12 juin 2021

Ce que l’investisseur immobilier le plus prospère au monde achète

Par admin2020


Le président de Blackstone Group Inc., Jon Gray, a quelques conseils à donner aux investisseurs qui cherchent à comprendre le marché immobilier sauvage aux États-Unis : Ne craignez pas une crise de si tôt.

Les prix des maisons ont le plus augmenté depuis 2005, les prêts hypothécaires bon marché encouragent les acheteurs à acheter de nouvelles maisons, et les coûts de construction augmentent en raison de la hausse des prix des matières premières. Dans le même temps, une pénurie de main-d’œuvre signifie que les nouvelles constructions ne parviennent pas à répondre à la demande croissante. Et dans l’immobilier commercial, l’acceptation plus large du travail à distance pendant la pandémie de Covid-19 menace de décimer les immeubles de bureaux.

Malgré tout cela, le moment est plutôt propice pour le marché, selon Gray, qui a été au centre des plus grands booms et ralentissements de l’industrie au cours des trois dernières décennies.

Le marché ne montre pas les signes avant-coureurs typiques – trop de levier, trop de capital, trop de construction, a déclaré Gray dans l’épisode inaugural de « Bloomberg Wealth with David Rubenstein ». Il y aura une « redécouverte » de villes comme New York et San Francisco, alimentée par les immigrants, la créativité, l’entrepreneuriat et la technologie, a-t-il déclaré.

Le milliardaire a également expliqué où il avait mis 100 000 $ aujourd’hui, dans quoi éviter de verser de l’argent, la meilleure façon d’investir dans l’immobilier et comment les politiques fiscales du président Joe Biden pourraient affecter les propriétaires.

Le parcours de Gray au sein de la société new-yorkaise a commencé en 1992, en travaillant sur des livres de présentation sur les fusions et acquisitions et en commandant un dîner pour les associés du nouveau magasin de capital-investissement. Environ un an plus tard, le marché immobilier s’effondre. Sentant une opportunité, les fondateurs de Blackstone, Steve Schwarzman et Pete Petersen, ont créé une entreprise immobilière et ont fait appel à Gray, un récent diplômé de l’Université de Pennsylvanie qui avait déjà envisagé une carrière dans le journalisme, pour l’aider à démarrer.

En 2005, Gray dirigeait l’unité et a passé les 13 années suivantes à en faire un géant avec environ 115 milliards de dollars d’actifs. En 2007, il a privatisé le groupe hôtelier Hilton, puis a dû restructurer l’affaire pendant la crise financière, pour finalement plus que tripler l’investissement lors de la sortie de Blackstone 11 ans plus tard.

“Soyez un investisseur à forte conviction”, a déclaré Gray, 51 ans, à Rubenstein, co-fondateur de Carlyle Group.

L’interview a été éditée et condensée.

L’économie a été plutôt bonne, mais elle va probablement baisser à un moment donné, donc si je veux investir dans l’immobilier, est-ce le bon moment maintenant ?
C’est toujours un bon moment pour l’immobilier pour plusieurs raisons. Les signes avant-coureurs sont doubles – trop de levier, trop de capital – et nous n’avons pas vraiment cela dans le système immobilier aujourd’hui. L’autre est trop de grues et trop de bâtiments, et nous sommes en fait en dessous des niveaux historiques en termes d’approvisionnement neuf.

L’autre chose que je voudrais souligner, c’est que le S&P 500 a livré quelque chose comme quatre fois le retour des FPI publiques depuis le début de 2020, avant Covid. L’immobilier est donc à la traîne après la reprise parce que, de toute évidence, les gens se sont préoccupés du monde physique. Alors que l’économie rouvre, les gens retournent dans les espaces, l’immobilier va connaître un petit rebond. Je pense que le risque est que les taux d’intérêt bougent beaucoup.

Une chose positive à propos de l’immobilier est également que l’inflation augmente le coût de remplacement des bâtiments. Et cela vous donne un petit coussin sur l’immobilier existant.

Le résidentiel est-il moins risqué ou plus risqué que l’immobilier commercial ?
Si vous parlez de maisons unifamiliales à vendre, il y a probablement plus de risques, dans le sens où vous construisez quelque chose et vous le vendez, et cela dépend du marché. Si vous parlez de logements locatifs — un complexe d’appartements — cela a tendance à être moins risqué parce que c’est moins cyclique. Les gens ne cèdent pas leurs appartements. Il y a une certaine volatilité, mais rien comme, disons, les immeubles de bureaux ou les hôtels.

Et puis l’immobilier commercial concerne les immeubles de bureaux ; les entrepôts, qui a été le thème le plus important pour nous au cours des 10 dernières années ; hôtels; centres commerciaux; résidences pour personnes âgées. Et tous ont des risques-rendements différents, selon la géographie.

La ville de New York a vu beaucoup de gens partir pendant Covid. Vous attendez-vous à ce que les gens reviennent, travaillent cinq jours par semaine et utilisent tout l’espace de bureau à New York ou dans des villes similaires qu’ils utilisaient auparavant ?
Il y a en quelque sorte un biais de récence—que parce que nous avons été à la maison, nous supposons que ce sera comme ça. Lorsque nous pensons à notre entreprise, nous savons que nous sommes mieux ensemble. Nous sommes meilleurs en créativité, nous résolvons mieux les problèmes, nous formons mieux nos jeunes. C’est vraiment une entreprise d’apprentissage, apprendre à investir. Nous avons beaucoup de gens intelligents et talentueux qui sont liés par la culture. Être ensemble compte.

Oui, certaines entreprises concluront qu’elles n’ont pas besoin d’autant d’espace, ce qui créera un poste vacant supplémentaire. Les gens seront préoccupés par la possession d’immeubles de bureaux, et cela peut créer une opportunité. Il y aura des vents contraires pendant plusieurs années puis, avec le temps, les choses se redresseront.

Je voudrais souligner, cependant, qu’en dehors des États-Unis, par exemple en Chine, les bâtiments sont de retour à pleine capacité et qu’en Europe, les gens n’ont pas autant d’espace dans leur vie domestique. Toutes les zones géographiques ne sont donc pas identiques. Et même ici, je pense qu’il y aura une tendance à retourner au bureau, même si ce ne sera plus comme avant, dans son intégralité.

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