10 juin 2021

Vous recherchez les plus grandes sociétés de placement immobilier ? Commencez par celui-ci

Par admin2020


Benjamin Graham, l’homme qui a aidé à former Warren Buffett, a suggéré de s’en tenir aux grandes entreprises pour faciliter l’investissement. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une solution parfaite, suivre ses conseils vous permet d’éviter de nombreux pièges. Si vous êtes intéressé par les dividendes en général et les fiducies de placement immobilier (FPI) en particulier, un nom géant que vous devriez regarder est Revenu immobilier (NYSE : O), qui est sur le point de devenir encore plus grand. Voici pourquoi vous voudrez peut-être ajouter ce leader de la location nette à votre portefeuille dès aujourd’hui.

1. L’accent

Realty Income est ce qu’on appelle une FPI à loyer net. Cela signifie qu’il possède des propriétés, mais que ses locataires sont responsables de la plupart des coûts des actifs qu’ils occupent. Bien qu’il s’agisse d’une vaste simplification, Realty Income peut simplement s’asseoir et percevoir les chèques de loyer. Cette approche est généralement considérée comme présentant un risque assez faible.

Une personne avec le mot risque et un sac d'argent en équilibre devant elle sur une simple balance avec un parapluie au milieu.

Source de l’image : Getty Images.

En ce qui concerne le portefeuille réel du FPI, environ 84 % des loyers proviennent d’immeubles commerciaux à locataire unique, 11,5 % d’immeubles industriels et 3 % de bureaux. Le reste du portefeuille est dans un investissement viticole opportuniste. Environ 7 % des loyers de l’entreprise proviennent du Royaume-Uni. Cet investissement offre une certaine diversification géographique ainsi qu’un ancrage en Europe, une deuxième région dans laquelle l’entreprise peut chercher à se développer.

2. La taille et les avantages aujourd’hui

Avec une capitalisation boursière d’environ 26 milliards de dollars, Realty Income est l’une des plus importantes FPI à bail net de l’industrie. Elle exploite un portefeuille de près de 6 600 propriétés. Cela permet d’importantes économies d’échelle puisque le FPI peut tirer parti de ses employés sur un grand nombre de propriétés, ce qui contribue à maintenir ses coûts d’exploitation relativement bas.

Realty Income est également très prudent avec son bilan, qui est noté investment grade. Cela signifie que lorsque le FPI exploite le marché obligataire pour obtenir des liquidités, il bénéficiera généralement de taux d’intérêt bas. Du côté des actions, les investisseurs sont conscients du succès à long terme de l’entreprise (discuté plus en détail ci-dessous) et accordent généralement à l’action un prix supérieur à celui de ses pairs. Cela permet également à Realty Income de réduire les coûts de capital-investissement.

Des avantages de coût comme ceux-ci donnent à Realty Income une énorme longueur d’avance lors de la recherche d’acquisitions. Et cet avantage se construit avec le temps.

3. Histoire du succès

Il existe de nombreuses façons différentes d’envisager le succès, mais en ce qui concerne les FPI, l’une des meilleures est l’historique des dividendes d’une entreprise. En effet, les FPI sont spécifiquement conçues pour transmettre des revenus aux actionnaires. Sur ce front, cette FPI à rémunération mensuelle a augmenté son dividende annuellement pendant 26 années consécutives, ce qui en fait un aristocrate des dividendes. Mais ce n’est pas la fin de l’histoire ; au sein de cette séquence se trouve une série de 94 augmentations trimestrielles consécutives.

Pour être juste, l’augmentation moyenne des dividendes annualisés depuis l’introduction en bourse de Realty Income en 1994 est d’environ 4,4%, ce n’est donc pas une action pour les personnes qui recherchent une croissance rapide. Mais pour les investisseurs qui recherchent des payeurs de dividendes constants, il est difficile de contester le succès à long terme obtenu par Realty Income. Notez également que les séquences de dividendes trimestriels et annuels se sont poursuivies tout au long de la pandémie de coronavirus, ce qui est un exemple de la force de Realty Income en tant qu’entreprise.

O Graphique

O données par YCharts

4. Devenir plus gros

La taille de Realty Income lui a récemment permis de conclure un accord pour acheter un concurrent UNITÉ, une autre grande FPI de location nette. Lorsque l’accord sera finalement conclu, le portefeuille de Realty Income s’étendra à plus de 10 000 propriétés et ce sera le roi incontesté du secteur des baux nets. Son portefeuille restera à peu près similaire en termes de secteur, bien qu’il envisage actuellement de transformer ses actifs de bureaux en une FPI distincte (les bureaux ont tendance à être un type de propriété plus coûteux).

Realty Income s’attend à ce que la transaction soit relutive de 10 % par rapport aux fonds d’exploitation ajustés dès le départ. Et, grâce à son bilan de qualité, il devrait être en mesure de refinancer la dette de VEREIT au fil du temps à des taux plus bas, créant ainsi un avantage financier encore plus important. En tant qu’entité encore plus grande, Realty Income sera en mesure de conclure des transactions que d’autres ne pourraient pas assumer. L’inconvénient ici est que sa taille géante nécessitera plus d’activité d’investissement pour favoriser la croissance, mais avec de multiples marchés dans lesquels investir et un accès au capital de premier plan, cela ne devrait pas être trop difficile.

Le temps d’une plongée profonde

Si l’idée de posséder l’une des FPI les plus importantes et les plus fiables du marché semble être un bon plan, alors vous devriez commencer à regarder Realty Income. Cela dit, son rendement en dividendes d’environ 4% n’est pas exactement énorme et se situe dans la partie moyenne à basse de sa fourchette historique au cours de la dernière décennie. Vous allez donc probablement payer le plein tarif pour cette FPI aujourd’hui. Cependant, payer un prix juste pour une excellente FPI qui est sur le point de s’améliorer encore en vaut probablement la peine pour les investisseurs plus conservateurs. Si vous avez un penchant pour la valeur, c’est un nom que vous devriez garder sur votre liste de souhaits juste au cas où il y aurait une vente massive sur le marché.

Cet article représente l’opinion de l’auteur, qui peut être en désaccord avec la position de recommandation « officielle » d’un service de conseil premium Motley Fool. Nous sommes hétéroclites ! Remettre en question une thèse d’investissement – même l’une des nôtres – nous aide tous à réfléchir de manière critique à l’investissement et à prendre des décisions qui nous aident à devenir plus intelligents, plus heureux et plus riches.