12 juin 2021

13 conseils pour les investisseurs immobiliers qui élaborent une stratégie de sortie

Par admin2020


Les investisseurs immobiliers savent que tous les achats qu’ils font ne seront pas forcément gagnants. Dans quelques cas, vous vous retrouverez avec un raté, où une propriété qui avait l’air bien au début finit par poser plus de problèmes qu’elle n’en vaut la peine une fois que vous l’avez achetée.

C’est pourquoi aucun investisseur ne devrait conclure un contrat d’achat immobilier sans avoir défini au moins une stratégie de sortie claire. Pour aider à éviter un mauvais achat avant qu’il ne soit trop tard, 13 experts du Forbes Real Estate Council partagent les étapes critiques que tous les investisseurs immobiliers devraient envisager pour élaborer leur stratégie de sortie à partir du moment où ils commencent à étudier une propriété.

1. Comprendre les finances actuelles

Il est important de comprendre la situation financière actuelle de la propriété. À partir de cela, vous pouvez modéliser un pro forma pluriannuel axé sur les améliorations de valeur que vous prévoyez pour la propriété. Sur la base de ce modèle, vous pouvez projeter une évaluation de la propriété à un moment donné dans le futur. Ce processus devrait aider à clarifier le potentiel d’investissement pour la propriété. – Mark Tiefel, Capital Equity Group, Inc.

2. Fixez-vous des objectifs clairs avant d’investir

Connaissez votre objectif avant d’investir dans une propriété et établissez vos objectifs pour toute propriété que vous envisagez. Cela permet d’identifier à quoi ressemble le succès d’une propriété dans laquelle vous souhaitez investir, ce qui vous aidera à définir votre stratégie de sortie. S’engager dans une propriété sans objectif clair et “l’ailer” après s’y être engagé finit généralement par coûter beaucoup d’argent et de temps. – Jim Brooks, l’équipe Brooks – EXP Realty


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3. Considérez le futur acheteur Persona

Connaissez votre acheteur. Ayez toujours en tête le futur acheteur lorsque vous achetez un actif. Si vous savez que votre actif attirera des syndicats, par exemple, assurez-vous de ne pas rénover plus de 50 % de la propriété afin de pouvoir laisser de la viande sur l’os. Si vous achetez un actif plus important, vous pouvez le rénover à 100 % et le vendre ensuite à un acheteur institutionnel qui n’aime normalement pas exécuter un plan à valeur ajoutée. – Ellie Perlman, Blue Lake Capital LLC

4. Vérifiez les lois sur les locataires et l’historique des ventes

Je crois que lors de l’achat d’une propriété, investissement ou non, vous devriez acheter avec une stratégie de sortie. L’immobilier est un investissement qui sert à créer de la richesse. Regardez les lois locales sur les locataires, le développement dans la région et l’historique des taux de location. Si de nouveaux stocks arrivent, les loyers diminueront. Consultez l’historique des ventes des cinq dernières années pour connaître les tendances. – Steven Minchen, équipe Minchen/Elevated Living Network, Inc

5. Test de résistance à l’achat

Tout bon plan de sortie commence par un test de résistance de la transaction à l’achat. Il existe de nombreux facteurs dans le test de résistance d’une transaction, mais en voici quelques-uns à considérer : 1. Ne jamais manquer d’argent, alors planifiez en conséquence ; 2. Augmenter la vacance à au moins 25 % pour la durée du maintien et vérifier que les dépenses peuvent encore être payées ; 3. Augmenter le taux de capitalisation de sortie d’au moins 10 points de base par année de détention. – Chris Roberts, Sterling Rhino Capital

6. Prévoyez le pire des cas

Prévoyez toujours le pire des cas lorsque vous essayez de sortir. C’est vraiment si simple. Après une bonne planification et des recherches approfondies, déterminez quelle est la pire stratégie de sortie. Si vous pouvez supporter le pire des cas, allez de l’avant et engagez-vous dans la propriété. – Ben Grise, InvestWithBen.com

