24 juin 2021

Devenir propriétaire a été la meilleure décision que j’aie jamais prise. Voici 4 conseils pour commencer

Par admin2020


Nous voulons vous aider à prendre des décisions plus éclairées. Certains liens sur cette page — clairement indiqués — peuvent vous diriger vers un site Web partenaire et nous permettre de gagner une commission de parrainage. Pour plus d’informations, consultez Comment nous gagnons de l’argent.

Je suis devenu propriétaire un peu par accident. Je n’avais pas de grande stratégie d’investissement ni d’objectifs financiers clairement définis. Mais je me suis retrouvé à vivre dans un marché immobilier abordable et j’ai décidé d’acheter une maison de quatre logements et de vivre dans un appartement tout en louant le reste.

Avec le recul, c’est l’une des meilleures décisions financières que j’ai jamais prises. Les revenus locatifs ont payé mon hypothèque et mes dépenses, et ont même généré un petit bénéfice. Un an et demi plus tard, j’en avais suffisamment appris pour réaliser que l’investissement immobilier pouvait être un élément crucial de ma propre indépendance financière. J’ai également économisé suffisamment d’argent pour acheter un deuxième immeuble de placement, cette fois une maison à deux familles entièrement occupée par des locataires.

Si tout cela vous semble accablant, je comprends – c’était aussi pour moi au début. Mais il existe de nombreuses façons de commencer, en fonction de vos objectifs et de la somme d’argent avec laquelle vous devez travailler. Voici également une ventilation de la façon dont vous pouvez le faire.

Conseils pour démarrer

1. Acheter une maison unifamiliale et louer des chambres supplémentaires

La plupart des accédants à la propriété considèrent une maison unifamiliale comme cela : une maison pour leur famille, un endroit qu’ils peuvent appeler le leur.

Mais cette maison unifamiliale peut également être votre première incursion dans l’investissement immobilier, si vous disposez d’un espace supplémentaire. Dans les grandes villes en particulier, la demande de locations signifie qu’il existe un marché pour les chambres d’amis ou les sous-sols rénovés.

Craig Curelop, agent immobilier et investisseur à Denver et co-fondateur de The FI Team, est l’une des nombreuses personnes qui appellent cette stratégie le « piratage de la maison ». Il conseille à plusieurs de ses clients de penser à ajouter des colocataires comme moyen de générer des revenus à partir de leur résidence principale.

“Le piratage de maison est certainement le moyen le plus populaire” pour se lancer dans l’investissement immobilier, a déclaré Curelop.

Il a adopté cette stratégie lorsqu’il a déménagé pour la première fois à Denver. Maintenant, il en est à sa cinquième maison et aide ses clients à faire de même.

“Cela a vraiment fait une grande différence dans ma vie”, a déclaré Curelop.

2. Acheter une maison multifamiliale et louer les appartements

C’est probablement ce à quoi vous pensez quand vous pensez à investir dans l’immobilier : Devenir un propriétaire traditionnel.

Ce chemin a certainement une barrière à l’entrée plus élevée. Les maisons multifamiliales sont plus chères – parfois de manière prohibitive dans les grands métros – et nécessitent un acompte plus élevé si vous n’allez pas y vivre.

Vous devez également vous assurer que vous avez l’estomac pour gérer les appels de maintenance d’urgence.

“Cela peut rapporter des dividendes, mais c’est du travail, et vous devez être prêt à y mettre du travail”, a déclaré Randall Lee, partenaire et planificateur financier chez TrustCore, une société de planification financière. Lui et sa femme sont propriétaires depuis plus de 25 ans.

Lee utilise sa propre expérience pour aider les nouveaux investisseurs à éviter certains des pièges de l’investissement multifamilial. L’un des plus gros, dit-elle ? Ne pas faire un travail minutieux de sélection des locataires.

“Ce qui dicte plus que tout le succès d’une relation avec la propriété locative, c’est vraiment la qualité du locataire qui s’y trouve”, a déclaré Lee.

