5 juin 2021

Les agents immobiliers du Texas sont tout aussi submergés – et étonnés – que vous – Texas Monthly

Par admin2020


Allongée dans l’unité post-partum du Woman’s Hospital of Texas un matin de ce printemps, son fils nouveau-né somnolant à côté d’elle, Michelle Reyna Wymes a senti qu’elle avait besoin de plus de repos. Mais alors qu’elle commençait à sortir de sa stupeur, l’agent immobilier de 37 ans s’est souvenu qu’elle avait un autre bébé à s’occuper. Quelques heures avant le début du travail, elle avait reçu plusieurs offres pour une maison de quatre chambres à coucher de 1,1 million de dollars qu’elle représentait dans le quartier recherché de Memorial à Houston.

Elle s’est tournée vers son mari avec un ordre urgent : « Passe-moi mon téléphone ! Quelques instants plus tard, elle était de retour au travail. “Mon rétablissement n’était plus pertinent”, a déclaré Reyna Wymes, qui a fini par rédiger plusieurs offres d’achat depuis son lit d’hôpital. « Vous pouvez recevoir vingt offres en une heure, mais si vous ne répondez pas aux meilleures en quelques heures, tout peut changer. » Avec autant d’acheteurs flirtant avec de nombreuses propriétés, “c’est comme le Far West là-bas”.

Toute autre année, Reyna Wymes aurait pu se sentir capable de retarder les négociations avec les acheteurs jusqu’à sa sortie de l’hôpital. Mais dans la frénésie immobilière texane de 2021, les demandes du marché sont implacables. Il y a un peu plus d’un an, la pandémie a presque stoppé le marché immobilier du pays, car les commandes à domicile et l’incertitude économique ont fait plonger les ventes à domicile. Au Texas, le marché était tellement sans vie au début de l’été que Reyna Wymes a appelé un service qui programme des visites à domicile pour s’assurer que son compte était toujours opérationnel. Aujourd’hui, en revanche, les grandes villes du Texas, qui ont ajouté plus de 370 000 nouveaux résidents l’année dernière seulement, comptent toutes parmi les marchés immobiliers les plus actifs du pays. Austin, où l’immobilier a rebondi plus tôt que dans la plupart des villes du pays, devrait être le marché “le plus chaud” du pays pour la deuxième année consécutive, selon Zillow.

Dans les villes de tout l’État, les agents décrivent une frénésie d’achat qui a défié les modèles, déclenché des guerres d’enchères record et entièrement en espèces et pulvérisé les acheteurs de maisons de la classe moyenne qui sont incapables de rivaliser. Pour se tenir au courant des tendances immobilières, les agents effectuaient une analyse de marché une fois par semaine. Désormais, le cycle de vie des données du marché se mesure en jours, car la flambée des prix des maisons peut fluctuer jusqu’à 20 % en une semaine. “J’ai vendu plusieurs maisons à des acheteurs de l’extérieur de l’État via Facetime, à vue d’œil”, a expliqué un agent de Houston, qui a demandé à rester anonyme pour protéger la vie privée de ses clients. « Rien n’est normal en ce moment. Chaque jour apporte un nouveau sommet.

Texas mensuel consulté les experts de l’industrie, interviewant des agents immobiliers dans les villes de l’État sur ce dont ils sont témoins sur les lignes de front des guerres d’enchères. Les anecdotes qui ont émergé vont de l’étonnant à l’absurde, certains des agents les plus performants de l’État admettant que, malgré d’immenses ressources et expérience, le chaos du marché du logement les a privés de leurs pouvoirs prédictifs et bouleversé leur propre vie.


Wade Giles, l’un des meilleurs agents immobiliers du marché du luxe d’Austin, a déclaré que sa vie était “un tourbillon” depuis au moins Thanksgiving, lorsque les exigences du travail sont devenues si incessantes que l’homme de 36 ans a été contraint de se retirer dans les toilettes de son la maison de sa mère pour éviter de déranger ses proches avec son utilisation constante du téléphone. Ces derniers mois, il a perdu contact avec ses amis. Son horaire de seize heures par jour, sept jours sur sept, qui commence à 8 heures du matin et dure jusque tard dans la nuit grâce aux appels téléphoniques de sa clientèle de la côte ouest, lui a fait perdre vingt livres, dit-il ( il arrête de manger quand il est stressé). Les heures 24 heures sur 24 sont partagées par les agents immobiliers à travers l’État. Lors de récentes vacances dans un complexe Disney à Hawaï, Janine Bayer, une habitante de Dallas de 38 ans, s’est retrouvée dans la cuisine de sa villa à 5 heures du matin, chuchotant des conseils à ses clients. «Je n’ai pas dit à mes clients que je partais en vacances parce que je savais que j’allais travailler aussi dur, que je sois officiellement ou non à l’heure», a-t-elle déclaré.

