9 juin 2021

Un procès de domaine éminent entoure Bell Blvd. projet

Par admin2020


La propriétaire foncière Tina Mallach a construit cette enseigne alors qu’elle demande plus d’argent à Cedar Park pour un terrain condamné dans le cadre du projet de réalignement du boulevard Bell. (Taylor Girtman/Journal d’impact communautaire)

La famille de Tina Mallach a ouvert Cedar Park Fabrics en 1994. Aujourd’hui, les deux bâtiments où se trouvait l’entreprise sur Old Hwy. 183 sont démolis. L’entreprise, maintenant Plush Fabrics avec de nouveaux propriétaires, a déménagé à RM 620.

La ville de Cedar Park a utilisé un domaine éminent pour prendre et démolir les bâtiments de Mallach – et plusieurs propriétés voisines – pour le projet de réaligner le boulevard Bell sur la vieille autoroute. voie 183. Comme l’exige la loi, la ville a dédommagé 342 000 $, soit environ 62 $ le pied carré, soit presque l’équivalent de ce que le terrain a été acheté il y a des décennies, a déclaré Mallach.

“Ce n’était évidemment pas ce à quoi nous nous attendions ou souhaitions étant donné que nous avions payé 350 000 $ pour cela il y a 30 ans”, a déclaré Mallach.

C’est un exemple de l’utilisation récente du domaine éminent par Cedar Park, qui est la capacité pour un gouvernement de prendre des terres privées à des fins publiques telles que des projets d’infrastructure routière, de pont et d’eau.

Mallach, qui est également courtier immobilier, a déclaré que sa propriété ne se trouvant pas à l’intérieur du projet Destination Bell, elle n’était pas considérée comme ayant de la valeur sur la base de l’offre initiale. Dans l’affaire du domaine éminent en cours, Mallach demande la juste valeur marchande de son Old Hwy. 183, qu’elle considère à 250 $ le pied carré. ••Lors d’une audience le 21 avril, l’offre de la ville est passée à 117 $ le pied carré, une augmentation de 88 % par rapport à l’offre initiale. Mallach a depuis rejeté l’offre et a engagé un avocat pour continuer à chercher une offre équitable, a-t-elle déclaré.

Mallach demande également une indemnisation sur la zone de la propriété le long de la vieille route. 183 à 6 200 pieds carrés de terrain déjà en construction et que les documents du comté montrent que Mallach possède. Les documents de la ville, cependant, indiquent que la zone est un droit de passage public.

Parce que le procès est en cours, la ville ne commentera pas le cas de Mallach.

“La ville exerce son droit de domaine éminent d’acheter une propriété privée à usage public pour une compensation juste et équitable conformément à la Constitution du Texas et au Code de la propriété du Texas”, a déclaré la ville dans un communiqué. “En règle générale, la ville négociera d’abord avec les propriétaires fonciers sans utiliser de domaine éminent et se réserve ce droit en dernier recours.”

Une fois les travaux routiers terminés, Mallach a déclaré qu’elle continuerait à posséder et à payer des impôts sur une propriété plus petite avec une entrée étroite et des travaux de réalignement et de réaménagement en cours sur le boulevard Bell.

“Ce projet va probablement durer encore quelques années au minimum”, a-t-elle déclaré. « Donc, le propriétaire foncier perd, et les propriétaires fonciers qui n’ont pas les ressources que j’ai – ils font faillite. »

Définition du domaine éminent

L’utilisation de domaine éminent est lorsqu’une entité gouvernementale, telle qu’une ville ou un comté, prend une propriété privée à des fins publiques telles que des routes ou des pipelines. Les termes domaine éminent et condamnation peuvent être utilisés de manière interchangeable, a déclaré Dan Gattis, un avocat spécialisé dans le domaine éminent à Georgetown, mais le domaine éminent est le pouvoir tandis que la condamnation est le processus. Les fins publiques n’incluent pas le développement économique et le propriétaire foncier doit recevoir une «indemnisation adéquate», selon la Constitution du Texas.

Le domaine éminent est plus souvent utilisé dans les zones rurales, car les terres urbaines ou de quartier sont plus coûteuses que les terres de ranch. Néanmoins, Gattis a déclaré que les gens sont de plus en plus conscients du domaine éminent car il est tellement utilisé dans la région du comté de Williamson.

Gattis a ajouté que les propriétaires fonciers, dans de nombreux cas de condamnation, règlent ou acceptent la première offre parce qu’ils ont « la peur à mort d’être poursuivis » ou de pousser l’entité dans une action en justice.

Gattis, un ancien législateur de l’État, a déclaré qu’une réforme éminente de la législation du domaine est nécessaire pour créer des conditions minimales standard afin d’aider les propriétaires fonciers qui ne demandent pas de conseil juridique et pour atténuer les disparités dans la valeur des terres. Bien que certaines entités traitent les propriétaires fonciers de manière équitable, a-t-il déclaré, il y a une amélioration significative dans la recherche d’un avocat pour obtenir de l’aide dans l’apprentissage des droits de propriété et de la vraie valeur.

“Je pense qu’ils seraient mieux à la fin s’ils obtiennent au moins des conseils ou des conseils tout au long du processus”, a-t-il déclaré.

La propriété de Mallach était l’une des nombreuses propriétés achetées par la ville le long de la vieille route. 183 pour le projet de réalignement du boulevard Bell, dont la construction a commencé en novembre.