Des dépenses coûteuses et imprévues peuvent également survenir. Un tuyau peut éclater au hasard, provoquant des inondations nocturnes, ou vous devrez peut-être aménager une nouvelle allée en béton, ce qui peut coûter un joli centime. Il est facile de dépenser de l’argent pour les réparations nécessaires lorsque vous entrez pour la première fois dans une propriété locative, quelle que soit la façon dont les inspections ont abouti.

Et enfin, vous devrez examiner honnêtement les chiffres pour vous assurer que cela en vaut la peine. Un cash-flow positif seul ne suffit pas. Lee conseille de faire le calcul pour déterminer le véritable retour sur investissement : quel profit générera une propriété par rapport à la valeur nette que vous avez investie dans la maison. Devenir propriétaire n’est pas pour tout le monde, alors assurez-vous que c’est ce que vous pouvez vraiment vous permettre de faire.

3. Trouvez un partenaire d’investissement et achetez un bien ensemble

Vous souhaitez peut-être acheter un immeuble de placement, mais vous hésitez à faire cavalier seul. Que vous ayez des contraintes financières ou que vous souhaitiez simplement vous appuyer sur quelqu’un avec des compétences différentes, c’est là que trouver un partenaire peut être vraiment utile.

Lee dit que les partenaires d’investissement s’équilibrent souvent avec différents domaines d’expertise : peut-être qu’un investisseur est un as des mathématiques et de la finance, tandis que l’autre a une expérience de la sous-traitance et peut gérer les réparations de construction.

La création de ces types de partenariats peut être gagnant-gagnant : les deux parties reçoivent un intérêt dans l’investissement et l’aide dont elles ont besoin pour réussir. De plus, cela pourrait rendre un achat possible dans un marché où les prix des logements sont trop élevés pour investir seul.

“Il existe différentes stratégies qui fonctionnent le mieux en fonction de votre emplacement”, a déclaré Curelop.

Mais assurez-vous que vous pouvez vraiment faire confiance à votre partenaire d’investissement. Lorsque vous achetez une propriété ensemble, vous êtes probablement enfermé dans cette relation pendant 15 ou 30 ans (selon le type de prêt hypothécaire).

4. Placer de l’argent dans une fiducie de placement immobilier (FPI)

Si l’idée de posséder directement une propriété vous rebute complètement, il existe une autre façon d’investir dans l’immobilier : les FPI.

Une fiducie de placement immobilier est un type de société cotée en bourse qui permet aux investisseurs d’acheter des actions d’un vaste portefeuille immobilier diversifié. Le FPI fait tout le travail d’achat et de gestion des propriétés, et les actionnaires gagnent une partie des bénéfices.

“Ceux-ci peuvent avoir l’avantage de générer des revenus”, a déclaré Lee, sans le travail d’être un propriétaire direct.

Mais Lee conseille à ses clients d’examiner de près ces fonds avant d’investir, et prévient qu’ils ne résistent pas aux ralentissements économiques aussi bien que l’immobilier en propriété directe.

“Ils ont tendance à ne pas fournir la protection que vous recherchez dans un marché méchant”, a déclaré Lee.

Assurez-vous d’investir pour les bonnes raisons

Patricia Hausknost comprend le « leurre » de l’investissement immobilier. Elle a passé 20 ans dans le financement immobilier avant de devenir planificatrice financière agréée, et elle a vu bon nombre de ses clients réussir. Mais elle prévient que ce n’est pas pour tout le monde.

« Même s’il est vrai que vous pouvez bien investir dans [real estate], si vous n’avez pas l’estomac pour les inconvénients potentiels, vous voudrez peut-être envisager des investissements plus passifs (comme le marché boursier) », a déclaré Hausknost.

Lee essaie également de s’assurer que ses clients investissent dans l’immobilier pour les bonnes raisons.

« Qu’est-ce que cela va vous apporter qu’un portefeuille diversifié d’actions et d’obligations ne vous apportera pas ? » Lee demande souvent. La réponse, la plupart du temps, est des rendements plus élevés. Mais cela peut aussi signifier plus de maux de tête.

Croyez-moi : investir dans l’immobilier m’a donné un gros coup de pouce financier, mais cela s’est accompagné de son lot d’appels d’urgence, de sale boulot et de situations délicates.