Les agents immobiliers disent que de nombreux acheteurs potentiels ne sont pas préparés pour le champ de bataille qui les attend. Lorsque les pertes des Californiens détenteurs d’argent liquide commencent à s’accumuler, Jessica Mejia, une agente immobilière de 28 ans à San Antonio, conseille de se retirer. « J’essaie de garder nos acheteurs motivés, mais cela signifie parfois de dire : ‘Peut-être que vous devez retourner louer pour six mois de plus en raison de l’intensité de ce marché’ », a-t-elle déclaré. D’autres suggèrent une approche différente. Pour éviter que ses clients ne soient choqués dans un marché hyperconcurrentiel, Bayer leur dit de voir encore plus de maisons que d’habitude. Jusqu’à présent, son propre record est de dix séances en une seule journée, mais une collègue a récemment réussi à terminer un marathon de quatorze séances. “Bien sûr, les agents se font vraiment battre”, a déclaré Bayer, prenant une pose pattonesque en temps de guerre, “mais c’est ce qu’il faut pour réussir sur un marché aussi difficile que celui-ci.” Pour certains acheteurs, le combat peut commencer à se sentir sisyphe.

Les réalités du processus infernal commencent souvent à s’installer lors de ces journées portes ouvertes. Ian Grossman, un agent immobilier d’Austin dont les vidéos TikTok sont devenues virales, prépare solennellement ses clients à des projections comme un père préparant ses enfants pour une randonnée d’un week-end sur un terrain accidenté. Il leur rappelle de se présenter le plus tôt possible, de porter des chaussures confortables et d’apporter de l’eau, des collations et un parapluie pour les files d’attente pouvant durer des heures. Alex Wright, un agent d’Austin qui joue dans un groupe de rock, compare les lignes récentes des représentations à celles de South by Southwest. Elle dit que les acheteurs potentiels arrivent souvent et ont l’air de « douleur » et « d’horreur » lorsqu’ils rencontrent 150 versions d’eux-mêmes, beaucoup avec des budgets plus importants et des véhicules plus agréables. « Ils voient la maison en ligne et commencent à imaginer leur vie là-bas et, même si tout le monde sait qu’il y a beaucoup de concurrence, la réalité frappe vraiment lorsque vous voyez cette ligne folle dans la rue avant même d’avoir mis les pieds à l’intérieur de la maison. »

Même avec la meilleure préparation, le succès est loin d’être assuré. Après une journée portes ouvertes le samedi, a déclaré Grossman, les maisons se vendent si rapidement que les offres doivent être faites avant le dimanche après-midi. “Les vendeurs ont tout le pouvoir en ce moment et les acheteurs n’ont d’autre choix que de jouer leur jeu”, a-t-il déclaré. En raison de la concurrence, de nombreux acheteurs potentiels renoncent à une inspection et renoncent aux dispositions leur permettant de se retirer d’un contrat si l’évaluation est faible. Sur un marché de vendeurs, l’objectif d’un agent immobilier est de récupérer un certain pouvoir auprès des propriétaires, mais des compétences de négociation pointues sont devenues l’équivalent immobilier d’une queue vestigiale : « J’ai eu des expériences où j’ai offert cinq cents à six cent mille sur le prix demandé et n’a toujours pas été la priorité », a déclaré Giles. (Son équipe a déjà vendu pour près de 50 millions de dollars de biens immobiliers cette année, dépassant presque le total de l’ensemble de 2020.)

Le marché d’Austin est si chaud, a déclaré Giles, que certains de ses clients haut de gamme à Los Angeles et à San Francisco ont décidé de rester sur place, dégradant la ville du Texas parce qu’ils ne la considèrent plus abordable. La scène à travers l’état n’est pas trop différente. En janvier, les agents immobiliers de la région de Dallas ont déclaré que les clients pouvaient acheter une maison unifamiliale de taille modeste pour 5 000 $ de plus que le prix d’inscription. Mais ces dernières semaines, une maison à West Plano s’est vendue 120 000 $ sur un montant d’inscription de l’ordre de 500 000 $ et une propriété à Southlake s’est vendue 300 000 $ au-dessus de son prix demandé d’un million de dollars. À Houston et à San Antonio, les prix médians des maisons ont grimpé en flèche, les deux villes enregistrant une croissance à deux chiffres d’une année sur l’autre pendant plusieurs mois consécutifs, ainsi que des stocks limités. Dans la ville d’Alamo, bien que les prix des maisons soient encore nettement inférieurs à ceux de son voisin branché à 80 milles au nord, le marché a connu l’une des plus importantes réductions de stocks de toutes les villes du pays.

