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Comment Bruce Guan a construit son portefeuille de 8 propriétés à seulement 39 ans


Le Sydneysider Bruce Guan possède un portefeuille immobilier d’une valeur de plusieurs millions, mais lorsqu’il a vendu sa toute première maison, il a subi une perte de 50 000 $.

L’homme de 39 ans est arrivé en Australie alors qu’il n’avait que trois ans après que ses parents ont fui la Chine en tant que réfugiés. Ils ont été placés à Cabramatta dans des logements gouvernementaux et dans les années 1980, c’était une zone difficile.

“Il y avait littéralement des aiguilles d’héroïne dans les bacs à sable des parcs où je jouais”, a-t-il déclaré à news.com.au.

« Une fois, dans les lycées, des gangs de personnes sont entrés à l’école à la recherche de quelqu’un et ont apporté des armes et des couteaux, et heureusement, rien ne s’est passé, mais c’est le genre de choses dont j’ai été témoin.

Il y a eu une autre fois, il marchait dans la rue avec son ami, qui a été retenu par un homme qui lui a placé une aiguille dans le cou et lui a demandé de l’argent.

M. Guan admet qu’il n’est pas un universitaire, qu’il a terminé sa dernière année de lycée et qu’il a obtenu un score de 56, ce qui n’était pas suffisant pour entrer à l’université.

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Mais il avait vu ses parents travailler dur, d’abord comme ouvriers de cuisine, puis passer à un travail laborieux et maintenant son père dirige une chaîne de cinq restaurants autour de Sydney. Alors que ses parents se sont séparés lorsqu’ils ont déménagé en Australie, la mère de M. Guan a acheté sa propre maison avec son beau-père en 1996.

Amoureux des jeux vidéo et des films, M. Guan a obtenu un diplôme de design graphique et a trouvé un emploi dans le domaine après l’obtention de son diplôme.

Plus tard, il est passé à la gestion de comptes, mais il savait qu’il devait faire plus que gravir les échelons de sa carrière pour faire croître sa richesse et « sortir de la course folle ».

Ainsi, en 2004, il a acheté sa première propriété dans l’ouest de Sydney grâce aux économies réalisées en travaillant, mais il admet qu’il n’a pas fait ses recherches.

« En gros, j’ai juste écouté ce que les autres me disaient et j’ai acheté la propriété pour 280 000 $ et aujourd’hui, elle vaut maintenant près d’un million de dollars. Ce qui est triste, c’est que je n’ai détenu la propriété que pendant trois ans, donc je l’ai achetée en 2004 et je l’ai vendue en 2007 et trois ans plus tard, le marché n’avait pas bougé, donc elle a baissé et je l’ai vendue à perte pour 260 000 $, ” il expliqua.

« J’ai perdu au total 50 000 $ car ce n’était pas seulement la perte de croissance du capital, mais j’ai perdu de l’argent sur le loyer et les frais d’entretien. J’avais des locataires qui vivaient dans la propriété à l’époque et ils étaient des trafiquants de drogue et ils préparaient de l’héroïne dans la cuisine de ma propriété et il était également très difficile de les faire expulser.

« Ces locataires qui vivaient dans ma propriété étaient des locataires de l’enfer… leurs enfants écrivaient sur les murs et faisaient des trous dans les murs. J’accumulais tous les frais d’entretien et la perte de loyer, donc c’est finalement devenu un fardeau financier et mental et j’ai vendu la propriété à perte.

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Étant un tel « débutant » sur le marché immobilier, il a déclaré qu’il s’était simplement senti soulagé lorsqu’il a vendu – ne réalisant pas l’énorme croissance à venir.

Mais trois ans plus tard, il s’est rendu compte qu’il avait fait une énorme erreur et “c’est là que ça a fait mal”, a-t-il admis.

« Ce n’était pas la propriété qui posait problème. J’ai pris la mauvaise décision car je n’ai pas fait de recherches correctement et ce n’était pas la bonne propriété pour moi », a-t-il admis.

«Je l’ai vendu pour des raisons émotionnelles et personnelles, plutôt que de le vendre sur la base de recherches. J’aurais trouvé un moyen de me débarrasser des locataires et de récupérer mes pertes et la recherche m’aurait dit de tenir le coup.

En 2010, il a décidé de se replonger dans le marché immobilier, mais auparavant, il a lu beaucoup de livres, regardé beaucoup de films et travaillé aux côtés d’un ami de la famille qui avait 10 maisons dans son portefeuille.

