14 juin 2021

Vous songez à acheter une location de vacances? Commencez par le “Big 4” de Mike Harrington

Par admin2020


Ce n’est un secret pour personne que le marché immobilier est plus dynamique qu’il ne l’a été depuis plus d’une décennie. Beaucoup de facteurs semblent jouer dans cela. Un faible intérêt record, une compression des stocks, de plus en plus de personnes travaillant à domicile qui déménagent dans la région, et bien sûr FOMO. Alors que beaucoup recherchent leur prochaine résidence principale ou déménagent dans la région de Cape Fear, un grand pourcentage capitalise sur ces tendances et s’empare à un rythme effréné de maisons de vacances traditionnelles dans nos villes balnéaires.

Depuis la « réouverture » de la Caroline du Nord pour voyager pendant la pandémie de COVID, la demande de locations de vacances sur les marchés de loisirs et de drive-to a atteint des niveaux record. Ceci, en plus de certains autres facteurs économiques, a clairement mis en lumière les locations de vacances en tant qu’hébergement de choix pour les voyageurs et les régions de Cape Fear et de Brunswick Beaches. Les locations de vacances sont officiellement passées d’une catégorie « logements alternatifs » à une classe d’actifs d’investissement immobilier traditionnelle.

Nous recevons des appels chaque jour avec des questions sur ce qu’il faut rechercher lors de l’achat d’un immeuble d’investissement locatif de vacances. Avec tant d’attention désormais portée au secteur de la location de vacances et à court terme, il peut être difficile aujourd’hui de trouver la «bonne» propriété, en particulier dans un marché en effervescence. Il est important d’examiner tous les facteurs qui constituent une location de vacances traditionnellement réussie, même si cela peut ne pas correspondre à votre vision de ce que cela pourrait être.

Chez Carolina Retreats, nous analysons et effectuons chaque jour des modèles de comparaison pour les clients qui tentent de trouver la «bonne» propriété de location de vacances. Voici quelques-unes des nombreuses variables que nous examinons lors de notre processus de diligence raisonnable :

1) Emplacement – Celui-ci est évident, car ce seul facteur peut avoir un impact majeur sur les performances potentielles à long terme. Pour notre analyse, nous créons des « zones » de travail au sein de nos marchés et compartimentons les propriétés au sein de ces zones avant de commencer à identifier des comparables de même nature. Pour ceux qui connaissent notre région, il existe de nombreux sous-marchés, quartiers et emplacements directionnels qui peuvent faire varier les revenus locatifs potentiels d’une région à l’autre.

2) Chambres et salles de bain – Plus grand n’est pas toujours meilleur. Du point de vue du revenu brut pur, les grandes propriétés auront tendance à générer des revenus bruts plus élevés. Cependant, lorsque l’on mesure le prix d’achat et d’autres coûts de possession (services publics, assurances, taxes, entretien, etc.), votre pourcentage de retour sur investissement peut diminuer si vous ne faites pas attention. De manière générale, dans les marchés de plage plus traditionnels de la région de Cape Fear et de Brunswick Beaches, il existe de nombreuses opportunités dans la gamme de taille plus modeste de 2 à 4 chambres en raison de la demande accrue des familles et des personnes souhaitant s’évader pour trajets plus courts (pensez 3 à 5 nuits), mais plus fréquents.

3) Accepte les animaux de compagnie ? – Il y a des arguments des deux côtés de cette décision. Il s’agit d’une décision personnelle pour de nombreux propriétaires. Certains peuvent avoir des allergies et ne peuvent tout simplement pas accepter les animaux domestiques ou les chiens. Certains pensent que leur usure supplémentaire n’en vaut pas la peine. Lors de l’analyse du potentiel de revenu et du marché adressable, il ne fait aucun doute, cependant, qu’autoriser les animaux de compagnie aura un effet positif sur le potentiel de revenu de votre propriété. La plupart du temps, les propriétaires d’animaux responsables feront un effort supplémentaire pour s’assurer que la propriété est bien entretenue pendant leur séjour. Notre conseil est que si vous hésitez à autoriser les animaux de compagnie et qu’il n’y a pas de raison de sécurité spécifique pour laquelle vous ne pouvez pas les héberger, nous vous suggérons de devenir les animaux de compagnie.

4) Ensembles Comp – C’est là que nous commençons vraiment à plonger dans les chiffres spécifiques et les performances historiques ou potentielles. Il existe actuellement de nombreuses nouvelles sociétés d’analyse de données qui proposent des produits aux aspirants propriétaires de vacances et aux investisseurs pour évaluer les performances potentielles d’une propriété spécifique. Bien que ces sociétés aient fait du bon travail en agrégeant les données récupérées de certaines des principales agences de voyages en ligne (OTA) comme AirBnB et VRBO pour aider les investisseurs dans l’analyse, il est toujours bon de vérifier ces chiffres avec votre agent immobilier, ou par l’intermédiaire d’un agent local. entreprise de gestion professionnelle comme Carolina Retreats. La disponibilité n’est pas toujours une bonne mesure d’une véritable « réservation », en raison de variables telles que l’utilisation par le propriétaire, les blocs d’entretien ou le retrait des maisons du marché de la location hors saison en raison de la saisonnalité.

Bien qu’il puisse y avoir de nombreuses autres variables lors du processus de décision d’investir dans une maison de location de vacances, celles-ci peuvent être considérées comme une sorte de « Big 4 » dans l’analyse initiale et la diligence raisonnable. Plusieurs fois, sur nos marchés de plage locaux, il existe des chiffres de location historiques sur les propriétés pour vous aider à démarrer vos recherches, mais comme nous le voyons en temps réel, 2021 a changé la donne avec une nouvelle demande et des opportunités de revenus potentielles pour les maisons de vacances traditionnelles. .

Si vous envisagez le marché de l’investissement locatif de vacances sur l’île Topsail, les plages de Wilmington ou les plages de Brunswick et que vous souhaitez obtenir quelques conseils pour vous aider à démarrer, n’hésitez pas à nous contacter et nous serons heureux de vous aider !

Mike Harrington est le PDG et propriétaire de Carolina Retreats, une entreprise spécialisée dans la gestion de l’hébergement et de la location de vacances au service de plus de 300 propriétaires de propriétés de vacances dans toute la région de Cape Fear. Avant de fonder Carolina Retreats en 2015, Mike a passé 10 ans dans les Outer Banks en tant que PDG et directeur général de Resort Realty, une société de vente immobilière et de location de vacances haut de gamme avec 600 propriétés sous gestion, cinq bureaux et plus de 100 à temps plein. employés et agents immobiliers. Mike est un ancien président et membre du conseil d’administration de la Vacation Rental Manager’s Association (VRMA), la plus grande association commerciale internationale pour l’industrie de la location de vacances, ainsi que l’ancien président de la North Carolina Vacation Rental Manager’s Association (NCVRMA). Il est fréquemment invité à prendre la parole lors de séminaires et de conférences commerciales sur les dernières tendances en matière de gestion de location de vacances en marketing, opérations et stratégie. Mike est titulaire d’un MBA de l’East Carolina University, ainsi que d’une licence en gestion d’entreprise et est membre du conseil consultatif de la School of Hospitality Leadership de l’East Carolina.