Cependant, les prix gonflés ne se limitent plus aux grandes villes recherchées du Texas. Grossman a noté qu’un client de Buda – une ville de banlieue à quinze miles au sud d’Austin connue principalement pour son étreinte passionnée de courses de chiens de saucisse – a récemment été battu sur une maison de 400 000 $ après avoir offert 70 000 $ de plus que le prix demandé. « Même il y a un an, cette même maison aurait été vendue dans les trois cents, a déclaré Grossman. À trois heures à l’est, à Galveston, l’agent immobilier Brian Kuhn a déclaré que le boom commençait également à déferler sur l’île historique. Bien que la plupart des acheteurs restent des Texans à la recherche d’une résidence secondaire, les étrangers de Californie, du Colorado et de New York, attirés par des prix bas et des hivers doux, sont de plus en plus courants. Il y a plusieurs années, a estimé Kuhn, les acheteurs pouvaient obtenir un bungalow de deux chambres et une salle de bain pour environ 165 000 $. Cette année, a-t-il déclaré, « Tout ce qui est inférieur à trois cent mille dollars serait considéré comme sous la valeur marchande. »


Pendant le boom, les agents de tous les marchés du Texas s’accordent à dire qu’il n’y a rien de plus convaincant qu’une offre en espèces substantielle qui dépasse d’au moins 25 % le prix demandé. Pour les clients aux budgets plus modestes, les agents ont été contraints de concevoir de nouvelles stratégies, certaines hokey, d’autres humiliantes, pour maintenir leurs offres à flot. L’esprit de jeu typique implique une lettre persuasive, mais des agents encore plus audacieux ont eu recours au tournage de vidéos de membres de la famille se tenant à l’extérieur d’une maison souhaitée plaidant pour que leur offre soit acceptée, chaque individu proclamant ses éléments préférés de la résidence jusqu’à ce que l’ego du propriétaire soit suffisamment caressé. Pour se démarquer parmi une multitude d’offres attrayantes, l’un des clients de Giles a écrit une lettre manuscrite du point de vue de son chien. Il expliquait ce que la maison, et en particulier sa pelouse verte luxuriante, signifierait pour l’animal. Pour une touche finale, le client a acheté un tampon encreur et l’a utilisé pour tamponner la missive avec une véritable empreinte de patte. Il a la maison. “Les gens sont désespérés”, a déclaré Giles en riant. « Et les temps désespérés appellent des mesures désespérées. »

Peut-être qu’aucune n’a été plus désespérée que celle d’une assistante sociale d’Austin de 36 ans nommée Claire, qui Texas mensuel de retenir son nom de famille pour des raisons de confidentialité. Lorsqu’elle et son mari se sont rendu compte après avoir perdu des maisons dans le quartier d’Allandale à North Austin qu’ils enchérissaient de centaines de milliers de dollars, leur agent immobilier leur a suggéré de faire preuve de créativité. Ils ont publié leur histoire sur la page Facebook du quartier, demandant aux habitants des conseils sur les propriétaires qui pourraient être intéressés à vendre. Travaillant sur des informations provenant d’utilisateurs amicaux de Facebook – en grande partie des spéculations basées sur les habitudes d’aménagement paysager des voisins – et une liste de noms de vendeurs potentiels dans la région qui se comptaient par milliers, l’agent immobilier a recensé deux cents propriétaires. Claire leur a envoyé à tous des lettres décrivant à quel point sa famille était désespérée de trouver une maison dans la région. Elle a joint à chacun une photo de famille, ce qui la mettait un peu mal à l’aise. L’effort élaboré a abouti à une seule bouchée, un propriétaire qui, en fin de compte, avait fréquenté le même collège et la même église que Claire. Des mois plus tard, ils ont fermé la maison. Le processus l’a laissée certaine d’une chose : « Je ne veux plus jamais déménager ; nous devons vivre ici pour toujours.