1 juillet 2021

Comment les communautés Greystar et Essex créent des communautés d’adultes actifs du marché intermédiaire

Par admin2020


Avec des prix généralement inférieurs à ceux de la vie autonome, les communautés d’adultes actifs sont un point d’entrée naturel pour les logements pour personnes âgées du marché intermédiaire. Mais le type de propriété a ses nuances, et la création d’une telle communauté peut nécessiter un certain degré de créativité.

Il suffit de demander à Frankie Pane, président et chef de l’exploitation d’Essex Communities, un opérateur basé à Omaha, dans le Nebraska, qui s’est tourné vers la location de propriétés pour adultes actifs.

“Vous devez être créatif à tous les niveaux afin d’obtenir des loyers extrêmement compétitifs”, a déclaré Pane lors d’une table ronde au Senior Housing News Active Adult Summit, qui s’est tenu virtuellement cette année. « Il ne s’agit pas toujours de réduire les dépenses, il existe d’autres moyens d’obtenir un meilleur loyer.

Il en va de même pour Greystar, qui a lancé l’année dernière sa propre marque active pour adultes sur le marché intermédiaire appelée Album. En économisant de l’argent grâce à la sélection de sites et aux opérations, le géant de l’immobilier basé à Charleston, en Caroline du Sud, est en mesure d’atteindre des loyers mensuels moyens d’environ 2 000 $ par mois dans ces communautés.

“C’est un peu moins axé sur le service et un peu plus abordable pour le consommateur du marché intermédiaire”, a déclaré Robin Craig, directeur principal de Greystar, marketing immobilier stratégique aux États-Unis, lors de l’Active Adult Summit.

Bien qu’ils en soient encore à leurs débuts, les modèles d’adultes actifs des communautés Greystar et Essex illustrent un mouvement croissant parmi les fournisseurs de logements pour personnes âgées pour atteindre le segment croissant des consommateurs du marché intermédiaire.

Faire fonctionner les maths

Les deux sociétés conviennent que de nombreux composants sont nécessaires pour que les logements pour adultes actifs du marché intermédiaire fonctionnent à grande échelle, mais dans la plupart des cas, cela nécessite une attention particulière aux détails lors de la phase de planification.

Alors qu’Essex Communities a ciblé le marché intermédiaire, la société a traditionnellement utilisé un modèle d’achat. Lorsque la crise financière de 08 a frappé, « cela a vraiment été un réveil pour, je pense, beaucoup de ceux qui utilisent le modèle des frais d’entrée ou le modèle coopératif dans les logements pour personnes âgées », a déclaré Pane.

“Nous voulions rester fidèles à nos racines et rester avec des adultes actifs du marché intermédiaire”, a-t-il ajouté. « Donc, nous avons passé du temps à déterminer exactement comment nous pouvons le faire. »

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Greystar est le plus grand gestionnaire d’appartements multifamiliaux aux États-Unis et s’est associé à The Carlyle Group pour lancer puis développer rapidement sa marque active pour adultes Overture, qui s’adresse aux « segments moyen-supérieur et aisé », selon Craig.

Mais Greystar a également remarqué un segment de la population qui souhaitait des tarifs mensuels inférieurs en échange de moins de services.

“C’est vraiment ce qui a lancé cette marque de milieu de gamme”, a déclaré Craig.

Pour répondre au segment du marché intermédiaire, les deux sociétés ont opté pour des modèles permettant des économies de coûts intégrées au processus de développement et de construction – et tout commence par la sélection du site et du marché.

Pour Essex, “tout marché est une possibilité”, a déclaré Pane. Cela est illustré par deux projets sur lesquels la société s’apprête à innover : une communauté à Sioux Falls, dans le Dakota du Sud ; et un autre juste à l’extérieur d’Aspen, Colorado. Bien que les marchés soient différents, les méthodes et les pratiques d’Essex ont permis à l’entreprise de « toujours entrer à un prix avantageux pour ce qu’est la région », a-t-il noté.

« Dans les deux cas, nous serons les plus bas du marché en matière de loyer pour adulte actif [and] une vie indépendante, de loin », a ajouté Pane.

Essex recherche également généralement des marchés et des zones où les taux d’occupation se situent dans la fourchette supérieure à 90 % ou près de 100 % dans l’ensemble. A partir de là, l’entreprise peut déterminer ses coûts de développement et le taux de location attendu.

« Si nous savons qu’en tant que nouveau produit… que nous offrons le meilleur rapport qualité-prix, nous nous remplirons rapidement », a déclaré Pane.

En ce qui concerne la façon dont ses communautés d’adultes actifs du marché intermédiaire sont conçues et construites, Greystar préfère les projets avec des appartements de plus petite taille et moins de variétés de plans d’étage. Les planificateurs de l’entreprise approfondissent également les détails de l’ingénierie de la valeur, par exemple si une communauté dispose d’un parking en surface ou si un club-house est physiquement attaché à un autre bâtiment sur le campus.

