2 juillet 2021

Un regard basé sur des données sur l’impact de COVID sur l’immobilier commercial

Par admin2020


Par Walter Torous, Adam Decter et Peter Finch

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Law360 (2 juillet 2021, 17h20 HAE) —

Walter Torous
Walter Torous
Adam Decter
Adam Decter
Pierre Finch
Pierre Finch

La pandémie de COVID-19 a profondément affecté notre économie, remodelant le nombre d’entre nous qui menons notre vie quotidienne et la façon dont les entreprises fonctionnent.

Dans cet article, nous discutons de la manière dont la pandémie a affecté l’immobilier commercial, ou CRE, en nous concentrant sur les différences au niveau sectoriel et en comparant les tendances actuelles au dernier épisode majeur de détresse de la CRE observé lors de la crise financière de 2008.

Immobilier commercial pendant et après la pandémie

Les évolutions de la CRE pendant la pandémie ont considérablement varié selon les secteurs, comme le montre la figure ci-dessous.[1]

Suite au déclenchement de la pandémie à la fin du premier trimestre 2020, les prix des propriétés hôtelières ont particulièrement chuté (-10% jusqu’au premier trimestre 2021), inversant la forte tendance à la hausse observée ces dernières années, selon CoStar Group, un principale source d’annonces et d’informations sur la CRE.

Le secteur des bureaux avait connu des conditions plus faibles que l’hôtellerie prépandémique, et le début de la pandémie l’a également poussé à décliner (-4% jusqu’au premier trimestre de 2021).[2]

D’autre part, bien que les prix des commerces de détail stagnent depuis encore plus longtemps que ceux des bureaux, dans l’ensemble, ils ont été étonnamment résistants pendant la pandémie et sont restés relativement stables.

Cependant, ces données agrégées peuvent masquer le fait que certains types d’espaces de vente au détail, comme les épiceries, se sont plutôt bien comportés, tandis que d’autres, comme les grands magasins du centre-ville, ont beaucoup souffert. À l’opposé, l’immobilier industriel, qui comprend les installations de fabrication et les entrepôts, a continué de s’apprécier fortement même pendant la pandémie.

Les données sur les dépenses de consommation peuvent aider à expliquer certaines de ces tendances. Les données du Bureau of Economic Analysis des États-Unis confirment l’observation selon laquelle de larges segments de la population ont tout simplement cessé de voyager et de faire le type de dépenses qui va généralement avec, ce qui a des conséquences importantes pour le secteur de l’hôtellerie.

Les dépenses en services de restauration et d’hébergement ont diminué de 22 % au cours des quatre trimestres commençant au deuxième trimestre de 2020 par rapport aux quatre trimestres précédents ; les chiffres analogues pour les dépenses de transport (une baisse de 36 %) et les dépenses de divertissement (une baisse de 35 %) étaient encore pires.

Comme la baisse globale des dépenses de consommation a été de 4 % beaucoup plus modeste,[3] il n’est pas surprenant que les entreprises hôtelières et donc les propriétés aient subi de plein fouet la baisse des prix des CRE, compte tenu de ces changements dans la façon dont les gens dépensent leur argent.

De même, les propriétés commerciales ont été affectées par des changements dans la façon dont les consommateurs font leurs achats. Notamment, la part des dépenses de détail effectuées en ligne est passée de 16% en 2019 à 21% en 2020, une accélération d’une tendance déjà importante.[4]

Cette tendance semble également se refléter dans les données sur les prix de la CRE, le prix des propriétés commerciales stagnant, tandis que les propriétés industrielles, qui incluent celles utilisées pour stocker l’inventaire de la vente au détail en ligne, se portent plutôt bien.

Dans le cas des bureaux, l’adoption généralisée du travail à domicile a entraîné une diminution spectaculaire de l’utilisation de ces propriétés : 2020 a vu une réduction de l’utilisation des bureaux de 84 millions de pieds carrés, un renversement spectaculaire des tendances récentes qui ont vu environ 50 millions de pieds carrés ajoutés par an.

Même ces chiffres frappants sous-estiment probablement l’abandon des espaces de bureaux, car la disponibilité de la sous-location est à un niveau record, démontrant que les entreprises cherchent activement à réduire leur empreinte de bureaux. Au total, le taux de vacance des bureaux atteint un record de 18,2 %.[5] Au fur et à mesure que les entreprises se sont éloignées des bureaux, le prix du CRE de bureau a baissé.

Les prix de la CRE à l’avenir dépendront de manière critique de l’évolution de ces modèles de comportement une fois que la crise de santé publique sera plus fermement maîtrisée.

