2 juillet 2021

La ville parie sur cette loi pour la sortir de 101 offres Ash, Civic Center

Par admin2020


101 Ash St. et Civic Center Plaza / Photos par Adriana Heldiz

Cette publication a été mise à jour.

San Diego parie qu’une loi anti-corruption de l’État peut être une échappatoire de deux baux municipaux qu’un gourou de l’immobilier qu’il considérait comme un volontaire a reçu plus de 9 millions de dollars pour aider à exécuter.

La procureure de la ville, Mara Elliott, et une équipe d’avocats allèguent que l’ancien conseiller Jason Hughes a violé l’article 1090 du Code du gouvernement, qui interdit aux représentants du gouvernement d’avoir des intérêts financiers dans les contrats qu’ils négocient à titre officiel. Dans des affaires passées, la loi s’est également appliquée aux entrepreneurs et consultants comme Hughes, en particulier lorsqu’ils fournissent des conseils aux représentants du gouvernement.

La loi est fondée sur le principe que les représentants du gouvernement doivent agir dans le meilleur intérêt des contribuables plutôt que dans le leur.

Les avocats de la ville soutiennent que Hughes, l’architecte des accords de location-acquisition du Civic Center Plaza et du 101 Ash St., n’a jamais dit à la ville que l’intermédiaire de l’accord, le développeur Cisterra, lui avait payé 9,4 millions de dollars pour son travail sur les baux de la ville – et que l’arrangement et le rôle qu’il a joué dans les négociations constituent un conflit d’intérêts majeur. La ville a intenté deux actions en justice cette semaine pour tenter d’annuler les deux baux.

Si les affaires de la ville aboutissent, les sanctions pourraient être lourdes. Une victoire judiciaire dans une affaire de l’article 1090 du Code du gouvernement peut entraîner l’annulation de transactions et de contrats et des ordonnances de remboursement des gouvernements, comme la ville cherche à le faire avec les accords Civic Center Plaza et 101 Ash. Les contrevenants peuvent également être inculpés au criminel si les enquêteurs peuvent prouver qu’ils ont sciemment contourné la loi. Hughes n’a été inculpé d’aucun crime.

Sans surprise, le bureau d’Elliott et l’avocat de Hughes ont des points de vue opposés sur les perspectives de la ville de se retirer des deux accords. L’avocat de Hughes soutient que Hughes n’a pas enfreint la loi et que les actions en justice engagées par le bureau d’Elliott cette semaine constituent une démagogie politique, tandis que le bureau d’Elliott soutient que les arguments de l’avocat jusqu’à présent ne tiennent pas la route.

Plusieurs avocats qui ont parlé à Voice of San Diego cette semaine ont déclaré qu’ils pensaient que la ville avait un dossier viable contre Hughes. Quelques-uns, dont l’avocat de Hughes, ont noté qu’il y avait des problèmes qui pourraient faire trébucher la quête de la ville pour tuer les deux contrats de location, y compris les relations uniques de Hughes avec la ville et un délai de prescription pour les cas de l’article 1090 du Code gouvernemental.

Ann Ravel, une avocate de la région de la baie qui a autrefois présidé la Commission des pratiques politiques équitables de l’État et la Commission électorale fédérale, fait partie de ceux qui pensent que la ville a une affaire selon laquelle Hughes a violé la loi de l’État sur les conflits d’intérêts.

“Il a utilisé sa position avec la ville essentiellement pour négocier un énorme contrat en son propre nom, ce qui est exactement ce que (la section du Code du gouvernement) 1090 était censé empêcher et empêcher”, a déclaré Ravel. «C’est lui qui a convaincu la ville de conclure ce contrat qui lui a rapporté une énorme somme d’argent.»

Michael Attanasio, un avocat de la défense en col blanc chevronné qui représente maintenant Hughes, affirme que son client était un conseiller informel plutôt qu’un employé soumis à la loi de l’État et qu’il a pris soin de faire savoir aux hauts responsables de la ville qu’il espérait être payé pour son travail sur les offres. Il cite également un avis de la Cour suprême de l’État de 2017 qui comprenait un passage suggérant que les entrepreneurs externes embauchés par des agences gouvernementales ne peuvent pas toujours conclure qu’ils doivent subordonner leurs propres intérêts financiers à ceux du public.

