26 juin 2021

C-PACE est-il le « nouveau financement EB-5 » ? La dernière décision de justice (Behring c. Wolf) ne revitalise-t-elle pas EB-5 ? — Hotel Law Blog — 25 juin 2021

Par admin2020


25 juin 2021

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Certains pensent que la récente affaire Behring c. Wolf revitalise le financement EB-5 pour les développeurs car elle ramène l’investissement minimum EB-5 à 500 000 $

Le 22 juin 2021, dans le cas de Centre régional de Behring LLC contre Chad Wolf, un tribunal fédéral du district nord de Californie a effectivement invalidé les règles définitives de l’EB-5 qui sont entrées en vigueur en 2019. Ces règles ont augmenté l’investissement minimum pour les immigrants étrangers de 500 000 $ à 900 000 $ et ont imposé d’autres restrictions.

De nombreux promoteurs immobiliers commerciaux espèrent que ce développement lancera une nouvelle vague de financement EB-5 qui pourrait alimenter leurs projets, comme ce fut le cas pendant des années (jusqu’à il y a quelques années lorsque la musique s’est arrêtée).

Ne soyez pas trop enthousiasmé par le retour du financement fiable EB-5 – mais il existe peut-être une meilleure alternative. . .

Pendant de nombreuses années, nous avons aidé les développeurs à trouver et à conclure des financements EB-5 pour de nouveaux projets de construction et de développement. Nous avons obtenu un taux de réussite de 100 % en concluant toutes nos transactions EB-5 totalisant plus de 1,5 milliard de dollars. Mais nous ne nous sommes pas sentis à l’aise d’utiliser cette source de capital depuis plusieurs années, car aucune des sources fiables avec lesquelles nous avons travaillé n’a pu s’engager dans un accord. Ils ne pouvaient pas lever les fonds des immigrants investisseurs.

Que s’est-il passé? Plus de 85% du financement provenait d’investisseurs immigrants chinois, et les délais de traitement de l’USCIS pour les visas d’immigrant sont passés à plus de 15 ans ! Aucun investisseur ne veut attendre 15 ans pour obtenir le visa d’immigration qu’il paie aujourd’hui.

Ces arriérés de traitement ont effectivement tué EB-5 en tant que source de financement fiable et robuste pour le développement immobilier commercial. La décision du tribunal invalidant les règles finales sur EB-5 ne résoudra pas ce problème ni aucun autre problème avec le programme.

Mais une meilleure alternative au financement EB-5 s’est généralisée et devrait être envisagée. Beaucoup ne sont pas au courant de cette alternative – Commercial PACE (ou C-PACE).

Le C-PACE est-il le « nouveau financement EB-5 » des développements immobiliers commerciaux ? Oui et non . . .

C-PACE est le « nouveau financement EB-5 » pour les promoteurs immobiliers commerciaux, mais seulement dans un sens notable : pratiquement tous les promoteurs immobiliers commerciaux envisageront au moins sérieusement C-PACE pour des projets dans les années 2020, tout comme ils l’ont fait avec EB-5 dans les années 2010.

Hormis la popularité grandissante et des conditions encore plus avantageuses, la solution C-PACE n’a rien à voir avec le programme EB-5

Voici quelques-unes des principales différences entre la C-PACE et l’EB-5 :

C-PACE n’a AUCUNE des caractéristiques négatives du financement EB-5. Concrètement, avec le financement C-PACE il y a :

  • Aucun permis ou approbation du gouvernement pour chaque transaction
    (uniquement les lois générales habilitantes de l’État)
  • Aucune incertitude ou longue attente pour la collecte de fonds ou les approbations réglementaires
  • Pas de circulaires d’offre, de processus de commercialisation, de traductions et de passifs liés aux titres
  • Pas d’immigration ni d’investisseurs étrangers (uniquement des sources de financement locales)
  • Aucune obligation de recours
  • Pas d’accélérations par défaut

C-PACE est l’une des opportunités de financement les plus intéressantes pour le développement, la construction, les améliorations et les réparations de l’immobilier commercial et a fait irruption sur la scène du financement. Dans un sens, il s’agit du financement « alternatif » que les promoteurs envisagent actuellement.

Qu’est-ce que Commercial PACE ou C-PACE ?

C-PACE est un financement à faible coût et sans recours qui crée un privilège sur la propriété immobilière et il est remboursé par le biais des impôts fonciers. Il n’y a pas de bilan ni de responsabilité personnelle du propriétaire ou du promoteur.

PACE est un acronyme qui signifie «Ppropriété UNEévalué Cmince Energy. Et le terme C-PACE ou Commercial PACE n’est qu’un financement PACE pour toute catégorie de biens immobiliers commerciaux.

Il existe également un programme résidentiel PACE pour les consommateurs, mais cet article n’aborde pas ce sujet. Nous traitons uniquement avec le financement PACE pour l’immobilier commercial – bureaux, multifamilial, commerce de détail, hôtels, industriel et autres.

Le financement PACE est une extension du concept de district d’évaluation local tel que ceux utilisés pour l’amélioration des écoles, les districts d’incendie ou d’inondation, sauf que le district d’évaluation n’est que la propriété financée avec C-PACE – pas toutes les propriétés du district.

La seule implication du gouvernement est constituée par les statuts et règlements initiaux d’habilitation des gouvernements étatiques et locaux. Il n’y a aucune implication ou approbation du gouvernement dans les financements individuels. Il n’y a pas de banquiers d’investissement ni d’agents de commercialisation.

