5 juin 2021

Conseils pour acheter une maison en plein boom : avant de vous lancer dans une guerre d’enchères, respirez profondément

Par admin2020


L’analyste du logement Ken H. Johnson scrute les prix des maisons depuis des décennies et il offre ce conseil aux acheteurs sur le marché du logement chaud d’aujourd’hui : Ralentissez.

“Je ferais attention à acheter près du sommet du marché, surtout si je veux rester dans la maison pendant quelques années seulement”, déclare Johnson, économiste immobilier à la Florida Atlantic University et co-auteur du Beracha, Hardin. & Johnson Indice d’achat contre loyer. « Si vous cherchez à acheter, négociez agressivement et soyez prêt à vous retirer. L’immobilier est certainement un bon investissement, mais ne vous contentez pas d’acheter maintenant parce que c’est ce que tout le monde fait.

Avec des taux hypothécaires à des niveaux record et des stocks serrés, les prix des maisons montent en flèche. L’Association nationale des agents immobiliers affirme que le prix médian des maisons vendues en octobre a grimpé de 15,5% par rapport à l’année précédente et que les guerres d’enchères sont devenues courantes.

Johnson reconnaît que le boom immobilier de 2020 l’a pris par surprise. “Je pensais que le marché immobilier allait s’effondrer en mars”, dit-il.

Bien qu’il ne prévoie pas un crash maintenant, il s’attend à ce que les prix des maisons dans une grande partie du pays atteignent un plateau. Il a parlé à Bankrate du marché du logement.

Les prix des maisons montent en flèche et tous ceux qui en ont les moyens veulent déménager ou acheter une résidence secondaire. Quels conseils leur donnez-vous ?

Johnson : Tout le monde achète en ce moment. Nous arrivons clairement au sommet. Vous devez donc être beaucoup plus intelligent sur la façon dont vous achetez. Vous devez faire beaucoup plus de diligence raisonnable. Vous devez parcourir les quartiers. Regardez les propriétés vendues – ne regardez pas tant ce qui est à vendre que les prix de ce qui est vendu. Sachez que vous achetez au sommet.

Voulez-vous être la dernière personne à acheter au sommet du cycle ? Beaucoup de gens m’ont dit cela – “J’ai acheté en 2007, tout en haut.” Je sais que les gens pensent cela en ce moment. Nous sommes près du sommet du cycle. Je n’achèterais pas maintenant. Je venais de négocier agressivement. Je mettrais beaucoup de diligence raisonnable. Magasinez votre taux hypothécaire et assurez-vous d’obtenir le meilleur taux hypothécaire. Chevauchez les quartiers. Passez du temps à chercher. Prenez le temps d’apprendre à connaître la région dans laquelle vous voulez vivre.

Sachez ce qui est à vendre. Par exemple, vous voulez une piscine. Regardez les maisons avec piscine, découvrez ce qu’elles se vendent au pied carré. Lorsque vous voyez une maison avec piscine sur le marché, regardez la superficie en pieds carrés et multipliez-la par ce nombre. Vous suivez le même processus, très honnêtement, en tant que courtier immobilier. Ils ont plus d’expérience et d’intuition, mais vous pouvez vous en approcher assez près. Vous devez vraiment faire preuve de plus de diligence raisonnable lorsque vous êtes au sommet d’un cycle. La diligence raisonnable était facile au fond en 2012 – un élève de troisième année aurait pu faire un bon achat. C’est le moment de faire preuve de diligence raisonnable et de négocier agressivement.

Négociez agressivement – il semble que les acheteurs fassent le contraire. Nous avons des guerres d’enchères dans de nombreuses régions du pays.

Johnson : Si je dois embrasser plusieurs grenouilles pour trouver un prince, je le ferai. Vous ne devriez pas vous impatienter et vous lancer dans des guerres d’enchères. N’ayez pas peur de vous éloigner d’une transaction. Il va y avoir une autre maison – il y en aura juste. Vous verrez des maisons passer sous contrat, puis elles reviennent sur le marché après la période d’inspection. Les gens ont froid aux yeux et ces maisons reviennent sur le marché.

Aussi chaud que soit le marché, vous ne vous attendriez pas à ce que des maisons reviennent sur le marché, mais elles le sont. Peut-être que les acheteurs vont jusqu’à l’évaluation, et l’évaluation est nettement inférieure au prix d’achat. De la manière dont la grande majorité des contrats sont rédigés, l’acheteur n’est pas tenu d’exécuter si le prêt ne peut être consenti sur la propriété.

Alors, le marché immobilier se prépare-t-il à un krach ?

Johnson : Nous sommes au sommet dans une grande partie du pays. Nous sommes juste. Cela amène beaucoup de gens à se demander : « Allons-nous nous écraser comme nous l’avons fait la dernière fois ? » Il n’y a aucun signe de cela. La dernière fois, nous avions beaucoup de gens dans des maisons qui n’avaient pas les moyens de se les payer. Maintenant, nous avons un mauvais crédit record. C’est comme un double négatif, mais c’est à un niveau record. C’était près des records en 2006-07. Les taux d’intérêt étaient alors plus élevés. Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont à des niveaux record.

Le processus de souscription est beaucoup plus solide aujourd’hui. Avant, si vous respiriez, vous pouviez obtenir un prêt. En fin de compte, nous avons eu une crise de forclusion. Aujourd’hui, il est plus difficile pour les gens d’emprunter de l’argent. Leur crédit est plus fort. Ils ne vont pas s’éloigner de ces maisons. Nous n’allons tout simplement pas assister à un énorme ralentissement comme nous l’avons fait la dernière fois. Mais pour ces mêmes raisons, nous ne voyons pas une énorme reprise. Les prix ne vont probablement pas s’effondrer, mais ils ne vont tout simplement pas continuer à augmenter.

Il va venir un compte. Je ne pense tout simplement pas que ce sera loin du compte que nous avions la dernière fois. Les prix vont tomber à plat. Les taux d’intérêt vont monter un peu.

De nombreux économistes du logement disent que nous assistons à une pénurie à long terme de maisons à vendre.

Johnson : Oui, nous sommes en retard. Nous avons cette énorme pénurie d’approvisionnement, et cela ne disparaîtra pas du jour au lendemain. Cela va aider à adoucir cet atterrissage. Il y a un gros problème d’inventaire. En 2006, nous avons eu une offre excédentaire dramatique. Mais rien n’a été construit pendant près de huit ans. Il est beaucoup plus difficile d’obtenir les approbations des municipalités et des comtés qu’il y a 15 ans. La pénurie d’approvisionnement contribue à maintenir les prix à un niveau élevé.

Nous avons beaucoup entendu parler de nouveaux schémas de migration, les Américains quittant des villes chères pendant la pandémie.

Johnson : Certaines parties du pays vont surpasser d’autres parties du pays. Les gens bougent. Ils déménagent pour la météo, et ils déménagent pour des impôts moins draconiens. La Floride et le Texas sont les bénéficiaires de cette tendance. Je serais nerveux de vivre dans l’État de New York ou de Californie – nerveux à propos de ma valeur. La valeur des maisons est élevée et les gens déménagent. Cela pourrait se retourner. Ces villes ont de très gros tirages maintenant – San Francisco, Los Angeles, San Diego, New York sont des endroits formidables où les gens veulent vivre. Mais comme leur travail leur permet de se disperser à distance, les gens se demandent : « Pourquoi ne puis-je pas vivre à Nashville ? S’il le faut, je peux être dans un avion et à New York à l’heure du déjeuner. Ce sera un nouveau monde courageux.

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