8 juin 2021

7 réalités auxquelles vos acheteurs et vendeurs devraient se préparer en 2021

Par admin2020


2020 est derrière nous. Heureusement, si vous lisez ceci, vous avez survécu. Malheureusement, tout le monde ne l’a pas fait, et nous connaissons tous quelqu’un qui est actuellement aux prises avec COVID-19, l’a eu dans le passé ou en est décédé. Il est sûr de dire que le virus a changé nos vies pour toujours.

En ce qui concerne le marché immobilier de 2020, il rugissait comme les années 1920, alors que tout le monde décidait de chercher plus d’espace, de s’installer dans une nouvelle retraite ou de changer de lieu.

La simple demande et la montée en puissance des stocks existants et nouveaux ont créé un changement de marché – et encore une nouvelle normalité. Alors, à la lumière de tout ce qui s’est passé, à quelles réalités les acheteurs et les vendeurs doivent-ils se préparer en 2021 ?

1. Faible inventaire, forte demande et offres multiples

Un marché de vendeurs est susceptible de se poursuivre dans un avenir prévisible, en particulier dans les zones suburbaines et de villégiature qui offrent plus d’espace, un style de vie avec une abondance d’équipements extérieurs et un environnement favorable à la forme physique et au bien-être.

Les gens sont toujours en mouvement, et beaucoup de ceux qui ont pu continuer à travailler à distance ont déjà décidé de se lancer dans le jeu à la fin de l’année. Compte tenu de l’évolution rapide de l’industrie et de la hausse spectaculaire des prix, de nombreux acheteurs sont toujours dans le mix, prêts à intervenir lorsque la bonne maison sera disponible.

Lorsqu’il s’agit d’être approuvé pour le financement, les acheteurs doivent avoir tous leurs canards financiers d’affilée – des fonds d’acompte sécurisés, ainsi que la documentation appropriée à fournir avec leur offre. Ils doivent être prêts à sauter sur quelque chose qui répond à leurs critères, le moment il devient disponible.

S’ils ne sont pas locaux dans la région où ils recherchent une propriété, ils devront se familiariser avec les visites vidéo et faire une offre sans les voir. En tant que tels, les acheteurs n’auront probablement pas le luxe de choisir parmi de nombreuses propriétés. Ils devront vraiment ajuster leurs attentes – et les agents doivent les coacher sur cette nouvelle réalité.

Les acheteurs doivent savoir qu’être pointilleux vous coûtera plus d’argent à long terme à mesure que vous verrez les prix augmenter. Cette propriété que vous laissez d’abord passer et que vous souhaiteriez avoir achetée ? Cela commence probablement à ressembler à une véritable aubaine maintenant.

Les offres multiples vont être la nouvelle norme, et si les addendas progressifs sont largement utilisés sur votre marché, informez les acheteurs sur la façon de les utiliser pour fournir un avantage concurrentiel. Passez en revue les comparables récemment vendus avec les acheteurs pour les informer des ratios prix catalogue/prix de vente. Montrez-leur à combien se vendent réellement les propriétés dans les zones qui les intéressent.

Si les additifs progressifs ne sont pas utilisés sur votre marché, les acheteurs doivent comprendre à quel point ils devraient être réalistes et prêts à dépasser le prix demandé. Ils peuvent avoir besoin d’ajuster leur fourchette de prix à la baisse pour se permettre la flexibilité de dépasser le prix demandé d’une propriété en toute confiance au lieu de s’étendre jusqu’au sommet d’un budget qu’ils ont déjà du mal à se permettre.

2. Le marché ne paiera pas le prix fort pour des maisons hors de prix ou démodées

Cela a déjà été dit et écrit dans une multitude d’articles différents au fil du temps, mais cela mérite d’être répété. Regardez les propriétés qui sont encore sur le marché de l’année dernière. S’ils sont assis là depuis au moins trois à quatre mois, il est probable que quelque chose ne va pas chez eux. Il peut s’agir du prix, de l’état ou peut-être d’une disposition fonctionnellement obsolète.

Les acheteurs ne sautent pas sur ces maisons, et s’ils avaient fait une offre lors de la première inscription de la propriété, cela reflétait probablement ce que le marché était vraiment prêt à payer pour ces propriétés.