7. Achetez une propriété facile à vendre

Achetez une propriété qui sera facile à vendre. Je préfère les maisons unifamiliales aux condos parce qu’il y a plus de demande des acheteurs. Les cotisations de l’association des propriétaires peuvent également augmenter à mesure que les condos vieillissent et/ou il peut y avoir des évaluations spéciales pour les réparations qui peuvent rendre une propriété plus difficile à vendre. Évaluez l’emplacement : s’agit-il d’une propriété commerciale ou d’un chemin de fer qui peut rendre la vente difficile ? A-t-il un bon plan d’étage? Soyez pointilleux ! – Kristee Leonard, The Leaders Realty, LLC

8. Ayez une stratégie de sortie à plusieurs volets

L’immobilier commercial évolue rapidement sous nos yeux. Il est nécessaire d’avoir une approche de stratégie de sortie à plusieurs volets pour l’investissement immobilier. Ne suivez pas les gros titres, mais recherchez les lignes de tendance. Souscrire un actif de manière traditionnelle, mais également souscrire la propriété de manière non traditionnelle. Recherchez une ou deux analyses de scénarios en tenant compte de ce qui se passe si un marché, un secteur ou une tendance de la demande change rapidement. – Jacob Bates, lieu de travail CommonGrounds

9. Avoir au moins une clause « Belette »

Une clause « belette » est une clause qui vous permet de sortir, même lorsque vous avez fait l’erreur ! Résistez à la tentation d’être en retard. Vous en avez besoin. Mon préféré est “sous réserve de l’approbation du prêteur d’argent dur.” Une seule fois en plus de 20 ans, j’ai dû exercer cette clause de belette pour sortir d’un accord, mais quand je l’ai fait, c’était littéralement 10 minutes avant la conclusion. – Sherman Ragland, The Realinvestors®️ Academy, LLC

10. Avoir plusieurs stratégies de sortie

Le fait d’avoir plusieurs stratégies de sortie vous évite de perdre de l’argent sur une transaction. Si vous achetez une maison pour la retourner mais que vous ne pouvez pas obtenir le prix auquel vous vous attendiez pour réaliser un profit, si vous êtes en mesure de la louer à la place, vous protégerez votre investissement. Malheureusement, si vous concluez un accord avec une seule stratégie de sortie et que cette stratégie ne fonctionne pas, vous vous retrouverez dans une situation risquée. – Chris Bounds, agents investis

11. Consultez le nombre moyen de jours sur le marché

Découvrez le nombre moyen de jours sur le marché pour des propriétés comparables tout au long de l’année précédant votre achat. Vous aurez alors une bonne indication du meilleur mois de l’année pour revendre la propriété à son prix le plus élevé et au meilleur prix et pour la durée la plus courte pour une stratégie de sortie d’urgence efficace. – Mor Zucker, Équipe Denver Homes – Professionnels RE/MAX

12. Embaucher un inspecteur en bâtiment

Embauchez un excellent inspecteur en bâtiment. Ces professionnels n’ont pas de prix ! Bien sûr, ils peuvent vous alerter sur de gros signaux d’alarme, mais ils peuvent également signaler de nombreux « problèmes mineurs » à prendre en compte. Une liste détaillée vous permettra de savoir exactement quand quitter si une tâche particulière prend plus de ressources que prévu. Les commentaires d’un inspecteur professionnel peuvent vous aider à « bien sortir », à minimiser les pertes et à maximiser les gains. – Michael McMullen, Prominence Homes and Communities

13. Supprimer l’émotion de l’équation

Supprimez toujours l’émotion de l’équation et effectuez une diligence raisonnable impartiale et lucide sans beaucoup de scénarios optimistes. Soyez prudent avec votre évaluation et l’estimation des réparations – souvent, les investisseurs accordent une valeur trop élevée et sous-estiment les coûts de rénovation. Parfois, la meilleure stratégie consiste à renoncer à un accord plutôt que de passer les prochains mois à perdre du temps et des ressources sur un accord à faible marge. – Nick Ron, acheteurs de maisons d’Amérique