17 juin 2021

Mcdonald’s Real Estate : comment ils gagnent vraiment de l’argent

Par admin2020


Donc McDonald’s ne gagne pas son argent en vendant des hamburgers.

Cela vous surprend-il vraiment ?

Beaucoup d’entre nous ne réalisent pas que McDonald’s n’est pas vraiment une chaîne de restaurants proposant des hamburgers. Eh bien, ça l’est, mais pas purement. Décollez les couches et vous constaterez que l’entité corporative est en fait une enfer d’une société immobilière. L’ancien directeur financier de McDonald’s, Harry J. Sonneborn, aurait même déclaré : « techniquement, nous ne sommes pas dans le secteur alimentaire. Nous sommes dans le domaine de l’immobilier. La seule raison pour laquelle nous vendons des hamburgers à quinze cents, c’est parce qu’ils sont le plus grand producteur de revenus, à partir desquels nos locataires peuvent nous payer notre loyer.

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Le géant de la restauration rapide est venu de modestes débuts. Les frères McDonald, fils d’immigrants irlandais, ont d’abord ouvert un stand de hot-dogs en 1937 à Pasadena avant de s’aventurer pour ouvrir leur premier restaurant. En 1953, ils avaient connu un certain succès en utilisant une méthode de préparation de hamburgers à la chaîne. Ils avaient déjà commencé à franchiser le système, mais pas l’atmosphère ou le nom de leur restaurant.

Pendant ce temps, un vendeur de machines à milkshake nommé Ray Kroc avait remarqué le concept de restaurant du frère après leur avoir vendu 8 de ses machines. Ray a pu voir l’énorme potentiel et s’est rapidement associé aux frères McDonald, en tant qu’agent de franchise. Après six ans à travailler avec McDonalds et à trouver que leur ambition n’atteignait finalement pas la sienne, il a choisi de les racheter et est devenu propriétaire de McDonald’s Corporation en 1961.

Logo McDonald's

La franchise est un modèle par lequel les chaînes de restauration rapide peuvent se développer rapidement et efficacement en utilisant l’argent de petits investisseurs. Ray Kroc a mis au point de nouvelles techniques de franchisage, augmentant la taille de l’entreprise tout en maintenant un contrôle strict de ses produits. C’est à cette époque que le directeur financier Sonneborn a proposé la stratégie que McDonald’s continue d’utiliser aujourd’hui.

Au lieu de gagner de l’argent en vendant des fournitures à des franchisés ou en exigeant d’énormes redevances…la McDonald’s Corporation est devenue le propriétaire de ses franchisés.

Ils ont acheté les propriétés et les ont ensuite louées – avec des majorations importantes. En plus de ce revenu régulier, la société prendrait un pourcentage des ventes brutes de chaque magasin.

Aujourd’hui, McDonald’s gagne son argent dans l’immobilier grâce à deux méthodes. Sa filiale immobilière achètera et vendra des propriétés chaudes tout en percevant des loyers sur chacun de ses emplacements franchisés. Les restaurants McDonald’s sont présents dans plus de 100 pays et ont probablement servi plus de 100 milliards de hamburgers. Il existe plus de 36 000 sites dans le monde, dont seulement 15 % sont détenus et exploités directement par la société McDonald’s. Les autres sont exploités par des franchisés.

Au cours de la récession de 2008, McDonald’s s’est fortement appuyé sur cette facette de son activité en capitalisant sur un marché immobilier anémique – en achetant davantage de terrains et de bâtiments où il opère. L’entreprise possède environ 45 % des terrains et 70 % des bâtiments de ses 36 000+ emplacements (le reste est loué).

C’est une stratégie brillante. Être capable de percevoir les loyers aide à les isoler des hauts et des bas du commerce des hamburgers flippin. Vous devez faire un loyer après tout.

En 2014, la société McDonald’s a réalisé un chiffre d’affaires de 27,4 milliards de dollars, dont 9,2 milliards de dollars provenaient de magasins franchisés et le reste (18,2 milliards de dollars) de restaurants exploités par l’entreprise.

Attendez, nous pouvons vous entendre dire “La majorité de leurs revenus proviennent de restaurants exploités par l’entreprise, les deux tiers!” Oui, mais qu’en est-il des marges bénéficiaires ?

Ça coute chemin plus d’argent pour gérer votre propre magasin que pour vous asseoir et collecter de l’argent.

McDonald’s conserve près de 82 % de tous les revenus générés par ses franchises, contre seulement 16 % des revenus de ses restaurants exploités par l’entreprise. Alors, qui contribue vraiment le plus au résultat ?

