3 juin 2021

Comment acheter une maison sur un marché de vendeurs

Par admin2020


J’ai fermé ma maison il y a environ huit mois, mais j’ai l’impression que c’était dans une autre vie. Oui, la pandémie de COVID-19 rend le temps étrangement élastique, mais aussi, le marché du logement a subi des changements spectaculaires au cours de cette période. En tant qu’écrivain axé sur les hypothèques et l’accession à la propriété, c’est mon travail de surveiller ce genre de choses, et ce que j’ai vu en 2021 a été des bananes légitimes.

Si vous avez du mal à trouver une maison que vous pouvez vous permettre ou si vous essayez (et si vous échouez) de faire accepter une offre, je veux juste dire – soyez indulgent avec vous-même. Ce n’est pas toi. C’est vraiment difficile.

Pour ceux d’entre nous qui ne roulent pas déjà dans l’argent, il faudra peut-être de gros sacrifices pour s’offrir une maison : des sacrifices comme accepter un travail supplémentaire tout en vivant avec un budget spartiate, enfreindre une « règle » financière comme emprunter à des fonds de retraite, mettre en commun ressources pour créer un ménage multifamilial ou multigénérationnel, en passant d’une partie du pays à coût élevé à une partie à faible coût, ou toute combinaison de ce qui précède – plus toutes les choses que j’ai faites.

Voici comment j’ai acheté une maison. Ce n’était pas glamour, et la plupart n’étaient pas amusants, mais c’est le genre de mouvements que les gens déterminés à devenir propriétaires font sur ce marché. Et si vous n’êtes pas en mesure d’emboîter le pas (ou ne voulez tout simplement pas), ne vous en faites pas : il n’y a pas de honte à continuer à louer et à renforcer votre santé financière en attendant.

j’ai emménagé avec ma mère

Est-ce que déménager avec un parent alors que vous vivez de façon indépendante depuis des années est le déménagement le plus cool ? Non. Était-ce intelligent pour moi ? Oui, et je suis plus que reconnaissant d’avoir eu ce soutien ; Je me rends compte que tout le monde ne le fait pas. Travailler à distance depuis ma chambre d’enfance m’a permis de dépenser l’argent que j’avais dépensé pour le loyer. Et, hé, parce que j’ai déménagé à l’été 2019, lorsque COVID a frappé, j’étais bien en avance sur la courbe de retour à la maison.

La National Association of Realtors a constaté que de juillet 2019 à juin 2020, environ 4% de tous les acheteurs de maison ont déclaré avoir emménagé avec de la famille ou des amis pour économiser de l’argent pour l’achat d’une maison. Ce nombre est d’environ 7% pour les acheteurs d’une première maison.

Kristen et Robert Toth Jr. n’étaient pas des débutants, mais ils ont choisi d’emménager avec la mère de Robert peu de temps après avoir inscrit leur maison de départ à Allentown, en Pennsylvanie, en octobre 2019. De cette façon, ils auraient un peu de répit avant d’acheter à nouveau. et serait en mesure d’augmenter leur acompte. Ils ont fini par rester pendant 10 mois, regardant avec anxiété les propriétés se faire acheter à l’aveugle pour des dizaines de milliers de dollars au-dessus du prix demandé lors de la fermeture de la Pennsylvanie au printemps dernier.

“Il n’y avait aucune chance que nous ayons quitté notre ancienne maison et emménagé dans un appartement, payé un loyer et pu nous permettre cette maison”, explique Kristen à propos de leur ranch de trois chambres, des années 1950, dans la banlieue de Lehigh Valley. « Si nous n’avions pas vécu avec un parent, nous ne savons pas ce que nous aurions obtenu. »

Kristen et Robert Toth Jr. ont fermé leur maison en Pennsylvanie en octobre 2020. (Photo avec l’aimable autorisation de Kristen Toth)

J’ai fait un acompte de 20%

Idem, Kristen, Idem – il n’y avait aucun moyen que j’aurais pu faire basculer mon acompte de 20 % sans réduire une dépense aussi importante que le loyer. Même si j’avais réussi à rembourser ma voiture et mes prêts étudiants, sans réduire drastiquement mes dépenses mensuelles, il m’aurait fallu des années pour économiser pour un acompte.

Au premier trimestre 2021, le prix de vente médian d’une maison existante était de 319 200 $, selon le NAR. Vous auriez besoin de sauter près de six ans de café au lait pour effectuer un acompte de 3% (l’acompte minimum pour un prêt conventionnel) sur une maison à ce prix. En supposant une tasse de java de 4,50 $, cela équivaut à 2 128 lattes – et cela n’inclut même pas les autres dépenses initiales impliquées dans l’achat d’une maison, comme le paiement des frais de clôture ou l’embauche de déménageurs.

Un autre problème? Bien que le versement de la mise de fonds minimum soit plus facile sur votre compte bancaire et, avec des taux d’intérêt hypothécaires à des niveaux historiquement bas, vous permette d’emprunter plus d’argent à moindre coût, cela peut être un handicap dans un marché chaud. C’est particulièrement vrai maintenant, les prix des maisons dépassant parfois les évaluations et les vendeurs préoccupés par la capacité d’un acheteur hypothéqué à couvrir un écart d’évaluation.

