15 juin 2021

Comment survivre (et prospérer) sur ce marché immobilier.

Par admin2020


S’il y avait une liste de mots pour décrire 2020, « l’incertitude » serait proche du sommet. Dans tous les secteurs et dans toutes les communautés, les gens se demandent ce que l’avenir leur réserve. L’immobilier n’est pas différent. Et dans chaque communauté, les questions sont similaires. Le logement a-t-il atteint un sommet ? Les taux d’intérêt resteront-ils bas ? Dois-je acheter, vendre ou conserver ? Les élections affecteront-elles le marché ? Y a-t-il une opportunité au milieu de la tourmente?

Eli Tene est un entrepreneur immobilier avec plus de trente ans d’expérience dans l’industrie. Tene et son partenaire commercial, Gil Priel, possèdent Peak Corporate Network ainsi que plusieurs autres entreprises immobilières. Avec des bureaux à Los Angeles et à New York, ils fournissent une gamme de services ; courtage résidentiel et commercial, 1031 bourses, financement conventionnel et relais, séquestre, services de fiduciaire, négociation de ventes à découvert, acquisitions de biens immobiliers en difficulté et rénovation d’hôtels et de restaurants.

En période d’incertitude, apprendre de personnes comme Tene, celles qui ont de la profondeur et de l’ampleur, est toujours un pari fort. Voici les faits saillants de ma récente conversation avec Tene dans laquelle il partage un aperçu des questions que tout le monde se pose.

Chaka Booker : Quelles tendances voyez-vous qui affecteront l’immobilier?

Eli Tène : Le travail à domicile n’est plus stigmatisé et la visioconférence est acceptable. Cela affectera l’endroit où les gens choisissent de vivre. Avant Covid-19, la tendance était de s’installer en ville, d’avoir un endroit plus petit et de ne pas gérer la circulation. Mais maintenant, les gens peuvent avoir une qualité de vie en banlieue, peut-être une maison au lieu d’un condo, car ils peuvent travailler à distance. Une autre tendance est que nous étions habitués aux belles expériences : restaurants, divertissements, shopping. Mais après cinq mois sans cela, les gens disent : « Je n’ai pas besoin d’aller au restaurant quatre fois par mois. J’irai deux fois. Nous voyons également des propriétaires travailler avec leur prêteur pour leur donner une marge de manœuvre. Soit dit en passant, ce ne sont pas seulement les maisons, ce sont les voitures, ce sont les cartes de crédit. Je pense qu’au moins la moitié ne rattrapera jamais leurs paiements. Nous avons une société de saisie et les prêteurs que nous servons se préparent à la fin du moratoire sur les saisies.

Booker: Quels seront les effets à court terme ?

Tene : L’immobilier en a pris un sacré coup, mais grâce à la faiblesse des stocks, nous n’avons pas vu le fond s’effondrer comme lors des cycles précédents. En mai, les ventes de maisons ont chuté de plus de 35 % en Californie, principalement en raison de la pause des journées portes ouvertes. Ce que vous avez maintenant, c’est une demande de rattrapage de ces premiers mois parce que les gens doivent encore déménager. Nous avons un faible inventaire parce que les gens ne savent pas s’ils doivent vendre. Les faibles taux d’intérêt attirent les acheteurs, créant une forte demande, donc les prix montent. À mon avis, cela se terminera d’ici la fin septembre. Je pense qu’elle reviendra à une demande normale, par rapport au sommet actuel. La question est, dans quelle direction ira l’inventaire?

Booker: Et à plus long terme ?

Tene : Avant Covid-19, le marché était déjà en train de changer. Après 30 ans de travail dans l’immobilier, je vois des signes d’un pic, sans jeu de mots. Je pense que les stocks vont augmenter. Je pense que nous ressentirons une récession quelque part entre décembre et mars. Après les élections, le gouvernement ne dépensera pas comme il le fait maintenant. Les gens ont besoin d’argent, mais il y a une limite à ce qu’ils peuvent imprimer. Le président actuel, comme tout autre président, essaiera de faire en sorte que les choses aillent bien jusqu’aux élections. S’il obtient encore quatre ans, il n’aura pas la même pression. Si un autre président entre en fonction, il devra se confronter à la réalité et faire des choses qui ont du sens économiquement. Les chiffres élevés du chômage continueront de faire obstacle à une reprise complète de l’immobilier. Je vois que le marché commence à se corriger – les prix des maisons pourraient s’aplatir même si les stocks restent bas. Les maisons plus grandes seront demandées en raison des travailleurs distants dont les familles ont besoin d’une chambre supplémentaire pour un bureau à domicile. Nous devrions être attentifs à l’augmentation des saisies alors que les plans d’abstention et les moratoires prennent fin. Même avec les plans de relance et le travail de la Réserve fédérale pour supprimer les taux d’intérêt à court terme, cela peut ne pas suffire à atténuer les dommages de la pandémie à l’économie. Il y aura un cycle, peut-être 2021, où nous verrons une augmentation des impayés, des saisies et des ventes à découvert. Notre travail de négociation de ventes à découvert immobilières s’intensifie déjà. L’effet ne sera pas forcément aussi fort qu’en 2007, mais l’impact sera sur tout. Cela affectera les marchés résidentiels et commerciaux. L’impact du travail à distance va changer le marché des espaces de bureaux. Vous verrez beaucoup de changements dans l’utilisation des hôtels, des bureaux et des commerces de détail.