«Je me suis dit que si ce gars était capable de faire ça, je voulais réaliser ce qu’il a réalisé. Il travaillait pour mon père en tant qu’entrepreneur et il a développé son entreprise en embauchant des entrepreneurs, alors il a économisé tout son argent et a commencé à investir », a-t-il déclaré.

«Il a fallu environ sept à huit ans pour pouvoir acheter tous ces immeubles de placement, mais il a utilisé tous les capitaux propres générés et a démissionné en tant qu’ouvrier et a commencé à travailler dans le secteur immobilier en tant qu’agent. J’ai donc eu un avant-goût de la propriété et de sa puissance.

Il est parti de la case départ en termes d’économies après la perte subie sur sa première propriété et gagnant environ 75 000 $ par an, il a réussi à économiser entre 30 000 $ et 40 000 $ pour le dépôt.

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À la recherche de quelque chose qu’il pourrait conserver à long terme, il a acheté un appartement d’une chambre à Stanmore pour 365 000 $, qui vaut aujourd’hui environ 800 000 $.

« Quand j’ai acheté la deuxième propriété, je me suis assuré de pouvoir la conserver pendant les 10 prochaines années, peu importe si le marché bougeait et en fait, tout était prédéterminé. Ainsi, lorsque j’ai acheté la première propriété, je savais que j’allais acheter une deuxième propriété. dans environ deux ans », a-t-il déclaré.

Mais lorsque 2012 a commencé, il a en fait acheté deux propriétés, un appartement d’une chambre et de deux chambres à Parramatta, car c’était un quartier en plein essor à l’époque.

« Le marché s’est très bien comporté entre 2010 et 2013 – le marché de Sydney était fou et mon marché de Stanmore est passé de 360 000 $ à 500 000 $ à 550 000 $ en valeur marchande, donc ce que j’ai pu faire était… d’aller à la banque et de renégocier les prêts et de refinancer et retirer des capitaux propres supplémentaires – environ 110 000 $ sur la première propriété, ce qui était plus que prévu, j’ai donc pu avoir la possibilité d’acheter deux propriétés au lieu d’une », a-t-il déclaré.

Il a vendu le une chambre en 2018 pour environ 630 000 $, réalisant un bénéfice net de 260 000 $, tandis que le deux chambres s’est vendu l’année dernière pour environ 810 000 $ après l’avoir acheté pour seulement 515 000 $ en 2010.

M. Guan a déclaré qu’être agressif dans sa carrière l’avait également aidé à construire son portefeuille immobilier alors qu’il passait au poste de directeur de compte, augmentant son salaire à 110 000 $.

Il s’est ensuite lancé dans une frénésie de dépenses. Son portefeuille comprend désormais un appartement du CBD de Melbourne qu’il a acheté en 2014 pour 240 000 $, qui vaut maintenant environ 500 000 $.

Il y a également trois unités de Brisbane qu’il a achetées entre 2015 et 2018 ; un une chambre qu’il a acheté pour 400 000 $ qui vaut maintenant environ 500 000 $, un deux lits qui est évalué à 720 000 $ et qui a augmenté de 110 000 $ et un autre deux lits pour 500 000 $ qui est passé à 680 000 $.

“Les propriétés de Brisbane et de Melbourne sont davantage des propriétés de type flux de trésorerie, certaines sont d’accord sur la croissance du capital, mais la principale raison pour laquelle je les ai achetées était pour des raisons de flux de trésorerie”, a-t-il révélé.

“Celui de Melbourne que j’ai acheté pour 390 000 $, mais en termes de revenus locatifs, il gagnait 510 $ de loyer par quinzaine, donc cela me rapportait 1000 $ par mois, cependant, c’était avant covid. Après cela, il est tombé à environ 400 $ par mois maintenant, donc il a baissé, mais il est toujours complètement amorti. »

Les propriétés de Brisbane se remboursent également avec le loyer, a-t-il ajouté.

À travers le pays, il a également mis en sac un certain nombre d’autres propriétés, dont un appartement de luxe à Adélaïde, avec deux chambres au «dernier étage d’un immeuble assez connu» qui fait face au CBD. Il l’a acheté en 2017 pour 570 000 $ et il est maintenant évalué à environ 750 000 $, et il gagne 610 $ de loyer par semaine.

De retour à Sydney, il possède également une maison de ville de trois chambres à Marsden Park, qu’il a achetée en 2017 pour 660 000 $ et vaut maintenant 770 000 $.