Les établissements hôteliers se portaient assez bien avant que la pandémie ne frappe, et il semble probable qu’une fois la pandémie reculée, les gens retourneront, peut-être même rapidement, aux repas en personne, aux voyages et à d’autres activités récréatives.[6] Par conséquent, la forte baisse que nous avons constatée des prix des propriétés hôtelières n’est peut-être que temporaire.

D’un autre côté, l’abandon du commerce de détail physique s’était déjà produit depuis des années,[7] et un retour aux niveaux prépandémiques semble moins probable ici, de mauvais augure pour l’avenir des propriétés commerciales.

Le prix des immeubles de bureaux est peut-être le plus difficile à prévoir. En particulier, de nombreuses entreprises, qui au départ n’avaient adopté un dispositif de travail à domicile que par nécessité, auraient trouvé la stratégie étonnamment réussie et populaire auprès de leur main-d’œuvre.[8]

La mesure dans laquelle les entreprises ramènent les travailleurs au bureau est une inconnue majeure et sera essentielle pour déterminer les prix du CRE de bureau à l’avenir.

En outre, des programmes d’hôtellerie visant à réduire l’empreinte des bureaux des entreprises étaient déjà à l’étude avant la pandémie, mais nous avons peu de certitude sur le succès de ces idées et d’autres idées hybrides de travail à domicile/en personne.

La popularité du travail à domicile a varié selon l’âge, le sexe, le revenu et l’éducation, les travailleurs plus instruits et à revenu plus élevé affirmant fortement que leur travail peut être effectué à domicile.[9] Si cela laisse présager des changements dans la composition des employés de bureau commerciaux, cela peut également affecter les prix de la CRE.

Contrastes avec la crise financière de 2007-2008

Nous pouvons mieux comprendre ce qui se profile pour la CRE en considérant les similitudes et les différences avec les tendances observées pendant la crise financière mondiale de 2007-2008 et ses conséquences.

La figure ci-dessus montre que, contrairement à la pandémie, la baisse des prix des CRE s’est produite dans tous les secteurs pendant la crise financière mondiale. En effet, alors que la crise financière mondiale est généralement associée à des turbulences dans le secteur résidentiel, la baisse des prix pour la CRE à cette époque était en réalité plus prononcée.

Compte tenu de l’énormité de la dislocation économique causée par la pandémie, avec des fermetures d’entreprises et un chômage atteignant 15% – bien au-dessus de son pic pendant la crise financière mondiale[10] — il est frappant de constater que l’effet global sur les prix de la CRE a été beaucoup moins prononcé, du moins jusqu’à présent.

Pour comprendre cela, rappelez-vous qu’avant la crise financière mondiale, il y avait une frénésie d’attentes haussières et d’expansion du crédit, et les prix de l’immobilier, tant commerciaux que résidentiels, ont grimpé en flèche avant de s’effondrer lorsque la bulle a éclaté.[10]

Il n’y avait pas eu de boom analogue avant la pandémie. Bien que les prix de la CRE aient fortement augmenté en 2019, augmentant de 8 %, cette croissance est éclipsée par la période qui a précédé la crise financière mondiale : 17 % en 2004, 16 % en 2005 et 11 % en 2006. Les prix n’ayant pas gonflé autant avant la pandémie, ils avaient moins de chemin à parcourir.

De plus, un soutien plus actif du gouvernement et une activité de verrouillage moins agressive de la part des prêteurs ont probablement contribué à une plus grande stabilité des prix pour la CRE pendant la pandémie.[11]

Une grande partie de cette activité de la Réserve fédérale et du Congrès pendant la pandémie a soutenu la CRE indirectement en aidant à atténuer le coup porté aux dépenses de consommation et à l’économie en général. Le Paycheck Protection Program, qui offrait aux entreprises des prêts avantageux pouvant être utilisés pour payer un loyer, entre autres, revêtait probablement une importance particulière pour la CRE.[12]

Enfin, lorsqu’on pense aux instruments financiers qui dépendent de la CRE, la crise financière mondiale a eu un impact disparate sur la performance des titres adossés à des crédits immobiliers adossés à des crédits résidentiels par rapport à ceux adossés à des crédits commerciaux.

Même si la baisse des prix a été un peu plus importante dans le secteur commercial, les titres adossés à des prêts commerciaux provenant de 2004 à 2008 ont subi des pertes de 5 %, comparativement à 16 % pour ceux adossés à des prêts résidentiels.[13]

Cette meilleure performance était probablement due à l’absence d’un segment de titres adossés à des prêts hypothécaires commerciaux à risque, à une plus grande résistance aux chocs idiosyncratiques des prêts hypothécaires commerciaux et au fait que les pertes initiales sur ces titres sont supportées par un service spécial ayant une plus grande capacité à résoudre les problèmes de les prêts sous-jacents.