D’autres propriétaires n’étaient pas disposés à parler au •Community Impact Newspaper• pour l’article.

Le réalignement est le projet précurseur du quartier Bell, un projet de réaménagement de 350 millions de dollars visant à construire un quartier à usage mixte et convivial pour les piétons.

Le réalignement du boulevard Bell et les projets de réaménagement de Bell sont liés au concept global du quartier Bell, mais sont des projets distincts avec des sources de financement différentes.

Au Texas, le domaine éminent ne peut pas être utilisé pour des projets de développement économique, comme Bell District qui utilise des fonds publics et privés. Mais le terrain acheté pour le projet de réalignement de la route pourrait être pris dans le domaine éminent en tant que projet de route de la ville qui n’utilisait que des fonds publics. La ville a acheté des terrains pour le district de Bell, mais cela n’a pas impliqué de poursuites judiciaires dans le domaine.

La ville de Cedar Park a utilisé son pouvoir de domaine éminent à huit reprises depuis 2016, selon les responsables de la ville. Les propriétés ont été utilisées pour le projet de réalignement du boulevard Bell, les améliorations du drainage routier sur le chemin Kreinke Ranch et un projet de traitement des eaux usées près du boulevard Ronald Reagan.

À titre de comparaison, au cours des cinq mêmes années, la ville de Leander n’a signalé aucun cas d’utilisation de domaine éminent.

Cedar Park a dépensé environ 307 000 $ en frais juridiques en tant qu’avocat externe représentant la ville dans ces affaires entre 2016 et avril 2021, ont déclaré des responsables. De ce montant, les cinq cas de réalignement du boulevard Bell ont coûté plus de 273 000 $ en frais juridiques.

La “menace du domaine éminent” et le pouvoir qu’il détient sont équilibrés en faveur de l’entité gouvernementale ou du “preneur”, a déclaré Gattis.

“Le pouvoir du domaine éminent et le processus de condamnation sont comme un pistolet pointé sur la tête du propriétaire”, a déclaré Gattis. « Vous allez perdre la propriété ; vous feriez mieux de commencer à négocier sur le prix.

Achat de terrain pour la croissance

Gattis a déclaré avoir vu le comté de Williamson utiliser souvent un domaine éminent avec le désir de planifier une croissance future plutôt que de prendre des terres pour un besoin actuel. Les avocats d’entités gouvernementales soutiennent que l’achat de terres à l’avance pour la « banque foncière » permet aux contribuables d’économiser de l’argent, a déclaré Gattis, mais il ne pense pas que ce soit le but du domaine éminent.

“Le [Texas] La Constitution dit que cela doit être à des fins publiques et uniquement à cette fin », a-t-il déclaré. « Cela ne peut pas être à des fins publiques avant 20 ans. »

Lisa Dworaczyk est la coordinatrice du droit de passage pour Sheets & Crossfield, qui représente le comté de Williamson et d’autres villes de la région dans les litiges de domaine éminents.

Elle a déclaré que bien que certaines entités prennent en compte l’acquisition précoce – ou l’achat de terrains avant les besoins actuels – lorsque les terrains sont à vendre, cela dépend finalement du prix et de savoir si l’entité peut se permettre l’achat avec le financement actuel. Cependant, s’ils sont réalisés, ces achats sont conformes aux plans déjà établis de l’entité, tels que le plan de transport à long terme du comté, a-t-elle déclaré.

Le comté de Williamson, en tant qu’entité, utilise également un domaine éminent pour construire des routes, les membres du tribunal des commissaires déclarant régulièrement qu’ils tentent ainsi d’éviter les futurs problèmes de circulation que l’on peut voir à Austin.

« Pour être une communauté prospère, il y a plusieurs choses qui comptent : la sécurité est importante ; les bonnes écoles sont importantes ; la qualité de vie des employés est importante; et ce que j’appellerais la transportabilité ou se rendre d’un point A à un point B », a déclaré le juge du comté de Williamson, Bill Gravell. “[Transportation] est le seul domaine sur lequel je pense que le comté a été très tourné vers l’avenir et vraiment bien préparé.

Depuis 2016, le comté a acquis 512 parcelles de terrain pour 33 projets routiers différents. Ces projets incluent le drainage Forest North à Anderson Mill et les signaux de rue sur O’Connor Drive, entre autres, selon les données du comté.

Sur les 512 colis, il y a eu 43 résolutions pour condamnation, ou menace de poursuite, avec 28 poursuites déposées. Cependant, seulement 15 ont vu une procédure judiciaire, a déclaré Dworaczyk. Elle a ajouté que les poursuites sont immédiatement terminées lorsqu’un accord est conclu.

Dworaczyk a réitéré que lorsque Sheets & Crossfield est impliqué au nom du comté ou de la ville qu’il représente, la décision a été prise et le terrain sera acheté. La seule chose à discuter est le prix, mais même alors, après avoir reçu une évaluation certifiée du terrain, il y a peu de marge de manœuvre.

“Je dirais que la majorité de nos tracts négociés s’approcheront à environ 20% de ce à quoi nous l’avons évalué”, a-t-elle déclaré. « Je ne peux pas simplement donner [money] à vous parce que vous le demandez. Nous devons être des intendants responsables de l’argent des contribuables.