“La majorité de la croissance du capital est intervenue au cours des six derniers mois”, a-t-il déclaré. “De 2017 à 2020, le marché n’a pas vraiment augmenté, il a juste maintenu le même prix, mais il a encore augmenté de 100 000 $ au cours des six derniers mois.”

Mais c’est la huitième propriété de son portefeuille qui a une touche sentimentale – il a acheté la propriété de sa mère dans l’ouest de Sydney.

«En gros, ce qui s’est passé, c’est que mes parents n’ont jamais fini par rembourser ce prêt car ils ont continué à en retirer de l’argent pour faire des choses. Mon beau-père est un peu un homme d’affaires, alors ils ont pris la valeur nette de leur maison mais tout n’a pas réussi, donc à un moment donné, le prêt a été remboursé, mais ils ont ensuite pris de l’argent pour faire des affaires et cela les a poussés à remonter, ” il a dit.

« Donc, il est maintenant à un point où il ne travaille plus et maman ne travaille pas non plus. Cela s’est produit il y a environ cinq ans, alors j’ai décidé de prendre également en charge l’intégralité de leur hypothèque.

À 30 ans, M. Guan a décidé de faire carrière dans l’immobilier, car il avait réalisé tout ce qu’il voulait dans le design, mais il a également reconnu que sa capacité de gain dans cette carrière s’élèverait à 150 000 $.

Le déménagement semblait naturel avec sa famille et ses amis venant lui demander des conseils immobiliers, mais il a dit que c’était un grand pas pour quitter une industrie dans laquelle il avait passé 13 ans, et il a commencé dans un rôle de conseil où il n’était même pas payé un salaire.

Pour M. Guan, amasser l’énorme portefeuille immobilier ne ressemble à « rien de spécial », mais il a dit qu’il avait beaucoup sacrifié pour y arriver.

«Beaucoup de gens ne feraient pas les choses que j’ai faites et ne prendraient pas les décisions que j’ai prises. Qui veut s’endetter des millions et des millions ? Qui veut quitter son emploi et entrer dans une nouvelle industrie et ne toucher qu’une commission ? » il a dit.

« Quand j’ai commencé à travailler dans l’immobilier, je ne recevais même pas de salaire – c’était une chose assez effrayante à faire. J’étais très déterminé à vouloir voir un niveau de réussite plus élevé que ce que je pouvais atteindre dans l’industrie du design. J’avais faim de ça et la décision ne vient pas à la légère.

L’année dernière au milieu de la pandémie, il a fondé sa propre société appelée Investmentor pour aider les gens à constituer un portefeuille immobilier, y compris des conseils sur les endroits où acheter en fonction de la croissance du capital, et dans le but de rendre «la richesse accessible à tous», il mentionné.

M. Guan est convaincu que quelqu’un pourrait reproduire son succès immobilier, malgré la situation actuelle avec la flambée des prix sur le marché.

“C’est tout à fait possible de le faire, car lorsque nous examinons la stratégie d’investissement de quelqu’un, il ne s’agit pas de ce qui se passe aujourd’hui, mais de ce qui va se passer au cours des 10 à 15 prochaines années”, a-t-il déclaré.

« Si vous regardez mon exemple, si quelqu’un n’investit qu’à court terme en fonction de ce qui s’est passé au cours des 12 derniers mois et qu’il se décourage et vend, comme je l’ai fait lorsque la propriété était en baisse, puis au cours des cinq années suivantes, il a doublé en valeur, alors ce n’est pas réussi.

“Il y a des pics et des creux sur le marché et vous voulez monter les sommets… et préparer la capitale pendant les creux.”

Il ajoute que ce n’est pas parce que des villes comme Sydney et Melbourne sont devenues folles que les opportunités n’existent pas ailleurs en Australie. Il recommande de mettre de l’argent sur les marchés de Perth, Adélaïde ou Brisbane.

“Il y a des marchés beaucoup plus cléments pour les nouveaux arrivants, mais il n’y a jamais un moment où il n’y a pas d’opportunité, il faut juste être prêt à y consacrer le temps et les ressources nécessaires pour la trouver”, a-t-il conseillé. .

M. Guan ne prévoit pas non plus de s’arrêter à huit propriétés et a pour objectif d’en atteindre 13 dans son portefeuille, bien qu’il admette qu’il jongle également avec l’investissement de fonds dans son entreprise.

“J’ai maintenant suffisamment de propriétés pour que même si j’arrête maintenant, la richesse qui s’accumule me préparera pour le reste de ma vie”, a-t-il déclaré.



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