19 juin 2021

10 conseils essentiels pour la chasse à domicile qui vous aideront dans un marché immobilier en effervescence, Lifestyle News

Par admin2020


Malgré Covid-19 – ou certains diraient à cause de cela – les prix des maisons montent en flèche. Le marché immobilier privé de Singapour est en hausse de 3,3% au premier trimestre 2021, tandis que les prix fixes de revente augmentent depuis neuf mois consécutifs.

Mis à part le prix, il existe également une concurrence intense pour les unités souhaitables, et il n’est pas rare d’entendre parler de maisons de revente vendues alors qu’elles ne sont sur le marché que depuis quelques jours. Ce n’est pas que du ouï-dire – nous avons même eu des sources sur le terrain qui réfléchissent à la situation actuelle . Pour les vendeurs, il n’y a apparemment jamais eu de meilleur moment pour en être un.

Un conseil pour les vendeurs, ne vous laissez pas entraîner trop facilement dans l’exubérance. Même s’il peut être agréable de rêver des bénéfices que vous pourriez réaliser, à moins que vous n’ayez une autre propriété où séjourner, vendre à un prix élevé signifie que vous achèterez également à un prix élevé.

Pour les acheteurs, cependant, c’est une autre histoire.

Vous aurez du pain sur la planche dès maintenant sur ce marché. Bien que cela ne signifie pas nécessairement que vous ne pourrez pas acheter la maison que vous souhaitez, vous devrez peut-être faire plus de travail et de considération pour atteindre les objectifs finaux. Voici quelques conseils pour survivre sur le marché actuel en tant qu’acheteur :

1. Consultez les anciennes annonces, pas seulement les plus récentes

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Il y a une tendance à supposer que les anciennes annonces sont mauvaises, car quelque chose ne va pas avec la propriété. Ce n’est pas toujours vrai.

Premièrement, cela peut être dû au fait que les vendeurs fixent un prix improbablement élevé. Ces annonces peuvent rester en vigueur pendant une longue période, par exemple une année entière, avant de finalement concéder un prix plus réaliste.

Deuxièmement, les problèmes avec la propriété peuvent être résolus. Des exemples typiques incluent des rénovations peu pratiques (par exemple, des dressings qui engloutissent la plus grande partie de la chambre), des cloisons fermant la ventilation de la cuisine ou simplement être bien usées. Si l’emplacement, le prix et la taille sont corrects, il peut être intéressant de refaire l’intérieur. Bien sûr, n’oubliez pas de budgétiser les coûts de construction plus élevés dans cet environnement Covid-19.

Enfin, ce qui rend une unité indésirable pour les autres peut ne pas avoir d’importance pour vous. Par exemple, certains acheteurs sont heureux de choisir des unités avec des vues obstruées, s’ils gardent les rideaux tirés la plupart du temps de toute façon – et tout le monde n’est pas rebuté par de longs couloirs ou des pièces de forme inhabituelle.

Il peut donc parfois être payant de ne pas trop s’inquiéter de la durée de l’inscription ; au lieu de cela, vérifiez la propriété réelle.

2. Soyez prêt à fermer rapidement et exprimez que vous pouvez

Pour certains vendeurs, une transaction rapide est une priorité. Un exemple serait un vendeur qui souhaite sécuriser une unité souhaitée, mais doit d’abord vous vendre sa propriété précédente (en raison de l’ABSD).

De même, ceux qui ont acheté une propriété privée, avant de vendre leur maison existante, doivent vendre dans les six mois ; sinon, ils n’obtiendront pas leur rémission ABSD.

Dans ces situations, les vendeurs préfèrent les acheteurs prêts pour une transaction rapide. Cela signifie déjà avoir l’approbation en principe (c’est-à-dire que vous avez un prêteur garanti) et avoir l’acompte nécessaire.

Dans les cas très urgents, les vendeurs peuvent même concéder une petite remise, si vous acceptez de conclure la transaction rapidement. N’oubliez pas d’exprimer que vous êtes capable de le faire, afin que le vendeur soit au courant.

