement, entre-temps, les tribunaux sont étouffés par un arriéré important de procédures de loyer. Il y a une grande valeur de loyer impayé enfermé dans ces procédures.

Il est clair que les locataires commerciaux sont censés « régler leurs différends » par des négociations précoces avec leurs propriétaires eux-mêmes, sinon ils risquent de faire face aux conséquences d’une action en justice ou d’un arbitrage forcé.

Il est important de noter que tous les locataires pourraient toujours être poursuivis pour des arriérés accumulés pour non-paiement de loyer pendant la pandémie. Si un locataire et son propriétaire sont contraints à un arbitrage exécutoire, ce processus ne couvrira probablement que les arriérés dus tout au long de la pandémie. Cela signifie également que les locataires sont toujours passibles de poursuites pour les paiements de loyer post-pandémie (car ils ne seront probablement pas soumis au processus d’arbitrage de toute façon), ce qui pourrait les laisser dans une situation financière pire que s’ils avaient accepté des concessions. avec leur propriétaire.

Un espace de respiration : le programme de répit de la dette

Le 4 mai 2021, le gouvernement a introduit « Breathing Space », un programme de répit de la dette qui offre à certains débiteurs une protection juridique contre leurs créanciers. Un espace de respiration standard est disponible pour toute personne ayant des problèmes d’endettement ; il leur donne une protection juridique jusqu’à 60 jours. Il existe également un espace de respiration disponible pour certaines personnes pour des raisons de santé mentale.

Certains locataires commerciaux qui sont des particuliers peuvent en bénéficier.

En savoir plus sur le programme de répit de la dette Breathing Space >>

Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils spécialisés doivent être recherchés au sujet de votre situation particulière.