5 juin 2021

Le guide des clauses d’escalade dans l’immobilier | Immobilier

Par admin2020


Faire une offre sur une maison est passionnant, mais lorsque vous savez que vous êtes en concurrence avec d’autres acheteurs, il est difficile de savoir si votre offre plaira le plus au vendeur de la maison.

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Les acheteurs peuvent faire une offre plus attrayante en offrant plus que le prix demandé, en écrivant aux vendeurs une lettre faisant appel à leur valeur sentimentale de la propriété ou en éliminant les éventualités telles que la nécessité d’une évaluation ou d’une inspection. Une caractéristique qui devient de plus en plus répandue alors que de nombreuses régions des États-Unis maintiennent des marchés de vendeurs compétitifs – lorsqu’il y a plus d’acheteurs que de propriétés disponibles et que plusieurs offres sont courantes – est d’inclure une clause d’escalade, accélérant le processus d’une guerre d’enchères afin que le vendeur sache exactement jusqu’où l’acheteur peut aller.

Voici tout ce que vous devez savoir sur les clauses d’escalade, comment elles fonctionnent et quand vous devriez (ou ne pas) les utiliser.

Qu’est-ce qu’une clause d’escalade ?

Dans l’immobilier, une clause d’indexation est une clause ou un avenant à un contrat immobilier qui indique que l’acheteur est prêt à augmenter le prix de son offre si le vendeur reçoit une offre concurrente plus élevée.

Avec le prix d’offre établi dans le contrat, l’acheteur identifie généralement un montant spécifique au-dessus d’une offre concurrente que l’acheteur est prêt à accepter, jusqu’à un maximum indiqué.

Les clauses d’escalade font depuis longtemps partie des contrats immobiliers sur les marchés des vendeurs, mais elles ont gagné en popularité depuis le début de la pandémie de COVID-19, lorsque la demande refoulée a rendu le marché du logement encore plus compétitif. “Lorsque vous êtes confronté à 15, 20, 40 autres offres sur une propriété, vous allez faire tout ce que vous pouvez pour gagner”, explique Emily Olson, une agente immobilière de la maison de courtage nationale Redfin à Minneapolis.

Une clause d’escalade vous aidera-t-elle à acheter une maison ?

La National Association of Realtors a rapporté que le prix de vente médian des maisons existantes en février était de 313 000 $, soit 15,8% de plus que la médiane de février 2020. Dans le même temps, le stock de logements était en baisse de 29,5% par rapport à l’année précédente, un niveau record. La principale cause de cette hausse des prix des maisons est le fait que les acheteurs se font concurrence pour acheter un nombre de plus en plus réduit de propriétés.

Lorsque la maison qui vous intéresse a d’autres acheteurs potentiels qui affluent pour la voir, il peut être nécessaire d’intensifier votre offre et une clause d’escalade est une option.

Cependant, une clause d’escalade ne garantit pas que votre offre sera la gagnante. Dans une analyse de milliers d’offres rédigées par des agents Redfin entre juillet 2020 et février 2021, Redfin a constaté qu’une clause d’escalade n’avait pas d’impact significatif sur l’amélioration des chances de succès d’une offre. En comparaison, une offre entièrement en espèces améliore les chances de succès d’un acheteur de 290 %, et la renonciation à une éventualité de financement augmente les chances de succès d’une offre de 66 %.

Bien entendu, fournir un addenda d’escalade peut être un facteur de renforcement supplémentaire pour une offre qui séduit le vendeur sous d’autres formes. “Vous allez vouloir être compétitif dans presque tous les aspects (de votre offre)”, déclare Nobu Hata, PDG de la Denver Metro Association of Realtors.

À quoi ressemble une clause d’escalade?