Il y a aujourd’hui trop de propriétés qui n’ont pas été mises à jour, en particulier dans les domaines clés auxquels les acheteurs se soucient généralement – des cuisines aux salles de bains, et des sols et des zones structurelles comme le toit aux systèmes CVC. Un vendeur avec une propriété qui est sur le marché doit être éduqué sur ce qu’il faudra pour que sa propriété soit vendue.

3. Les nouvelles opportunités pour les investisseurs sont des maisons hors de prix et obsolètes

Étant donné le manque d’inventaire, les saisies et les « ventes d’incendie », les investisseurs aux poches profondes et les partenaires (ou les deux) se tournent lentement vers des maisons plus grandes, datées ou fonctionnellement obsolètes. S’ils sont acquis au juste prix, ces biens peuvent être rénovés et remis sur le marché.

Les propriétaires de ces maisons ne sont généralement pas enclins à entreprendre une refonte majeure, et les correctifs cosmétiques et de pansement ne sont pas nécessairement suffisants pour commander le meilleur prix. Il y a souvent des problèmes d’aménagement majeurs qui doivent généralement être retravaillés avec une rénovation.

Plutôt que de s’occuper des tracas de trouver, d’embaucher et d’attendre que les entrepreneurs se présentent, les acheteurs paient souvent une prime pour des maisons neuves, réparées et prêtes à emménager. Cela est particulièrement vrai pour les acheteurs qui déménagent de l’extérieur de la région ou ceux qui recherchent une résidence secondaire qui deviendra éventuellement une résidence principale.

Pour ceux qui sont en mesure de le faire, si un investisseur peut trouver ces opportunités et faire le travail des acheteurs pour eux, ils peuvent trouver une entreprise rentable. Cela est particulièrement vrai dans les marchés plus haut de gamme et de luxe qui offrent un style de vie de villégiature, où les gens peuvent vivre toute l’année ou aller et venir ailleurs.

4. Les transactions deviendront de plus en plus accélérées

Il n’y a pas si longtemps, nous étions confrontés à des transactions retardées en raison de COVID-19, car tout le monde travaillait à domicile. Les prêts et les fermetures ont pris beaucoup plus de temps au début de la pandémie. Des addenda ont été développés pour les retards imprévus, au cas où une personne impliquée dans la transaction contracterait le virus. Malgré ces choses, cependant, tout le monde semblait trouver comment rendre le processus plus rapide et plus efficace.

Les jours de présentation des maisons de plus de 20 ont diminué (au moins dans un avenir prévisible) en raison du faible inventaire. Sans oublier, COVID-19 a créé un climat d’acheteurs sérieux, par opposition aux botteurs de pneus et aux passionnés de l’immobilier qui viennent simplement jeter un coup d’œil.

Les acheteurs qui faisaient perdre du temps aux agents en regardant plusieurs maisons différentes (et en trouvant toujours une raison de ne pas acheter ce qui semblait être la solution idéale) ont probablement été facturés à un prix inférieur et pourraient ne pas être en mesure de revenir du tout sur le marché. Les choses vont trop vite avec des acheteurs sérieux, prêts et disposés à aller de l’avant.

Pour un client de l’extérieur de la ville, acheter une maison à la suite d’une visite vidéo ou d’une visite guidée en direct est désormais la nouvelle norme. Idem pour les visites vidéo de quartier ou de quartier concoctées par les agents pour leurs acheteurs. Plus vous pouvez faire de démarches à l’avance, meilleur est le processus pour toutes les personnes impliquées.

Alors que les risques que COVID-19 retarde potentiellement une transaction sont réels, les transactions se sont de plus en plus accélérées. Les prêteurs qui peuvent fournir un processus efficace – de la demande de prêt à une clôture transparente – de manière accélérée et les acheteurs avec une flexibilité financière auront l’avantage.

5. LMNP et post-occupation après clôture

En parlant de flexibilité, les acheteurs qui sont en mesure d’offrir aux vendeurs la possibilité de rester dans leurs propriétés après la fermeture pendant une période de temps spécifiée peuvent avoir un avantage sur les acheteurs qui essaient de programmer leur fermeture avec leur date d’emménagement.

Aussi contrariant que cela puisse paraître, de nombreux vendeurs veulent la certitude de vendre leur propriété et leur argent à la banque, mais ils veulent également avoir la possibilité de rester dans leur maison jusqu’à ce qu’ils puissent emménager dans la prochaine. Certains vendeurs pourraient construire une maison qui ne sera pas prête avant quelques mois. D’autres pourraient faire la même chose par courtoisie pour les vendeurs de la nouvelle maison qu’ils achètent.