“Les divulgations transparentes de Jason aux hauts fonctionnaires de la ville sont fatales à l’allégation du procureur de la ville”, a écrit Attanasio dans un e-mail à VOSD. « Jason a révélé qu’il demanderait une indemnisation à des tiers sur des transactions alternatives de location-acquisition au maire, au chef de cabinet du maire, au directeur financier, au directeur adjoint de l’exploitation et au directeur des actifs immobiliers. Cette dernière responsable, Cybele Thompson, a signé un accord avec Jason dans lequel elle a spécifiquement reconnu et accepté qu’il demanderait une indemnisation à d’autres parties.

Thompson, l’ancien maire Kevin Faulconer et son chef d’état-major de l’époque, Stephen Puetz, ont déclaré à VOSD qu’ils ne se souvenaient d’aucun paiement.

La porte-parole d’Elliott, Hilary Nemchik, a déclaré que la ville n’avait reçu que des rapports non confirmés sur les paiements de Cisterra à Hughes jusqu’à lundi, lorsque le développeur Cisterra a fourni des documents confirmant qu’il avait payé Hughes. Nemchik a également déclaré à VOSD que les avocats de la ville sont certains de la position de Hughes avec la ville et que les paiements qu’il a reçus le placent dans la ligne de mire de la section 1090 du Code du gouvernement, malgré les arguments contraires de son avocat.

“Il s’agit d’un cas de conflit d’intérêts classique où Hughes a fait passer ses propres intérêts avant son devoir de représenter la ville”, a écrit Elliott dans un communiqué. « Il n’a produit aucune preuve qu’il a divulgué ses intérêts financiers substantiels dans ces transactions à la Ville ou au public. Nous sommes convaincus que le tribunal sera d’accord.

Une poignée d’avocats a déclaré à VOSD que les divulgations rapportées par Hughes sur ses plans de paiement – ​​et son rôle unique de conseiller la ville sur les questions immobilières – sont susceptibles d’être des points de débat importants dans l’affaire.

En 2013, alors que la ville faisait face à une série de problèmes immobiliers au centre-ville, le maire de l’époque, Bob Filner, a accepté l’offre de Hughes de servir de conseiller immobilier non rémunéré. Les deux ont mis en valeur la valeur que la ville obtiendrait de l’arrangement, y compris les économies de commissions qu’elle paierait autrement à d’autres courtiers immobiliers.

« J’apprécie l’engagement de Jason envers le service public dans ce rôle consultatif, qu’il exercera sans rémunération d’aucune partie », a écrit Filner dans un communiqué de presse d’avril 2013 annonçant la nomination.

Plus d’un an après le début de l’accord de volontariat, la ville risquait d’être forcée de déplacer rapidement des centaines d’employés de la ville hors du Civic Center Plaza après que son bail de longue date soit passé d’un mois à l’autre et qu’une contestation judiciaire ait bloqué les efforts pour obtenir la caution. marché pour financer un achat rapide.

Hughes a proposé une solution sous la forme d’un contrat de location-acquisition qui permettrait à la ville de payer essentiellement une hypothèque mensuelle et de devenir propriétaire du bâtiment après 20 ans. Cisterra accepterait le contrat d’achat antérieur de 44 millions de dollars de la ville pour acheter Civic Center Plaza, puis exécuterait le bail avec la ville.

L’avocat de Hughes a déclaré qu’il avait signalé son intention d’être payé par les parties de l’autre côté de cet accord dans des e-mails et une lettre obtenue par VOSD.

Mais d’anciens hauts responsables de la ville, dont Puetz, se disent choqués cette semaine d’apprendre que Cisterra a payé à Hughes un peu plus de 5 millions de dollars de frais pour Civic Center Plaza et 4,4 millions de dollars pour l’accord pratiquement identique d’Ash Street près de deux ans plus tard.

La plupart des avocats qui ont parlé à VOSD cette semaine – à l’exception de l’avocat de Hughes – ont déclaré qu’ils pensaient que Hughes serait soumis au code gouvernemental 1090 bien qu’il ait simplement signé avec la ville en tant que bénévole.

Gary Schons, un ancien procureur général adjoint principal qui a ensuite passé des années à conseiller les gouvernements sur des questions telles que 1090, faisait partie de ceux qui ont déclaré que Hughes n’aurait probablement pas de retrait simplement parce que la ville ne l’avait pas payé.

