28 juin 2021

Acheter une maison saisie : où chercher, comment acheter et à quoi faire attention

Par admin2020


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Jeff Greenberg/Getty

Si vous êtes chercher une maison a acheter — et vous êtes à la recherche d’un accord — une forclusion peut être une option alléchante. Les propriétés saisies, qui ont été reprises par un prêteur après que les propriétaires ont fait défaut sur leur prêt, se vendent généralement beaucoup moins cher que des maisons similaires sur le marché traditionnel.

L’étiquette de prix inférieur a quelques cordes attachées, cependant. L’achat d’une maison peut être compliqué – et une maison saisie en particulier, avec son propre ensemble unique de risques et de défis. Apprenez-en plus sur la façon d’acheter une maison saisie pour décider si c’est une bonne option pour vous.

Qu’est-ce qu’une maison saisie ?

Des saisies ont été saisies par le prêteur parce que le propriétaire n’était plus en mesure de payer l’hypothèque. La plupart des prêteurs commenceront le processus de forclusion lorsque le propriétaire aura trois à six mois de retard.

Bien que le chemin vers la forclusion varie selon le prêteur, l’État et la situation spécifique du propriétaire, le résultat final est en grande partie le même : le prêteur prend le contrôle de la propriété et cherche à revendre la maison le plus rapidement possible afin de minimiser ou de récupérer les pertes. Pour accélérer ce processus, les maisons saisies bénéficient généralement d’une remise et sont souvent vendues “en l’état”, ce qui signifie que les prêteurs peuvent être réticents à effectuer des réparations.

Pour un acheteur, la principale différence entre l’achat d’une forclusion et l’achat d’une propriété traditionnellement répertoriée est que vous achetez auprès d’un prêteur et ne pas le propriétaire. Cela change la dynamique de trouver un logement, de faire une offre et de négocier un contrat.

Comment acheter une maison saisie

Avant de commencer à rechercher des offres de verrouillage à chaud, il est important de comprendre le processus et ce à quoi vous devez vous attendre.

Connaître les méthodes pour acheter une maison saisie

Un aspect délicat de l’achat de saisies est le nombre de façons dont vous pouvez les acheter. Ceux-ci inclus:

  • Ventes à découvert: Avec une vente à découvert, un prêteur s’engage à accepter un prix de vente inférieur à ce qui est dû sur le prêt. Lorsqu’un propriétaire doit plus sur son hypothèque que la valeur nette de sa maison – parfois appelée « être sous l’eau », les prêteurs peuvent accepter ce type de vente s’ils pensent qu’ils récupéreront plus d’une vente à découvert que d’une vente complète. forclusion soufflée. Les ventes à découvert sont répertoriées ouvertement sur le service d’annonces multiples et sont relativement faciles à trouver.
  • Les enchères: Si une forclusion est inévitable, la banque peut laisser le propriétaire mettre sa propriété aux enchères. Les ventes aux enchères de maisons sont généralement gérées par une agence au niveau du comté ou de la municipalité. Les acheteurs aux enchères doivent être prêts à faire une offre en espèces et à prendre des risques ; l’état de la propriété et qui détient le titre peuvent être incertains.
  • Directement du prêteur: Les propriétés qui ont terminé le processus de saisie et qui sont remises au prêteur deviennent des maisons appartenant à la banque ou à l’immobilier. Les banques ont tendance à prendre leur temps avec les maisons REO afin de trouver l’offre la plus rentable. En conséquence, l’achat d’une maison REO peut prendre beaucoup de temps, selon le nombre de saisies que la banque gère. Parfois, une banque peut mettre des mois à répondre à votre offre.
  • Du gouvernement: Des agences telles que le ministère américain du Logement et du Développement urbain, le ministère de l’Agriculture et le ministère des Anciens combattants vendent également des saisies sur les prêts qu’ils ont garantis. Vous pouvez trouver des annonces en ligne sur les différents sites Web des agences, mais vous devez travailler avec un agent immobilier pour faire une offre.
  • Preforeclosures: Les propriétaires au stade de la pré-forclusion ont reçu un avis de leur banque indiquant que la forclusion se profile. Ils auront une période déterminée pour rattraper les paiements et les frais de retard, mais chercheront souvent un acheteur qui paiera le juste prix pour leur maison pour leur éviter les ennuis financiers de la forclusion. Les preforeclosures peuvent être plus difficiles à trouver car ils ne sont pas officiellement sur le marché.