3. Acceptez qu’un certain degré de compromis puisse être nécessaire

N’entrez pas dans les négociations avec une approche contradictoire. Considérez-le plutôt comme une méthode coopérative, où les deux parties peuvent se rencontrer au milieu.

(Dans tous les cas, nous sommes actuellement dans un marché où la plupart des vendeurs ont le dessus ; vous avez probablement plus besoin d’une maison qu’ils n’en ont besoin pour la vendre.)

Parfois, obtenir la bonne unité peut signifier payer un peu plus en Cash Over Valuation (COV) ou convenir d’une date de transaction antérieure. C’est généralement mieux que de se retrouver avec une propriété loin de l’école ou du travail, ou qui cause un inconfort pour les années à venir. Surtout si vous avez une longue période de détention et que vous recherchez une option de séjour propre.

4. Les portails immobiliers ne sont pas le seul endroit pour trouver des annonces

N’oubliez pas les sources de la vieille école, telles que la section des petites annonces. Vous pouvez également essayer les forums en ligne, Carousell, Gumtree ou même Facebook.

Gardez à l’esprit qu’avec les grands portails immobiliers tels que 99.co ou Property Guru, les annonces peuvent coûter cher à promouvoir en permanence. Parfois, les vendeurs ou agents individuels ne dépensent pas autant pour pousser leurs annonces (surtout si les vendeurs travaillent sur une base non exclusive) ; et ils peuvent avoir de bonnes maisons qui ne figurent pas en tête de liste.

Une autre alternative consiste à vous inscrire à des enchères immobilières avec des sociétés comme ERA ou Knight Frank. De nombreuses enchères ne se terminent pas par une vente (c’est-à-dire que vous n’êtes pas obligé d’enchérir et de gagner sur-le-champ), vous pouvez donc contacter le vendeur pour conclure un accord privé par la suite.

En de rares occasions, vous pourriez avoir de la chance et trouver une bonne braderie ; comme une propriété du créancier hypothécaire.

5. Utilisez un agent qui vient de faire l’autre transaction la plus proche

Si vous voyez qu’une autre transaction a eu lieu dans le même développement – ou mieux encore dans le même bloc – essayez d’engager le même agent impliqué.

En supposant que la transaction ait eu lieu au cours de la même année, l’agent serait au courant des dernières évaluations ; ceci est important pour les appartements de revente, où l’évaluation est révélée après accord sur le prix.

De plus, l’agent peut avoir un plus grand nombre d’acheteurs ou de vendeurs pour le projet particulier ; cela pourrait être un vestige de leurs transactions récentes. À tout le moins, cela peut se traduire par une bonne compréhension des offres concurrentes auxquelles vous serez confronté.

6. Vous ne voulez pas toujours être le premier à faire une offre

L’effet d’ancrage est moins problématique dans nos négociations immobilières. En effet, le prix « d’ancrage » provient des historiques de transactions – le prix de vente des dernières unités est généralement la ligne directrice. En raison des enregistrements de transaction URA et d’autres outils de recherche gratuits comme UrbanZoom, les deux parties sont tout à fait au courant des prix indicatifs.

Si vous êtes en pourparlers avec un premier vendeur de maison, vous voudrez peut-être jouer vos cartes avec prudence. Même si c’est une très bonne offre, c’est un comportement humain normal de ne pas sauter sur la première offre et d’attendre de voir ce qui se passe. Donc, si le temps le permet, vous voudrez peut-être attendre et ne pas être le premier.

(Cela ne veut pas dire que la première offre ne réussira pas. Parfois, les vendeurs acceptent tout de suite).

7. Utilisez des agents expérimentés dans le domaine donné

Lorsque vous choisissez l’agent de votre acheteur, vérifiez s’il connaît bien la région. Cela fait une grande différence, car certaines choses n’apparaissent pas sur les outils de recherche conventionnels.

Par exemple, lors d’une récente transaction dans la région de Serangoon, l’un des acheteurs que nous connaissions a été empêché d’acheter un appartement de revente sans aucun problème apparent. L’agent immobilier, qui connaissait bien la région, savait qu’un voisin voisin avait la réputation de crier et de claquer les portes à plusieurs reprises vers la fin de la nuit.