Sur les 18,2 milliards de dollars générés par les magasins corporatifs en 2014, la société ne conserve que 2,9 milliards de dollars. Sur les 9,2 milliards de dollars provenant des franchisés, la société conserve 7,6 milliards de dollars.

En 2014, McDonald’s a réalisé un bénéfice net de 4,75 milliards de dollars (dollars à profit doux). Essentiellement, nous pourrions dire que 82 % de chaque dollar de profit est généré par un franchisé. C’est une déclaration intense sur une « entreprise de hamburgers ».

Immobilier Mcdonald

C’est en raison de la composition unique de McDonald’s (et du fait que l’entreprise est en difficulté dans son ensemble) que les investisseurs font pression sur l’entreprise pour qu’elle transforme ses terrains et ses bâtiments en une entité distincte. Les revenus en 2014 étaient en baisse par rapport aux niveaux de l’année dernière et 2015 semble être encore plus déprimé que 2014, mais si vous ne considérez que la partie immobilière de l’entreprise, McDonald’s devient soudainement beaucoup plus excitant.

Imaginez une entreprise avec 40 milliards de dollars d’actifs immobiliers (avant amortissement) et des revenus annuels de 9 milliards de dollars, dont près de 4 milliards de bénéfices. C’est la fiducie de placement immobilier (FPI) McDonald’s. Pas mal non ?

Pour mettre ces chiffres en perspective, cette FPI fictive représenterait plus de 40 % de la capitalisation boursière actuelle de McDonald’s tout en rapportant 80 % de ses bénéfices.

McDonald’s est un excellent exemple de la façon dont la diversification aide non seulement à accroître les revenus d’une entreprise, mais aussi à réduire ses risques financiers. McDonald’s est à la fois une entreprise de restauration rapide et une entreprise immobilière. En tant qu’entreprise de restauration rapide, elle n’exploite pas seulement ses propres restaurants, elle franchise également la marque. En franchisant la marque, ils sont en mesure de réaliser des économies d’échelle beaucoup plus importantes, car d’autres entreprises ou entrepreneurs financent l’expansion de la marque dans de nombreux autres endroits du monde. Ils sont également en mesure de gagner plus de revenus grâce à des marges plus élevées, car les revenus qu’ils tirent du pourcentage des ventes de leurs franchisés ne les obligent pas à dépenser pour l’exploitation de ces succursales franchisées.

Compter uniquement sur les revenus des franchises peut être assez risqué. Pourquoi? Les accords de franchise ne sont pas éternels et en tant que tels, ils peuvent prendre fin. Que se passe-t-il si de nombreux franchisés résilient leur contrat ? Bien qu’improbable, il s’agit toujours d’un risque commercial et en continuant à construire et à exploiter des succursales appartenant à l’entreprise, ils sont en mesure d’atténuer les effets potentiels d’un tel risque.

Être dans le secteur immobilier aide également McDonald’s à gagner plus de revenus et à diversifier quelque peu son portefeuille. Acheter des propriétés et les louer à des franchisés est un moyen très astucieux de doubler efficacement les revenus des franchisés ! Et pour les autres propriétés qu’ils ne louent pas à des franchisés, ils peuvent toujours les louer à quelqu’un d’autre ou simplement les céder à profit.

Ils peuvent cependant avoir besoin de trouver de nouvelles façons de rester en phase avec les développements actuels de leur industrie si ce portefeuille diversifié doit continuer à être rentable.

McDonald’s a du mal depuis un certain temps à rivaliser avec des joints rapides et décontractés comme Chipotle et Shake Shack. Ils avaient l’habitude de tenir la promesse d’un bon fast-food, mais maintenant la nourriture n’est ni rapide, ni bonne. En fait, en 2014, le temps d’attente moyen au volant était de plus de trois minutes (le plus long qu’il ait jamais été en 15 ans environ).

La pourriture a commencé à s’installer, et à moins que l’entreprise ne pivote rapidement et efficacement… ils pourraient se voir laissés pour compte. Les goûts des consommateurs ont changé et à moins que McDonald’s ne se montre suffisamment agile pour s’adapter avec son temps, vous pourriez voir l’entreprise se cannibaliser pendant un certain temps encore.

Peut-être qu’ils devraient simplement devenir Donald Trump et devenir un empire immobilier à part entière. Ils envisagent déjà d’augmenter le pourcentage de restaurants franchisés, il est donc clair que le leadership de l’entreprise penche de toute façon dans cette direction.

Mais voyons d’abord ce que fait le petit-déjeuner toute la journée.

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