27 juin 2021

De plus en plus de propriétaires deviennent propriétaires de logements accessoires

Par admin2020


Beaucoup de choses ont fait défaut pendant la crise des coronavirus, et cela inclut le logement.

Lorsque le pays est entré en lock-out, les Américains étaient en mouvement. Le bouleversement soudain a provoqué une flambée des prix des maisons.

Même maintenant, les acheteurs potentiels continuent d’être exclus du marché immobilier alors que les prix montent de plus en plus.

Dans le même temps, la course au logement induite par la pandémie a mis encore plus de pression sur la demande de locations, qui sont généralement plus abordables que la propriété.

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Toute personne disposant d’un peu d’espace supplémentaire peut transformer cette pièce en location. Pour certains, c’est une opportunité d’investissement.

Alors que la crise du logement dans le pays s’intensifie, un nombre croissant de propriétaires, en particulier dans les zones à coût élevé, convertissent une partie de leur propriété en un garage, un appartement pour mamie ou une maison d’hôtes à louer à court ou à long terme.

Selon une récente note de recherche de Freddie Mac, les unités d’habitation dites accessoires, ou ADU, sont désormais un moyen populaire d’ajouter une propriété locative génératrice de revenus sur le même terrain qu’une maison unifamiliale.

“Nous sommes au milieu d’une énorme crise du logement; cela conduit à une offre et une demande économiques classiques”, a déclaré Caitlin Bigelow, PDG de Maxable, une startup qui met en relation les propriétaires avec des ressources pour construire des logements locatifs du début à la fin. “Les propriétaires considèrent les ADU comme des fruits à portée de main.” (Chaque projet Maxable commence par une évaluation pour 199 $.)

Amy O’Dorisio, 40 ans, a transformé un garage indépendant à Normal Heights, à San Diego, en une unité locative d’une chambre et d’une salle de bain.

Photo : Tyson Wirtzfeld

En 2018, Amy O’Dorisio, 40 ans, a transformé un garage indépendant en unité d’une chambre et d’une salle de bain. Au cours de la dernière année, la demande pour ces types d’appartements n’a fait que croître, a déclaré O’Dorisio, en particulier à San Diego, où elle vit et travaille comme agent immobilier résidentiel.

“Je savais que ça allait se propager et c’est le cas”, a-t-elle déclaré.

O’Dorisio a déclaré qu’elle avait dépensé 130 000 $ pour la conversion, y compris les permis et certains meubles. Elle loue maintenant l’unité pour environ 2 000 $ par mois. Elle travaille actuellement à la conversion d’une autre partie de sa propriété en un ADU supplémentaire.

“Mon objectif est d’avoir suffisamment de revenus locatifs pour ne pas avoir à travailler aussi dur”, a-t-elle déclaré.

Une vue intérieure de l’unité locative d’une chambre d’Amy O’Dorisio.

Photo : Tyson Wirtzfeld

En fait, après une année de taux d’intérêt record et de flambée des prix de l’immobilier, l’immobilier est devenu le moyen le plus privilégié d’investir à long terme, selon un récent rapport de Bankrate.com – en tête des comptes d’épargne ou des certificats de dépôt et du marché boursier .

Mais il y a beaucoup de facteurs à considérer. Pour commencer, la possibilité d’ajouter un logement accessoire dépend des ordonnances ou des règles de votre juridiction. La rareté des logements abordables pousse de plus en plus de villes à adopter une législation favorable à l’ADU, rendant ces unités légales dans de nombreux quartiers ; cependant, ce n’est pas généralisé.

Et transformer des chambres d’amis en location n’est pas bon marché. Les conversions de garage commencent à environ 100 000 $, selon Bigelow de Maxable. Construire une structure autonome séparée est encore plus.

Une fois qu’une unité est construite, il existe deux manières principales de gagner de l’argent : les flux de trésorerie et l’appréciation, selon Tendayi Kapfidze, économiste en chef chez LendingTree, une place de marché de prêts en ligne.

« Si votre objectif est de générer des liquidités, vous devrez savoir si vous pouvez louer la propriété suffisamment pour gagner plus que ce que vous dépensez pour l’hypothèque et l’entretien », a-t-il déclaré.

Les revenus locatifs devraient couvrir vos frais mensuels, y compris l’assurance et un certain montant d’inoccupation.

“Tout cela doit être moyen”, a déclaré Kapfidze.

“Si vous êtes plus intéressé par l’appréciation, vous devez estimer si la propriété vaudra plus dans plusieurs années”, a ajouté Kapfidze.

Comme toutes les choses dans l’immobilier, cela dépend en grande partie de l’emplacement, de l’emplacement, de l’emplacement.

Des villes notoirement chères comme Chicago, Miami et Seattle ont vu un nombre croissant de ces unités locatives au cours de la dernière décennie tandis que les propriétaires avec ADU dans des villes plus abordables comme Austin, Texas; Nashville et Phoenix pourraient bénéficier à l’avenir d’une augmentation soudaine des prix des loyers due à Covid.

Les villes de vacances peuvent être encore plus lucratives.

Des propriétés dans des enclaves exclusives, telles que Kiawah Island près de Charleston, en Caroline du Sud ; Key Biscayne, Floride ; Park City, Utah; Plage de Rehoboth, Delaware ; Nantucket, Massachusetts et les villes balnéaires du New Jersey, Stone Harbor et Avalon, ont la valeur la plus élevée en tant qu’investissements, selon un autre rapport de MagnifyMoney.

Néanmoins, les revenus locatifs potentiels peuvent également varier d’un bloc à l’autre, a averti Kapfidze.

“C’est quelque chose de très, très local”, a-t-il déclaré. “Avant de déterminer les finances, il est très important de comprendre le niveau de demande dans une très petite zone géographique où se trouve votre maison.”

Il est très important de comprendre le niveau de la demande dans une très petite zone géographique.

Croire se repentir

économiste en chef chez LendingTree

De plus, il peut être difficile d’accéder à votre argent une fois que vous l’avez enfermé dans l’immobilier. De nos jours, « même si la valeur de la propriété prend de la valeur, vous ne pouvez généralement pas accéder à la valeur nette avec un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit », a déclaré Kapfidze.

Depuis le début de la pandémie, le secteur bancaire a resserré les normes de prêt pour réduire les risques et plusieurs grandes banques ont complètement cessé d’offrir des HELOC ou des refinancements en espèces.

Il y a aussi des implications fiscales et d’assurance. “Vos besoins en assurance seront également différents, vous devez donc évaluer ce coût à l’avance”, a déclaré Kapfidze.

D’un autre côté, certains de ces coûts d’assurance supplémentaires pourraient être déductibles d’impôt, en plus des avantages fiscaux potentiels liés à la rénovation de l’habitat, a-t-il ajouté.

« C’est certainement quelque chose dont vous voudrez parler à un expert fiscal. »

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