Trouvez un agent de forclusion compétent

Si vous songez à acheter une maison saisie, choisissez soigneusement votre agent immobilier.

“Un agent qui sait comment fonctionne le processus d’achat d’une propriété saisie sera très utile”, déclare Santosh Bhatt, courtier chez Greater Louisville Homes dans le Kentucky. « Comprendre le processus permet à l’agent de gérer les attentes de l’acheteur. Un agent qui manque d’expérience en matière de forclusion peut rendre la transaction un peu difficile. »

Recherchez des agents dans les zones où les taux de saisie sont élevés ou demandez à votre prêteur s’il s’associe à des agents REO. Il peut également être utile de rechercher des agents possédant les certifications Short Sales and Foreclosure Resource (SFR) ou Certified Distressed Property Expert (CDPE).

Soyez pré-approuvé

L’obtention de votre préapprobation hypothécaire est une étape essentielle pour tout acheteur potentiel, mais elle est essentielle lorsque vous ciblez les saisies. Les acheteurs de forclusion les plus réussis font des offres en espèces, ce qui leur donne immédiatement une longueur d’avance sur quiconque a encore besoin d’un financement. Une lettre de pré-approbation prouve que vous pouvez sauvegarder votre offre et conclure l’affaire.

Vous voudrez peut-être également étudier des options de prêt alternatives qui fonctionnent bien pour les saisies. Le prêt FHA 203(k), par exemple, vous permet de financer jusqu’à 35 000 $ de réparations ou de mises à niveau du prêt, ce qui est particulièrement utile car les propriétés saisies nécessitent souvent beaucoup de travail.

Recherche de maisons saisies

Un agent expérimenté ne devrait avoir aucune difficulté à vous aider à trouver des annonces de forclusion. Cependant, si vous souhaitez faire vos propres recherches, consultez ces ressources :

  • HUD Foreclosures et HomeSales.gov pointent vers diverses agences avec des listes de forclusion appartenant au gouvernement.
  • HomePath.com est le service d’annonces de forclusion de Fannie Mae, et HomeSteps.com est celui de Freddie Mac. Les deux vous permettent de rechercher par adresse, code postal ou numéro MLS.
  • Zillow et Realtor.com ont des portails de recherche spécifiquement pour trouver des maisons saisies.
  • Auction.com est une excellente ressource pour les annonces d’enchères, mais il est principalement conçu pour les investisseurs.
  • Foreclosure.com est une ressource utile pour trouver des preforeclosures avant qu’ils n’atteignent le marché.
  • Les banques et les prêteurs peuvent avoir leurs propres sites avec des listes de forclusion.

Faire une offre

Il est essentiel de comprendre le marché immobilier actuel de votre région avant de faire une offre. L’offre et la demande de saisies peuvent suivre leurs propres tendances de marché spécifiques, la recherche est donc essentielle.

Les taux de forclusion sont relativement bas depuis l’instauration du moratoire sur les forclusions en 2020, afin de compenser les défis financiers pendant la pandémie. Cependant, après la fin de ce moratoire le 30 juin 2021, davantage de saisies pourraient frapper le marché. Bhatt s’attend à une augmentation vers la fin de 2021 et au début de 2022.

“Nous sommes dans un marché de vendeurs fous, et souvent les propriétés se vendent plus cher que le prix catalogue”, dit-il. “Lorsque les stocks commenceront à augmenter, l’offre et la demande commenceront à s’équilibrer, et à ce moment-là, les acheteurs trouveront des offres intéressantes.”

Un agent expérimenté peut effectuer une analyse comparative du marché en temps réel pour vous aider à déterminer le taux en vigueur pour les propriétés de votre région, ainsi que la rapidité avec laquelle les saisies se vendent. Votre agent peut également vous aider à décider de la bonne offre à faire pour vous démarquer mais éviter de payer trop cher.

Examinez attentivement votre évaluation et votre inspection de la maison

Une fois votre offre acceptée, vous passerez aux deux étapes suivantes : l’évaluation et l’inspection de la maison.