Essex fait également preuve de créativité avec des développements lorsque cela est possible. Par exemple, la société a intégré des composants de vente au détail dans ses projets passés – et c’est également quelque chose que Greystar a fait. Essex vend également certaines unités aux étages supérieurs de ses communautés en tant que condos, en clin d’œil à ses racines de frais d’entrée.

“Vous utilisez le prix de vente de ces condos pour aider à compenser une partie de ce que vous emprunteriez normalement, puis cela aide à maintenir le loyer bas”, a déclaré Pane.

Un autre avantage pour Essex est le fait que l’entreprise gère ses propres fonctions de développement, de construction et de commercialisation en interne.

« Nous savons que nous n’allons pas être touchés par un [general contractor] qui est soucieux du profit sur tout un tas d’ordres de modification à la fin d’un projet – nous pouvons contrôler les coûts », a déclaré Pane. “En fait, dans notre accord de développement le plus récent que nous examinons, nous avons dépassé le budget de 2 millions de dollars.”

Une autre grande opportunité de toucher le marché intermédiaire avec des communautés d’adultes actifs réside dans le repositionnement d’une ancienne propriété en difficulté.

Essex a entrepris au cours des trois dernières années six projets qui ont commencé comme des acquisitions, et dans chaque cas, la société a pu les acquérir avec une remise de 30 à 50 % sur les coûts de remplacement.

“Nous avons ensuite pu injecter de l’argent dans les améliorations des immobilisations pour avoir un peu de coût d’absorption pendant la location, et dans chaque cas, nous avons dépassé les prévisions.” dit Pane. « Nous sommes en mesure de maintenir les loyers bas en ayant une base inférieure lors d’un achat à prix réduit. »

Greystar vise également des projets de repositionnement, comme ce fut le cas avec deux de ses récentes communautés d’albums. Dans les deux cas, l’entreprise a été en mesure de renommer et de recommercialiser les communautés, ce qui a entraîné une augmentation du taux d’occupation.

« Nous constatons certainement que cela réussit pour les propriétés existantes de notre portefeuille ou les actifs de tiers que nous prenons en charge pour gérer », a déclaré Craig.

Considérations opérationnelles

Sur le plan opérationnel, une communauté d’adultes actifs du marché intermédiaire de Greystar comprend généralement moins de personnel, des programmes d’activités animés par des résidents plutôt que par des directeurs d’activités, et aucun petit-déjeuner continental ou service de conciergerie sur place.

Pour Essex, la dotation en personnel est un domaine de contrôle des coûts. Les communautés d’adultes actifs de l’entreprise sont composées d’employés qui ressemblent à des travailleurs universels en ce sens qu’ils peuvent assumer quelques responsabilités différentes. Par exemple, un préposé à l’entretien peut aider à l’entretien ménager ou un directeur exécutif peut aider aux activités.

Essex conçoit de la même manière sa programmation. Par exemple, l’entreprise propose des services d’entretien ménager mensuels par opposition à des services hebdomadaires ou bihebdomadaires.

“Il y a alors la proposition de valeur de pouvoir dire que vous incluez l’entretien ménager”, a déclaré Pane. « Mais vous n’avez pas à compenser un membre du personnel qui se consacre uniquement à cela quatre ou cinq fois par mois. »

Évolution du marché intermédiaire

Alors qu’ils regardent vers l’avenir, Pane et Craig voient des moyens de faire évoluer le modèle du marché intermédiaire vers sa prochaine évolution. Par exemple, parce que les communautés d’adultes actifs ressemblent aux communautés de vie autonome d’il y a 10 ou 15 ans, il peut y avoir des opportunités de co-localiser des adultes actifs avec d’autres types de propriété pour servir plus de résidents tout au long du continuum de soins.

Il existe également des possibilités de co-implanter un immeuble multifamilial pour adultes actifs avec des logements isolés. Essex entreprend un projet à Chicago qui comprend un immeuble collectif entouré de chalets à louer et de duplex. Greystar entreprend un projet similaire dans une communauté Album à Scottsdale, en Arizona.

“Ils semblent partir très rapidement lorsque nous commençons la pré-location”, a déclaré Craig.

Avec une écurie d’idées fraîches et plusieurs projets en cours, Essex et Greystar sont optimistes quant à l’avenir des communautés d’adultes actifs du marché intermédiaire.

Greystar prévoit d’ouvrir sa deuxième communauté d’albums en septembre, avec environ cinq autres projets dans le pipeline de développement de la société. Dans l’ensemble, Greystar prévoit d’entreprendre environ six à huit projets d’albums par an, dépassant le développement de ses marques Overture et Everleigh.

Essex a une communauté qui devrait bientôt ouvrir la voie et cinq autres en développement, et l’opérateur réfléchit également à une poignée d’opportunités d’acquisition. La société répond également à de nombreuses demandes d’autres sociétés potentielles de logements pour personnes âgées du marché intermédiaire à la recherche de services de conseil, a déclaré Pane. Mais, il avait également un conseil à donner aux entreprises qui cherchaient à se lancer dans l’espace.

“Pour tous ceux qui… pourraient essayer de sortir de l’arène multifamiliale, je pense qu’il serait sage de s’associer à un opérateur expérimenté”, a déclaré Pane.