Comme cela s’est produit vers minuit, il aurait été difficile de le remarquer lors des visites.

Cela mis à part, il s’agit vraiment des connexions dans la zone que vous souhaitez exploiter. Parfois, en raison des relations entre les agents, ils peuvent être au courant de nouvelles annonces qui ne sont pas encore répertoriées sur les plateformes. Cela crée donc une possibilité de connaître une nouvelle maison à vendre avant les autres. Maintenant, ce n’est peut-être pas un moyen infaillible – mais même un mince avantage vaut mieux que rien du tout.

Vous pouvez demander combien de transactions l’agent immobilier a supervisées dans une ville, un district ou un quartier HDB particulier. Certains acheteurs insistent pour choisir des agents immobiliers qui ont également vécu dans la même zone générale, depuis au moins un certain nombre d’années.

8. Analysez votre vendeur

C’est l’une des tâches principales de votre agent immobilier. Demandez-leur de savoir combien d’offres les vendeurs ont reçues, en plus des données sur les transactions faibles, médianes et élevées dans la région.

Pour les appartements HDB, prenez note du quota ethnique ; si le quota a été atteint, alors le vendeur peut avoir un plus petit bassin d’acheteurs potentiels (et il est probablement mis à mal par d’autres acheteurs).

Si le vendeur fait face à des pénalités de droit de timbre du vendeur (SSD), à une reprise de possession ou à des échéances ABSD, tout cela peut affecter son comportement. À tout le moins, vous saurez qu’il ne faut pas perdre votre temps.

Par exemple, nous connaissons au moins un cas où le vendeur a insisté pour couvrir la pénalité SSD de huit pour cent pour la vente la deuxième année ; et était heureux d’attendre la fin de la période SSD plutôt que de subir la perte. C’était suffisamment d’informations pour que l’acheteur cesse de perdre du temps et passe à autre chose.

9. Adoucissez l’affaire avec de petits bonus

L’exemple le plus simple est de permettre au vendeur de rester plus longtemps dans l’unité, avant d’emménager. Certains vendeurs privilégieront ceux qui les laissent rester un mois ou deux de plus, pendant que leur nouvelle maison est en cours de préparation.

Sinon, vous pouvez envisager un achat « tel quel ». Cela signifie que vous êtes prêt à accepter l’état de la propriété, sans l’obliger à effectuer des réparations ou des modifications (cela devrait être reflété dans le contrat de vente et d’achat ; mais parlez à votre avocat de transfert concernant les risques potentiels. Surtout s’il s’agit d’un propriété très ancienne!)

Certains acheteurs absorbent également certains frais, comme les frais de déménagement pour les vendeurs.

10. Allez-y avec un plan fixe, ne « voyez jamais ce qui se passe » lorsque vous rencontrez les vendeurs ou les agents

Ayez toujours un plan clair sur ce que vous êtes prêt à offrir et quand vous allez vous retirer. Formulez la stratégie avant de commencer à visiter des maisons ou d’entamer des négociations. Cela vous empêchera de prendre des décisions impulsives ou émotionnelles.

Surtout, c’est moins stressant quand vous avez un plan – vous avez juste besoin de vous y tenir, plutôt que de lutter avec « l’instinct » ou « l’instinct » à un moment crucial. Vous trouverez moins épuisant de passer par plusieurs visionnements et négociations de cette façon.

Enfin, il s’agit vraiment de planifier à l’avance

Vous devez avoir un plan – idéalement un plan à long terme et un plan de secours.

Avant de vous lancer dans quoi que ce soit, demandez-vous si vous êtes pressé aujourd’hui d’acheter une maison en raison d’un besoin réel ou par peur de passer à côté. Et si vous attendez et que les prix baissent ? Quel impact cela aura-t-il sur votre plan ? Si vous achetez une maison aujourd’hui et payez une prime, serez-vous en mesure de surmonter une baisse du marché si cela se produit ou allez-vous dépasser l’espace trop tôt ?

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