Booker: Parlez-moi du marché commercial…

Tene : Nous voyons beaucoup de conversions. Conversion d’hôtels en unités résidentielles, conversion d’espaces de bureaux, de commerces de détail et autres en stockage. Vous avez peut-être entendu parler d’Amazon qui cherchait un espace commercial vide pour les centres de distribution. Les gens repensent l’utilisation de l’espace. De nombreuses organisations restent à distance jusqu’en janvier. Les gens vont s’y habituer. Soit dit en passant, cette tendance a également commencé avant Covid-19. Si vous êtes propriétaire d’une petite entreprise et que vous pouvez économiser 2 000 $ ou 3 000 $ par mois en loyer, vous pouvez le faire. Amazon avalait déjà les petits détaillants, maintenant le commerce de détail souffre encore plus, donc les vacances commerciales vont beaucoup augmenter. Il devient très clair que les détaillants à grande surface seront les derniers debout et ont en fait enregistré des ventes record au cours de cette période.

Booker: Quels conseils donnez-vous aux propriétaires ?

Tene : Ce moment est très temporaire, à mon avis. En fonction de la valeur nette de votre maison et des taux d’intérêt record, cela pourrait être le bon moment pour réduire ou agrandir la taille d’une nouvelle maison. Faites vos recherches sur les prix et les conditions du marché. Sur ce marché, vous pouvez presque être assuré que votre maison se vendra à ou au-dessus du droite demander un prix. Mais vous ne pouvez aller aussi loin que des recherches en ligne pour déterminer la valeur de votre maison par vous-même, alors travaillez avec un professionnel de l’immobilier. Si vous ne vendez pas, assurez-vous d’avoir le meilleur taux d’intérêt ou refinancez. N’attendez pas, car je pense qu’après les élections, les taux vont monter. Dans notre société de financement, nous avons constaté une augmentation de 50 % des activités de refinancement.

Booker: Un conseil pour les acheteurs de maison ?

Tene : Vous aurez peut-être de meilleurs prix dans quelques mois, mais je doute que les taux soient aussi bons. C’est le moment idéal pour les acheteurs qualifiés. Même si les emprunteurs sont plus surveillés, les prêteurs ont assoupli quelques directives par rapport à mars et avril, ce qui permettra à plus d’acheteurs d’entrer. Vous devriez acheter, mais achetez intelligemment. Vous devriez toujours vous demander ce qui est le mieux pour ma valeur de revente ? Respectez les règles de base. A-t-il un bon plan d’étage? Ou peut-être des plafonds plus hauts ? Pensez à ce qui vous aidera à vendre plus facilement si vous devez vendre pendant une mauvaise période. Vous ne voulez pas acheter la maison la plus chère du quartier, être dans la moyenne ou en dessous. La maison est-elle au coin d’une école ou au milieu du pâté de maisons ? Achetez au milieu du bloc.

Booker: Quels conseils avez-vous pour les entrepreneurs et les propriétaires d’entreprise?

Tene : La première chose que j’ai faite après avoir réalisé que nous étions dans une profonde récession a été de faire face à la situation de front. Vous devez faire face à cette réalité. Mais concentrez-vous ensuite sur les opportunités qui se présentent, car elles toujours fais. Je suis convaincu que des opportunités se présentent et ne seront qu’une fois dans une vie. Mon conseil est de ne pas vous laisser ronger par le mal. Cherchez les opportunités. Par exemple, nous avons immédiatement réactivé notre plateforme de vente à découvert, mais maintenant avec une meilleure technologie, un meilleur accès, des extras et des processus améliorés. J’aurais pu simplement relever les défis et réduire les effectifs. Au lieu de cela, j’ai déplacé le personnel pour travailler sur de nouvelles opportunités et j’ai pu garder les gens employés avec des opportunités qui contribueront à maintenir l’entreprise florissante.

Booker: Où les entrepreneurs devraient-ils chercher des opportunités?

Tene : Gardez à l’esprit les tendances mentionnées précédemment. Utilisez les données disponibles. Demandez-vous quelle entreprise sera conforme à l’avenir ? Nous savons que les gens auront toujours besoin d’une maison, mais la plupart des magasins de détail n’ont pas un bon avenir et la demande d’espace de bureau évolue. Nous savons également que les gens vivent plus longtemps et qu’ils veulent une bonne qualité de vie, c’est un domaine en pleine croissance. Ainsi, les conversions en résidence pour personnes âgées deviennent une idée à considérer. Les habitudes des gens changent, comment ils achètent de la nourriture, comment ils se divertissent. Vous voyez plus de restaurants créer un espace extérieur, c’est beau, j’espère que ça restera. Alors, qu’est-ce que cela pourrait signifier pour leur espace intérieur ? Essayez de projeter à quoi ressemblera l’avenir. Nous constatons une augmentation de notre travail en matière d’accueil et de rénovation d’hôtels. Ils repensent la façon dont ils utilisent leur espace. Cela dépend de votre contexte, de votre ville. L’espace pourrait être converti de bureau ou d’hôtel à résidentiel. Ou un espace de stockage pourrait être une opportunité. Ne perdez pas de vue les fondamentaux, le service client, la transparence, la facilité d’utilisation. Si vous vendez quelque chose, cela doit être avec la possibilité de vendre en ligne. J’ai entendu une citation qui disait que nous devrions utiliser ce temps pour nous connecter à nos futurs clients. Cet état d’esprit est la façon dont vous vous élevez de l’ordinaire à l’extraordinaire.

La conversation a été modifiée et condensée pour plus de clarté. Chaka Booker est un expert en développement du leadership et auteur de Maîtriser la location : 12 stratégies pour améliorer vos chances de trouver la meilleure location.