“Peu importe qu’il n’ait pas été payé”, a déclaré Schons. « Il a volontairement pris sur lui de se mettre en position de travailler avec la ville, de travailler en leur nom. »

Schons, qui a examiné la lettre que Hughes a déclaré avoir partagée avec les responsables de la ville, a déclaré que les divulgations de Hughes à la ville sur les paiements de Cisterra faisaient également défaut, car il n’a jamais précisé qui le payait et combien il était payé dans ces divulgations.

“C’est une divulgation dénuée de sens”, a déclaré Schons. “Ce n’est pas du tout une divulgation.”

Ravel a accepté.

“Sa divulgation n’était pas une divulgation complète, et ses relations n’étaient pas une divulgation complète”, a déclaré Ravel. “C’est ça le problème.”

Attanasio a déclaré que les responsables de la ville auraient pu demander d’autres divulgations ou examens juridiques après que Hughes leur ait présenté la lettre de novembre 2014 décrivant son intention d’être payé, mais ne l’a jamais fait.

“Tout ce qu’ils avaient à faire était de le dire”, a écrit Attanasio dans un e-mail à VOSD.

L’avocat Gil Cabrera, qui a autrefois présidé la commission d’éthique de la ville, a souligné la décision de l’équipe juridique de Hughes d’affirmer essentiellement que ses divulgations et son statut de consultant bénévole auprès de la ville devraient faire de lui une exception au code gouvernemental 1090.

Dans la plupart des cas, a déclaré Cabrera, la divulgation ne nie pas un conflit d’intérêts.

“Ils soutiennent qu’il est possible que ses intérêts soient raisonnablement en place compte tenu de ses divulgations, mais la règle générale est que les consultants externes ayant une influence sur une décision municipale sont soumis à 1090”, a déclaré Cabrera.

Ces arguments sont cruciaux, a déclaré Cabrera, car la position unique de Hughes et ses divulgations signifient que l’affaire contre lui sera probablement débattue devant les tribunaux pendant des années. Après tout, il n’y a pas eu d’autre cas exactement comme celui-ci.

“Il n’y a pas de slam dunk parce qu’en fin de compte, une cour d’appel devra décider si en fait Hughes était soumis à 1090”, a déclaré Cabrera.

Avant que l’affaire n’en arrive à ce point, Attanasio a un autre argument juridique qu’il envisage de faire flotter.

Il se prépare à soutenir qu’un délai de prescription de quatre ans pour l’article 1090 du Code du gouvernement devrait s’appliquer puisque la loi stipule que toute action en justice doit démarrer dans les quatre ans après que le plaignant a découvert des problèmes, ou “dans l’exercice d’une diligence raisonnable devrait a découvert.”

Le délai de prescription s’applique dans ce cas, a déclaré Attanasio, car Hughes a informé la ville en 2014 qu’il voulait être payé pour les contrats de location-acquisition et a obtenu la signature de Thompson sur une lettre le disant. (Thompson a déclaré qu’elle ne se souvenait pas d’avoir signé la lettre.)

« Le délai de prescription a commencé à courir lorsque la ville a su exactement de quoi elle se plaignait maintenant – que Jason serait payé sur les transactions Civic Center Plaza et 101 Ash », a écrit Attanasio. « Le temps de présenter cette réclamation a expiré en 2018. »

L’ancien avocat de la ville Mike Aguirre, qui fait partie d’une équipe d’avocats contestant l’acquisition de 101 Ash dans une action civile distincte, a également noté le délai de prescription cette semaine et s’est demandé si les divulgations passées pourraient compliquer le cas de la ville.

“Il est important de savoir quand le procureur de la ville a su et il est important de savoir comment le procureur de la ville a appris”, a déclaré Aguirre lors d’une conférence de presse mercredi.

Elliott a déclaré que son bureau avait intenté une action en justice contre les violations présumées des 1090 violations de Hughes dès qu’il les avait documentées.

« Construire un dossier solide nécessite un travail initial. Une fois que nous avons eu les faits dont nous avions besoin pour prouver notre cas, nous avons modifié notre action en justice et engagé le litige (Civic Center Plaza) », a écrit Elliott dans un communiqué.

Mettre à jour: Ce message a été mis à jour pour inclure une déclaration du procureur de la ville.