Une clause d’indexation peut avoir une apparence différente selon la maison, votre offre, l’agent immobilier avec lequel vous travaillez et même la ville et l’état dans lesquels vous vivez. Voici les détails généralement établis dans une clause d’indexation :

  • Facteur d’escalade. Établit les incréments monétaires dont le prix de l’offre peut être augmenté dans le cas où d’autres offres sont supérieures au prix de l’offre initiale. L’offre concurrente est généralement appelée « offre de bonne foi » pour noter que les offres concurrentes peuvent être réelles et prouvables. L’incrément peut être n’importe quoi, mais il s’agit souvent d’un nombre arrondi, comme 1 000 $ ou 5 000 $.
  • Casquette. La clause d’indexation établit le prix le plus élevé possible que l’acheteur est prêt ou capable d’aller, également appelé plafond.
  • Documentation. Pour garantir que toutes les parties opèrent de manière équitable et honnête, si le vendeur ou l’agent inscripteur prétend avoir reçu d’autres offres, conduisant à l’utilisation de la clause d’indexation pour déterminer un nouveau prix, l’acheteur peut demander des documents prouvant que les autres offres concurrentes existent. Ceci est communément exprimé comme demandant « la preuve d’une offre de bonne foi » dans la clause.
  • Nombre d’escalades. La clause peut autoriser une seule escalade jusqu’au plafond indiqué, ou elle peut autoriser plusieurs escalades par incréments plus petits, le prix plafond étant le montant maximum possible.

Quand devriez-vous inclure une clause d’escalade dans une offre sur une maison ?

Toutes les situations ne nécessitent pas l’inclusion d’une clause d’indexation dans votre offre de logement. Voici quelques situations dans lesquelles une clause d’indexation pourrait vous être le plus avantageuse.

  • Vous serez en concurrence avec de nombreux autres acheteurs. Comme c’est le cas sur de nombreux marchés du logement à travers le pays, une forte concurrence avec d’autres acheteurs invite à une plus grande utilisation des clauses d’indexation pour réduire la possibilité de perdre une maison simplement parce qu’un autre vendeur a offert un peu plus que votre prix initial.
  • Vous voulez que votre offre se démarque. Une clause d’indexation sur une offre déjà attrayante peut montrer votre engagement à acheter la maison. “Beaucoup de gens pensent que c’est une solution miracle parce qu’elle a gagné en notoriété (au cours des dernières années)”, explique Hata. “Ce qu’il fait, c’est qu’il amplifie une offre déjà forte.”
  • Vous avez beaucoup d’argent en cas d’écart d’évaluation. Lorsqu’une maison a plusieurs offres, vous pouvez vous attendre à ce que le prix de vente final soit supérieur au montant demandé à l’origine. Dans ce cas, il est possible que la maison soit évaluée à une valeur inférieure au prix de vente convenu. “Une clause d’indexation n’est aussi forte que la garantie que l’acheteur va couvrir l’écart d’évaluation, s’il y en a une”, a déclaré Olson.

Quand devriez-vous éviter d’utiliser une clause d’escalade ?

Bien qu’il existe des situations où une clause d’escalade peut aider votre offre à être acceptée par le vendeur, il existe d’autres cas où il est préférable de ne pas inclure une clause d’escalade dans le contrat. Voici quelques-uns à considérer.

  • Le vendeur décline les clauses d’escalade. Avant d’inclure une clause d’escalade dans votre offre, votre agent immobilier devrait discuter avec l’agent inscripteur pour savoir si c’est une bonne idée. “Vous devez savoir que le vendeur est ouvert à ce type de clause”, déclare Olson. Certains vendeurs préfèrent lire chaque offre comme le meilleur prix et les conditions finales de l’acheteur.
  • L’escalade vous amènerait au-delà de votre budget. N’incluez jamais de promesse qui va au-delà de ce que vous êtes en mesure de tenir, et qui inclut une clause d’escalade. “Le plus gros inconvénient est que vous payez trop cher pour cette maison, ou plus que vous ne le pensiez lorsque vous l’avez soumise, et maintenant vous êtes coincé avec”, dit Hata.
  • Il n’y aura pas d’autres offres. Que vous cherchiez une maison dans une région qui ne connaît pas une demande écrasante ou que vous ayez un œil sur une maison qui passe inaperçue, une clause d’escalade n’est pas nécessaire si le vendeur ne recevra qu’une seule offre. “Jusqu’à ce qu’il y ait une situation d’offre multiple infaillible, vous n’utiliserez pas de clause d’escalade, car cela ne vous profitera pas en tant qu’acheteur”, a déclaré Hata.