Sur certains marchés, il est courant de voir des annonces proposées en fonction de la capacité du vendeur à trouver une propriété de remplacement. Les acheteurs qui ont le plus de flexibilité pour pouvoir s’adapter à ce genre de circonstances auront le plus de succès dans l’achat d’une maison.

6. Les valeurs estimées peuvent devenir de plus en plus difficiles

En raison de l’accélération significative des prix des maisons en 2020, il y a eu des signes de début d’évaluations inférieures au prix de vente du contrat, en particulier lorsque les propriétés dépassent largement leurs prix demandés.

En ce qui concerne les évaluations en 2021, les acheteurs et les vendeurs doivent être préparés à certains obstacles potentiels sur la route. En tant qu’agent, il est important d’informer les acheteurs qu’une évaluation est un art et non une science. C’est simplement l’opinion d’une personne sur la valeur, et cela ne signifie pas que c’est la valeur marchande et le prix sur lesquels un acheteur et un vendeur finiront par s’entendre.

Préparez les acheteurs à ce que l’évaluation ne soit plus une mesure infaillible qui les empêche de payer un certain prix. Les éventualités d’évaluation ont longtemps été levées dans les marchés brûlants dans le passé, comme dans la Silicon Valley.

Alors que de plus en plus de marchés recueillent plusieurs offres, la seule façon de réussir à obtenir l’offre gagnante est d’accepter de renoncer à l’éventualité d’une évaluation ou de négocier que, si une propriété n’est pas évaluée, l’acheteur acceptera de proposer un montant X du prix demandé – ou quelque chose à cet effet.

Cette situation ne s’applique pas de manière universelle à tous les niveaux et peut être plus répandue dans les prix à la hausse par rapport aux maisons qui attirent les premiers acheteurs. Dans ces cas, les acheteurs peuvent offrir le prix fort ou dépasser légèrement la demande.

Cependant, la réalité est que la plupart des acheteurs ramassent chaque dollar ensemble pour entrer dans une maison en premier lieu, et si les acheteurs sont des débutants, ils ne pourront pas débourser de leur poche pour payer considérablement plus que le contrat. prix de vente si l’évaluation est inférieure à celle-ci.

7. Marchés surpeuplés et surévalués

Tout le monde s’est déplacé vers certains endroits géographiques au cours des dernières années. Certains États comme la Floride ont commencé à voir une vague de nouveaux résidents, en particulier après la législation de réforme fiscale de 2018.

Certaines zones sont devenues si chères et surpeuplées qu’elles n’ont peut-être plus le même attrait qu’autrefois. La circulation, l’étalement urbain, les écoles surpeuplées, le manque de stocks, les guerres d’enchères et les prix élevés des maisons peuvent laisser certains acheteurs se sentir hors de prix et à la recherche de zones moins connues où s’installer.

Les marchés changent toujours d’année en année et quelques mois au cours de cette année. Janvier 2021 semble bien démarrer, les maisons se vendant aussi vite qu’elles arrivent sur le marché.

Cela dit, en ce qui concerne l’immobilier, le début de l’année pourrait être très différent du reste, car de plus en plus de personnes reçoivent le vaccin COVID-19. Les gens peuvent commencer à se concentrer sur les voyages et la planification de célébrations qu’ils n’étaient pas en mesure d’organiser auparavant, ce qui pourrait entraîner un refroidissement de certains marchés.

Les marchés qui ont connu une baisse des prix peuvent connaître une légère hausse alors que les gens recherchent de nouvelles opportunités et offres qu’ils ne peuvent pas trouver ailleurs. Peu importe ce qui peut arriver, tout le monde doit vivre quelque part – et il y aura toujours des gens qui chercheront une maison à acheter en 2021.

Bien qu’ils ne cherchent peut-être pas à s’échapper de leur situation géographique actuelle, ils rechercheront probablement des opportunités de s’enraciner, de renforcer leur équité et leur appréciation ou simplement de réorganiser leur mode de vie. À un certain moment, la phase de relocalisation pandémique passera et la vie reviendra à un sentiment de normalité.

Cara Ameer est courtier associé et agent de luxe mondial chez Coldwell Banker Vanguard Realty à Ponte Vedra Beach, en Floride. Vous pouvez la suivre sur Facebook ou Twitter.