17 juin 2021

Georgetown a acquis 1 760 acres de terres en utilisant un domaine éminent depuis 2016

Par admin2020


L’un des projets les plus récents de la ville en cours de réalisation grâce à l’utilisation d’un domaine éminent est le projet Northwest Boulevard Bridge, un pont supérieur est-ouest sur la I-35 qui relie le nord de Rivery Boulevard au FM 971. (Fernanda Figueroa/Community Impact Newspaper.

La ville de Georgetown a dépensé 10,63 millions de dollars pour acheter des terres via l’autorité du domaine éminent depuis 2016, selon les dossiers de la ville.

En conséquence, la ville a acquis un total de 1 760 acres de terrain pour achever six projets de routes et de traitement des eaux usées, ont déclaré des responsables de la ville. Ce faisant, la ville se concentre sur la construction et l’extension d’infrastructures d’intérêt public, a déclaré Travis Baird, directeur des services immobiliers de la ville de Georgetown.

L’un des projets les plus récents de la ville en cours de réalisation grâce à l’utilisation du domaine éminent est le projet de pont Northwest Boulevard, un pont supérieur est-ouest I-35 qui relie le nord de Rivery Boulevard avec FM 971. Ce projet devrait être achevé à la fin 2021.

L’utilisation de domaine éminent est lorsqu’une entité gouvernementale, telle qu’une ville ou un comté, prend une propriété privée à des fins publiques telles que des routes ou des pipelines. Les termes domaine éminent et condamnation peuvent être utilisés de manière interchangeable, a déclaré Dan Gattis, un avocat spécialisé dans le domaine éminent de Georgetown, mais le domaine éminent est le pouvoir tandis que la condamnation est le processus. Les fins publiques n’incluent pas le développement économique, et une « compensation adéquate » doit être accordée au propriétaire foncier, selon la Constitution du Texas.

Dans de nombreux cas de condamnation, les propriétaires fonciers, a-t-il dit, règlent ou acceptent la première offre parce qu’ils ont “la peur de mourir d’être poursuivis” ou de pousser l’entité dans une action en justice.

Gattis, un ancien législateur de l’État, a déclaré qu’une réforme éminente de la législation du domaine est nécessaire pour créer des conditions minimales standard afin d’aider les propriétaires fonciers qui ne demandent pas de conseil juridique et pour atténuer les disparités dans la valeur des terres. Bien que certaines entités traitent les propriétaires fonciers de manière équitable, il a déclaré qu’il y a un avantage significatif à rechercher un avocat pour affirmer les droits de propriété et la juste valeur.

“Je pense qu’ils seraient mieux à la fin s’ils obtiennent au moins des conseils ou des conseils tout au long du processus”, a déclaré Gattis.

Baird, qui est responsable de l’aspect juridique de la condamnation au nom de la ville, a déclaré que le processus d’acquisition d’un terrain implique que la ville entame des négociations avec le propriétaire ; en cas d’échec, la ville, par voie de conseil municipal, autorise la condamnation.

Il a déclaré que les condamnations ne peuvent avoir lieu que s’il y a un objectif public pour la propriété. Il a ajouté que toutes les acquisitions foncières n’aboutissent pas à des poursuites judiciaires ; en fait, les procédures juridiques formelles ne commencent que lorsque la ville et le propriétaire foncier ne peuvent s’entendre sur un prix.

« Le gouvernement a la capacité de vous prendre votre propriété et de la mettre à la disposition du public », a déclaré Baird. “Si la ville cherche à condamner la propriété et qu’il y a un besoin public justifié, alors cela se résume à la valeur.”

Gattis a déclaré que c’est la crainte d’un procès qui conduit de nombreux propriétaires à régler des litiges ou à accepter la première offre.

“Le pouvoir du domaine éminent et le processus de condamnation sont comme un pistolet pointé sur la tête des propriétaires”, a-t-il déclaré. « Vous allez perdre la propriété ; vous feriez mieux de commencer à négocier sur le prix.

Domaine éminent à Georgetown

Depuis mai 2016, la ville a déposé 11 requêtes pour condamner des biens, selon les registres de la ville.

Pour que la ville dépose la requête en condamnation, la ville devrait avoir entamé des négociations avec le propriétaire foncier lorsqu’un accord n’a pas été conclu, puis la ville, par le biais du conseil municipal, autorise la condamnation dans un acte public, a déclaré Baird. La plupart des condamnations de la ville concernent les routes et les conduites d’eaux usées, a-t-il ajouté.

