7 juillet 2021

Bonnes affaires et temps difficiles dans l’immobilier à Phnom Penh

Par admin2020


La seconde moitié de l’année devrait continuer d’être difficile pour les promoteurs immobiliers, offrant des bonnes affaires potentielles aux acheteurs et aux locataires, selon CBRE, le plus grand cabinet de conseil immobilier à capitaux étrangers du Cambodge. CBRE affirme qu’une reprise de l’immobilier en 2022 dépend du succès du programme de vaccination du gouvernement et de toutes les nouvelles mesures qu’il prendra pour aider à stimuler les ventes.

« La résurgence de l’épidémie au Cambodge a été un véritable combat et a frappé très durement le marché. Une grande partie de cet impact a eu lieu au deuxième trimestre[of the year] car nous avons eu un verrouillage et cela a conduit à de gros ajustements dans les chiffres que nous voyons », a déclaré James Hodge, directeur général de CBRE.

« Nous prévoyons que les six prochains mois suivront un schéma similaire d’amélioration et de détérioration. Il y a de la lumière au bout du tunnel, mais il faudra encore un certain temps pour que la tempête soit surmontée », a-t-il déclaré.

Hodge voit un potentiel de progrès car de nouveaux projets d’infrastructure tels que de nouvelles routes autour de Sihanoukville et le nouveau stade national Morodok Techo de Phnom Penh donnent aux développeurs l’accès à de nouvelles zones pour créer des emplacements souhaitables pour les acheteurs.

Pour les acheteurs et les locataires, il y a plus d’offre et beaucoup plus de place pour marchander le prix. Hodge dit qu’il continuera d’être un marché d’acheteurs l’année prochaine alors que de plus en plus d’appartements arrivent sur le marché.

« Ce ralentissement de l’offre neuve n’est pas malsain du point de vue des occupants et des investisseurs. Si vous êtes propriétaire de ces projets, il y a moins de concurrence lorsque vous recherchez un locataire, mais cela crée de l’incertitude. Nous nous attendons à une augmentation de 50 % du nombre d’unités en copropriété achevées d’ici la fin de l’année », a-t-il déclaré.

Les résidences hôtelières sont également abondantes et bon marché car les expatriés constituent une grande partie de leur clientèle et beaucoup ont quitté Phnom Penh, tandis que de plus en plus d’hôtels affamés de touristes ont également commencé à proposer des options de long séjour.

« La plupart des unités du centre-ville sont dans le haut de gamme mais, au second semestre, nous assisterons à une diffusion vers des logements plus abordables et de milieu de gamme. En outre, certains condominiums haut de gamme comme The Gateway et le Peak, nous pouvons donc nous attendre à des changements spectaculaires au second semestre. Au fur et à mesure que de grands projets arriveront sur le marché, nous verrons un impact sur les tarifs pouvant être facturés », a déclaré Hodge.

« Le loyer est une histoire similaire. Bien qu’il y ait eu une réaction plus forte des appartements avec services, les tarifs haut de gamme descendent en dessous de 22 $ le mètre carré, il y a donc eu une forte réaction après le second semestre 2020 », a-t-il déclaré.

Dans le secteur commercial, il y a moins de locataires, mais une offre limitée de logements neufs a limité la baisse des prix de location.

« Nous anticipons 200 000 unités à la fin du premier semestre et une réduction à 120 000 mètres carrés locatifs nets. Cela a un effet à la baisse sur les taux d’occupation, le taux d’occupation du centre diminuant de 3,8 % de moitié. Il y a 72 pour cent d’occupation dans les unités centrales. Nous prévoyons que 52 659 mètres carrés de surface locative nette arriveront sur le marché d’ici la fin de l’année », a déclaré Lawrence Lennon, directeur associé de CBRE.

Il a ajouté qu’il est prévu que les loyers moyens des bureaux appartenant à la centrale baissent à mesure que l’offre entre sur le marché, notant qu’une légère augmentation des loyers semestriellement par rapport à 2020 a été observée, mais qu’il s’agissait d’une base de référence basse. Lennon a déclaré avoir vu une légère augmentation des transactions et que les locataires ont commencé à explorer des options alors que les forces du marché mettaient les locataires aux commandes. Lennon a ajouté qu’il pourrait s’agir d’un phénomène de courte durée à mesure que de nouvelles offres entrent sur le marché.

Les entreprises recherchent des bureaux plus petits, car de plus en plus de personnes travaillent à domicile et le ralentissement économique les a obligées à licencier du personnel.

Près d’un Cambodgien sur cinq a reçu deux vaccinations, la campagne étant fortement axée sur Phnom Penh. Malgré cela, le Premier ministre Hun Sen a récemment mis en garde contre une troisième vague d’infections à coronavirus, qui pourrait continuer la douleur du marché immobilier l’année prochaine, à la fois pour les développeurs résidentiels et commerciaux.

“Ce à quoi je m’attendrais est une répétition de l’année précédente”, a déclaré Lennon.

« Nous avons connu une année très difficile pour le marché de la vente au détail et des bureaux. La clé est d’avoir [business] locataires pour recevoir des clients mais lorsque la fréquentation est aussi faible qu’aujourd’hui et qu’il n’y a pas de vue d’amélioration à moins que le vaccin ne soit efficace, nous ne voyons aucune amélioration pour le marché de détail en termes d’occupation. S’il y a une autre vague, nous assisterons à un retour au travail à domicile ou à une minimisation des effectifs au bureau. Il est possible que le gouvernement autorise les gens à travailler dans un sens limité, ce qui peut offrir une certaine flexibilité aux propriétaires et aux occupants, il est donc difficile de prédire comment les choses se dérouleront s’il y a une autre vague, mais nous pouvons espérer que le vaccin minimisera l’impact, ” il a dit.

Hodge de CBRE affirme que le gouvernement est dans une impasse car il doit équilibrer les besoins des développeurs, des acheteurs et des banques.

“Le gouvernement ressentira une pression pour maintenir les niveaux d’activité, mais il doit également examiner s’il existe un risque pour le secteur bancaire et l’impact sur l’économie d’un ajustement de leurs prix immobiliers”, a-t-il déclaré.

« Offrir des incitatifs fiscaux serait bénéfique pour soutenir les acheteurs de copropriétés dans le segment inférieur du marché. Ils pourraient envisager des exonérations de droits de timbre comme au Royaume-Uni, où il a vraiment poussé le marché immobilier à ses plus hauts niveaux. Il vaut mieux pousser et promouvoir à partir du niveau de base plutôt que du haut de gamme du marché », a-t-il déclaré.

Le conseil de CBRE aux acheteurs et aux locataires est de continuer à chercher des bonnes affaires et d’être prêt à faire une offre inférieure. Quant aux propriétaires d’immeubles de bureaux et de centres commerciaux, ils disent qu’une leçon de service à la clientèle devrait être payante.

Lennon a déclaré: «Accrochez-vous à vos locataires, engagez-vous avec eux et essayez d’entendre leurs préoccupations. Garder la main sur ce que vous avez et essayer de prolonger le bail est important.