À moins que vous ne payiez en espèces, votre prêteur exigera une évaluation pour s’assurer que la valeur de la maison correspond à votre offre. Si vous payez en espèces, vous pourriez envisager de demander une évaluation pour vous assurer que la propriété que vous achetez vaut son prix de vente.

L’inspection de la maison est encore plus importante. En tant qu’acheteur, il est de votre responsabilité de commander une inspection de la maison — cette étape est critique avec une forclusion. Vous voudrez savoir tous problème potentiel car il y a de fortes chances que vous deviez l’acheter tel quel.

“De nombreuses banques et HUD vendront les propriétés ‘en l’état’ et n’effectueront aucune réparation après la vente”, a déclaré Bhatt. “Mais certaines banques envisageront des réparations après inspection et plus encore après évaluation, surtout s’il s’agit de réparations requises par le prêteur.”

Examinez attentivement les résultats de votre inspection pour décider si les problèmes trouvés valent le rabais que vous recevez sur l’achat d’une forclusion. Essayez de négocier des réparations pour quoi que ce soit d’important, mais être prêt à partir si les dégâts sont trop importants.

Raisons d’acheter une maison saisie

Les saisies intéressent de nombreux acheteurs pour plusieurs raisons, notamment :

  • Prix ​​plus bas: Dans la plupart des cas, l’achat d’une maison saisie vous coûtera moins cher que l’achat d’une maison comparable sur le marché.
  • Meilleur retour sur investissement: En raison des économies initiales potentielles, les propriétaires peuvent investir des fonds supplémentaires dans des améliorations domiciliaires, ce qui peut produire un rendement important lorsqu’il est temps de vendre.
  • Moins de problèmes de titre (dans certains cas): Les propriétés appartenant à la banque sont soigneusement contrôlées à l’avance. La banque effacera le titre pour vous, et vous n’avez pas à vous soucier des problèmes que le propriétaire pourrait avoir. Ce n’est pas le cas des propriétés qui sont encore techniquement en possession du propriétaire ou mises aux enchères.

Risques liés à l’achat d’une maison saisie

Ne vous laissez pas entraîner par un prix attractif erreurs d’achat d’une maison. Il y a des risques sérieux impliqués.

  • Réparations coûteuses: “La plupart des agents expérimentés n’emmèneront pas les acheteurs d’une première maison dans des propriétés saisies car, souvent, elles sont en mauvais état et pourraient devenir des gouffres financiers”, explique Bhatt. Compter tout les coûts avant de conclure une affaire.
  • Un processus d’achat interminable: Parce que vous traitez directement avec une banque, il peut y avoir plus de paperasserie.
  • Forte concurrence: Si les prix des maisons continuent de monter en flèche en 2021, les saisies pourraient devenir un moyen populaire pour les acheteurs de trouver un accord, ce qui entraînerait une concurrence accrue entre les acheteurs et des prix plus élevés.
  • Délais de rachat: La plupart des États offrent une période de rachat après une vente forclusion. Pendant cette période, le propriétaire d’origine pourrait toujours rattraper son retard sur les paiements et récupérer sa maison, même après que vous ayez emménagé dans la maison. Les périodes de rachat peuvent aller de 30 jours à un an, alors assurez-vous de vérifier les lois de votre état avant d’acheter une forclusion.
  • Squatters: Si une propriété a été abandonnée pendant un certain temps, des squatters peuvent y vivre. Et s’ils sont là depuis longtemps, vous pourriez rencontrer des problèmes. Tous les États ont des lois qui accordent aux squatters des droits de possession adverse après une certaine période de temps, ce qui signifie que la propriété devient légalement la leur. Dans certains États, cette fenêtre est aussi courte que cinq ans, mais elle est généralement plus longue. Assurez-vous d’évaluer soigneusement votre propriété pour éviter tout conflit potentiel de squatters.

Une maison saisie est-elle la meilleure option pour vous?

Les saisies immobilières représentent une excellente opportunité pour les acheteurs de maison qui cherchent à économiser de l’argent et à investir dans la réhabilitation d’une propriété qui a peut-être été négligée. Mais les maisons saisies ne sont pas pour tout le monde. Assurez-vous de bien comprendre comment acheter une maison saisie et tous les risques encourus avant de vous lancer.