Bien que le concept original derrière tout financement PACE était l’efficacité énergétique et hydrique, et des choses qui améliorent un environnement plus propre, les dépenses éligibles pour le financement PACE sont assez importantes. Dans plusieurs nouveaux projets de construction récents, jusqu’à 80 % des coûts matériels et accessoires du projet étaient éligibles au PACE.

Le financement C-PACE est un excellent moyen d’aider à financer un projet « vert », mais il n’y a pas de certification LEED ou autre approbation réglementaire. Les dépenses admissibles comprennent de vastes catégories d’étanchéité à l’air, de ventilation, d’isolation, de CVC, d’éclairage, de toiture, de chauffage de l’eau, de réfrigération, d’air comprimé, de bornes de recharge, de modernisation d’ascenseurs, d’énergie renouvelable, d’installations hydrauliques et d’irrigation, d’aménagement paysager et bien plus.

Pourquoi semble-t-il que tout le monde parle maintenant de Commercial PACE ?

Le financement PACE monte tranquillement en puissance depuis plus de 10 ans. Avec un soutien local, étatique et fédéral constant et croissant, il a mûri et s’est amélioré. Au cours des 3 à 5 dernières années, le financement C-PACE s’est généralisé et est maintenant un outil bienvenu et accepté pour le financement de l’immobilier commercial.

Voici quelques indicateurs de sa popularité explosive :

  • 37 États et le District de Columbia ont désormais adopté des réglementations habilitantes
  • 25 États et le District de Columbia ont maintenant des programmes actifs
  • Le financement de PACE a doublé, passant de 800 millions de dollars en 2020 à plus de 1,5 milliard de dollars en mai 2021
  • C-PACE est disponible pour toutes les catégories de biens immobiliers commerciaux

Pourquoi le financement C-PACE peut être intéressant :

Le financement C-PACE prend la forme d’une évaluation fiscale volontaire sur les biens immobiliers, ayant les mêmes caractéristiques et priorité qu’une taxe foncière ad valorem (généralement payée seulement deux fois par an, lorsque les taxes foncières sont payées). Voici quelques-unes des caractéristiques qui peuvent être négociées et qui peuvent rendre ce financement attrayant :

  • Taux d’intérêt inférieurs (5,5-6 %) à la dette mezzanine traditionnelle et aux fonds propres
  • Financement à taux fixe
  • Termes jusqu’à 30 ans
  • Aucun recours personnel ni garantie (sauf garantie d’achèvement)
  • Couvre généralement la construction neuve et la rénovation (ex : financement « PIP »)
  • La composante d’intérêt capitalisé permet 2-3 ans sans aucun paiement
  • Une période d’intérêt seulement est possible
  • Financement entièrement assumable (pas de composante due à la vente)
  • Prépayable (souvent avec des frais de prépaiement dégressifs)
  • Partie significative de la pile de capital (15-30%+ du coût)
  • Processus rapide et efficace (moins complexe que les documents hypothécaires typiques)
  • Déclencheurs par défaut limités
  • Pas de covenants financiers ou de tests applicables
  • Pas d’accélération par défaut

Un financement rétroactif C-PACE peut être disponible pour les propriétés achevées

Le financement PACE commercial a généralement été considéré comme un type de financement de la construction, mais il peut également être disponible pour certaines propriétés achevées ou en exploitation. C’est ce qu’on appelle le « financement rétroactif » qui peut offrir la possibilité de refinancer des améliorations qualifiées telles que les coûts des systèmes de CVC, d’électricité et d’efficacité de l’eau, des enveloppes de bâtiment, des fondations et des améliorations sismiques, et les coûts accessoires connexes. Le calcul du financement rétroactif peut inclure les coûts liés aux améliorations réalisées jusqu’à 36 mois avant la clôture, dans certaines juridictions.

Le produit du C-PACE d’un tel financement rétroactif peut être utilisé pour le fonds de roulement, le remboursement ou le remboursement des obligations de prêt existantes, ou le paiement des PIP ou des améliorations.

Comment nous pouvons vous aider avec le financement PACE commercial (C-PACE)

Les prêts C-PACE sont devenus une sous-spécialité importante et en croissance rapide dans nos capacités de financement hôtelier. Nous travaillons avec les fournisseurs/prêteurs et les emprunteurs de C-PACE. En fait, nous avons eu la chance de travailler avec l’un des principaux fournisseurs de financement C-PACE alors qu’ils étendent leur plate-forme nationale.

Nous nous félicitons des demandes de renseignements pour voir si nous pouvons vous aider à évaluer les opportunités potentielles de financement PACE.

Webinaire et plus sur le financement C-PACE

Pour en savoir plus sur C-PACE, consultez notre webinaire gratuit enregistré, «Pourquoi tant de personnes envisagent le financement PACE commercial (C-PACE) maintenant. “

Vous pouvez également trouver plus d’informations à ce sujet sur le Blog de droit hôtelier sous la rubrique Financement C-PACE. Voici quelques articles sélectionnés et quelques transactions représentatives que nous avons traitées.

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Photo de Jim ButlerC’est Jim Butler, auteur de www.HotelLawBlog.com et partenaire fondateur de JMBM et du Global Hospitality Group® de JMBM. Nous fournissons des conseils commerciaux et juridiques aux propriétaires d’hôtels, aux développeurs, aux opérateurs indépendants et aux investisseurs. Ces conseils couvrent des questions hôtelières critiques telles que l’achat, la vente, le développement, le financement, la franchise, la gestion, l’ADA et les questions de propriété intellectuelle. Nous avons également une expérience convaincante dans les litiges hôteliers, l’évitement syndical et les négociations syndicales, ainsi que la cybersécurité et la confidentialité des données.

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