L’utilisation du domaine éminent par la ville a donné lieu à six projets dans les limites de la ville, y compris l’extension du boulevard Rivery, le projet de pont du boulevard Nord-Ouest, le réalignement FM 971, l’intercepteur d’eaux usées de Cowan Creek, l’extension de la rue Mays et l’extension de la route Rabbit Hill.

Le domaine éminent est plus souvent utilisé dans les zones rurales, car les terres urbaines ou de quartier sont plus coûteuses que les terres de ranch. Néanmoins, Gattis a déclaré que les gens sont de plus en plus conscients du domaine éminent car il est tellement utilisé dans la région du comté de Williamson.

« La ville de Georgetown a la responsabilité de fournir des services efficaces et abordables à nos résidents et contribuables. Être capable de construire des infrastructures et de fournir des services de qualité, tout en équilibrant les besoins et en maintenant la confiance de toutes les parties prenantes, est un élément essentiel de cette responsabilité », a déclaré le maire Josh Schroeder. « Le processus de condamnation garantit que la ville peut remplir ses obligations et que les droits des propriétaires fonciers sont protégés. »

Chaque projet mis en place vise à améliorer les infrastructures à Georgetown, a déclaré Baird.

“[Eminent domain] n’est pas quelque chose que nous prenons à la légère », a déclaré Baird. « En fin de compte, c’est leur ville ; nous sommes leur personnel; et nous voulons nous assurer que nous communiquons avec eux.

Aucun propriétaire foncier touché par l’utilisation éminente du domaine par la ville n’était disposé à s’exprimer à ce sujet.

Au nom du comté

Gattis a déclaré avoir vu le comté de Williamson utiliser souvent un domaine éminent pour planifier sa croissance future plutôt que de prendre des terres pour un besoin actuel. Les avocats d’entités gouvernementales soutiennent que l’achat de terres à l’avance pour la « banque foncière » permet aux contribuables d’économiser de l’argent, a-t-il déclaré, mais il ne pense pas que ce soit le but du domaine éminent.

“Le [Texas] La Constitution dit que cela doit être à des fins publiques et uniquement à cette fin », a déclaré Gattis. « Cela ne peut pas être à des fins publiques avant 20 ans. »

Lisa Dworaczyk est la coordinatrice du droit de passage pour Sheets & Crossfield, qui représente le comté de Williamson et d’autres villes de la région dans les litiges de domaine éminents. Elle a déclaré que bien que certaines entités prennent en compte l’acquisition précoce – ou l’achat de terrains avant les besoins actuels – lorsque les terrains sont à vendre, cela dépend en fin de compte du prix et de savoir si l’entité peut se permettre le coût d’un projet supplémentaire qui n’était pas prévu. à prendre. Cependant, si des acquisitions précoces ont lieu, elles sont conformes au plan de transport à long terme du comté, a-t-elle déclaré.

Le comté de Williamson, en tant qu’entité, utilise également un domaine éminent pour construire des routes, les membres du tribunal des commissaires déclarant régulièrement qu’ils tentent ainsi d’éviter les futurs problèmes de circulation que l’on peut voir à Austin.

« Pour être une communauté prospère, il y a plusieurs choses qui comptent : la sécurité est importante ; les bonnes écoles sont importantes ; La qualité de vie des employés est importante et ce que j’appellerais la transportabilité, ou se rendre d’un point A à un point B », a déclaré le juge du comté de Williamson, Bill Gravell. “[Transportation] est le seul domaine sur lequel je pense que le comté a été très tourné vers l’avenir et vraiment bien préparé.

Depuis 2016, le comté a acquis 512 parcelles de terrain pour 33 projets routiers différents. Ces projets incluent un projet sur DB Wood Road et CR 111 et le long de Westinghouse Road, entre autres, selon les données du comté.

Sur les 512 colis, il y a eu 43 résolutions pour condamnation, ou menace de poursuite, avec 28 poursuites déposées. Cependant, 15 ont vu une procédure judiciaire, a déclaré Dworaczyk.

Elle a ajouté que les poursuites cessent dès qu’un accord est conclu, mais qu’il y a peu de marge pour négocier le prix.

“Je dirais que la majorité de nos tracts négociés se situeront à environ 20% de ce à quoi nous l’avons évalué”, a déclaré Dworaczyk. « Je ne peux pas simplement donner [money] à vous parce que vous le demandez. Nous devons être des intendants responsables de l’argent des contribuables.