La résilience des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales au milieu de la forte baisse des prix de la CRE pendant la crise financière mondiale suggère qu’ils sont susceptibles de résister à nouveau pendant les retombées de la pandémie.

Conclusion

L’impact de la pandémie de COVID-19 sur la CRE a fortement varié selon les secteurs. À ce stade, il semble peu probable que le secteur commercial connaisse une répétition des lourds litiges dans le secteur résidentiel à la suite de la crise financière mondiale.

Cependant, les retombées dans les secteurs de la vente au détail et de l’hôtellerie, et peut-être aussi des bureaux, au fil du temps peuvent entraîner une augmentation des litiges CRE qui sont résolus par les tribunaux, car les prêts et les baux sont contestés et les créanciers se disputent sur la façon de gérer les problèmes, un problème qui pourrait devenir compliqué en raison de l’octroi généralisé de l’abstention pendant la pandémie.[14]

Résoudre ces questions nécessitera de comprendre les facteurs sous-jacents idiosyncratiques affectant les décisions des parties dans différents secteurs, et bien que les leçons tirées de la crise financière précédente puissent être précieuses, il est important de reconnaître que cette fois, les conditions et les attentes sont très différentes.


Walter Torous est maître de conférences au Center for Real Estate du Massachusetts Institute of Technology et à la Sloan School of Management.

Adam Decter est directeur général et Peter Finch est vice-président d’Analysis Group Inc.

Josh Abel, associé chez Analysis Group, a contribué à cet article.

Les opinions exprimées sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement les opinions des entreprises, de leurs clients ou de Portfolio Media Inc., ou de l’un de ses ou de ses affiliés respectifs. Cet article est à des fins d’information générale et n’est pas destiné à être et ne doit pas être considéré comme un avis juridique.

[1] Sources : Indice national des prix des maisons S&P Case-Shiller et indice composite américain CoStar.

[2] Indices Costar, https://www.costargroup.com/costar-news/ccrsi.

[3] Bureau of Economic Analysis, disponible sur https://fred.stlouisfed.org/series/PCECC96 https://fred.stlouisfed.org/series/DTRSRX1Q020SBEA, https://fred.stlouisfed.org/series/DRCARX1Q020SBEA, et https://fred.stlouisfed.org/series/DRCARX1Q020SBEA, ://fred.stlouisfed.org/series/DFSARX1Q020SBEA.

[4] https://www.digitalcommerce360.com/article/us-ecommerce-sales/.

[5] https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/office-market-statistics-trends.

[6] https://www.wsj.com/articles/hertz-avis-enterprise-rental-car-shortage-11618335385?st=xkai6e8s3i9nono&reflink=desktopwebshare_permalink; https://www.bostonglobe.com/2021/04/08/lifestyle/weve-never-seen-anything-like-it-rush-is-book-summer-rentals/.

[7] https://www.cnbc.com/2019/04/02/online-shopping-officially-overtakes-brick-and-mortar-retail-for-the-first-time-ever.html.

[8] https://www.wsj.com/articles/how-remote-work-is-reshaping-americas-urban-geography-11614960100.

[9] https://www.pewresearch.org/social-trends/2020/12/09how-the-coronavirus-outbreak-has-and-hasnt-changed-the-way-americans-work/.

[10] Bureau of Labor Statistics, disponible sur https://fred.stlouisfed.org/series/UNRATE.

[11] https://www.journals.uchicago.edu/doi/pdf/10.1086/708816.

[12] https://www.wsj.com/articles/investors-bet-on-commercial-real-estate-undeterred-by-empty-offices-and-hotel-rooms-11621330204?st=car65av3rph0ev7&reflink=article_copyURL_share.

[13] https://home.treasury.gov/system/files/136/PPP%20Borrower%20Information%20Fact%20Sheet.pdf.

[14] https://ratingagency.morningstar.com/PublicDocDisplay.aspx?i=X9P8j%2F3XAQE%3D&m=i0Pyc%2Bx7qZZ4%2BsXnymazBA%3D%3D&s=LviRtUKXqs8kml5dHt7FTeOF6E2BsXnymazBA%3D%3D&s=LviRtUKXqs8kml5dHt7FTeOF6E2SZmY4%

[15] https://rebusinessonline.com/lenders-willingness-to-grant-loan-modifications-will-decline-post-pandemic/.

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