« Lorsque vous évaluez des offres en tant que vendeur et que vous obtenez un taux de 3,5 % [Federal Housing Administration loan] et un 20 % conventionnel, s’ils sont tous les deux égaux et qu’ils essaient tous les deux d’atteindre une évaluation de 350 000 $, vous choisirez naturellement celui avec l’acompte le plus élevé, car vous savez qu’ils seront en mesure de combler cet écart », explique Mike Ferrante, agent immobilier chez Century 21 Homestar à Cleveland.

En d’autres termes, étant donné que l’acheteur à 20 % a plus d’argent en main, un vendeur peut supposer qu’il pourrait utiliser une partie de ces fonds pour couvrir un écart d’évaluation et simplement effectuer un acompte inférieur. Un écart d’évaluation se produit lorsque la valeur estimative d’une maison est inférieure à ce que vous avez offert.

Les prêteurs ne vous permettront pas d’emprunter plus que la valeur d’une maison. Donc, si vous voulez continuer malgré une évaluation basse, vous devez être en mesure de combler la différence en espèces. (Ou le vendeur doit réduire le prix, ce qui n’arrivera probablement pas dans un marché très chaud.) Les acheteurs qui prévoient de déposer 20 % sont mieux placés pour transférer une partie de cet argent pour couvrir un écart d’évaluation, tout en respectant le minimum. exigences de paiement. C’est peut-être l’une des raisons pour lesquelles en mars 2021, 29% des accédants à la propriété ont mis 20% ou plus, selon les données de la NAR.

J’ai obtenu une préapprobation hypothécaire

Lorsque j’étais prêt à arrêter de simplement parcourir les annonces immobilières et à voir les propriétés, j’ai recherché des prêteurs et j’ai fini par demander une préapprobation hypothécaire avec environ une demi-douzaine. Divulgation complète : Je ne sais pas si j’aurais pensé faire cela, ou même comparer les prêteurs, si je n’avais pas écrit sur les hypothèques pour gagner ma vie.

Au moment où je cherchais des maisons au printemps 2020, mon marché immobilier local était chaud, mais les vendeurs se méfiaient également de trop d’étrangers qui parcouraient leurs maisons. De nombreux vendeurs ont demandé aux acheteurs de présenter une preuve de financement avant de leur permettre de visiter les maisons en personne.

Un an plus tard, il s’agit moins de problèmes de coronavirus que de vendeurs anticipant plusieurs offres par rapport au prix de vente. « Nous ne retirerons même pas les gens s’ils n’ont pas de préqualification ou d’approbation préalable ; vous n’allez pas être accepté si vous n’avez pas d’offre en main », déclare Brent Landels, agent de Re/Max Key Properties, basé dans le centre de l’Oregon. Landels conseille de regarder les maisons qui sont répertoriées en dessous de votre montant d’approbation préalable, car cela vous donne la possibilité d’enchérir plus haut.

J’ai acheté un fixateur

J’ai traversé plus de 20 maisons en personne et j’ai fait défiler qui sait combien d’autres en ligne. Enfin, en septembre 2020, j’ai fermé une maison de style Cape Cod des années 1740 dans l’est du Connecticut qui avait besoin de beaucoup d’amour (vous avez bien lu, elle a presque 300 ans). Il avait beaucoup de charme d’époque, un grand terrain avec beaucoup d’arbres matures, mais s’il avait été prêt à emménager, je doute que j’aurais pu me le permettre.

Ce faible prix initial de l’autocollant peut avoir un coût, ce que Monica Lee et son partenaire, Dan Hart, ont également trouvé vrai du réparateur qu’ils ont acheté juste à l’extérieur de Washington, DC “Nous avons trouvé une maison à Takoma Park qui était ridiculement bon marché, mais c’était invivable », explique Lee. En août 2020, le couple a acheté la maison, qui, selon Lee, était inoccupée depuis environ 10 ans, avec un prêt FHA 203 (k) couvrant le coût du prêt immobilier ainsi que leur rénovation prévue.

La logistique de leur prêt s’est avérée plus difficile que prévu. « J’ai travaillé au gouvernement, j’obtiens des autorisations, je pensais que j’allais m’y lancer les yeux grands ouverts et que je pouvais faire avancer les choses », dit Lee. La paperasserie et les problèmes de sécurisation des entrepreneurs ont repoussé encore et encore le calendrier du couple, mais Lee dit: «Vous apprenez beaucoup. Vous avez l’impression d’avoir accompli quelque chose. J’aurai l’impression que nous aimons la maison.

Soyez patient avec vous-même et le marché

Acheter une maison sur un marché de vendeurs a certainement signifié encore plus de travail (et d’argent) que je ne l’avais prévu. J’ai fini par rester chez ma mère pendant des mois après la fermeture pendant que je remettais la maison en état d’habiter. Mais je commence à aimer ma maison aussi.

Si vous pouvez vous accrocher, faire les sacrifices que ce marché exige et vous retrouver avec un endroit qui vous appartient, félicitations. Et si vous choisissez d’abandonner votre recherche de maison pour l’instant, je ne peux pas dire que je vous en veux.

Oui, vous devrez continuer à louer plus longtemps, mais vous aurez également plus de temps pour économiser pour un acompte et peut-être pour ajuster votre pointage de crédit, ce qui peut vous aider à obtenir un meilleur taux d’intérêt. Le marché pourrait même devenir un peu plus convivial pour les acheteurs. Il vous reste encore beaucoup de temps pour devenir propriétaire – et si ce n’est pas le bon moment pour vous, ce n’est pas grave.

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Kate Wood écrit pour NerdWallet. E-mail: kwood@nerdwallet.com.

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