31 mai 2021

Comment gagner de l’argent avec un bien locatif

Par admin2020


Ce n’est un secret pour personne qu’un investissement immobilier bien situé et à un prix raisonnable peut effectivement générer plus de revenus que le coût de l’argent utilisé pour le financer.

Beaucoup de ceux qui ont conservé des maisons unifamiliales dans de bonnes zones pendant 10 ans ou plus ont accumulé des capitaux propres substantiels et beaucoup d’économies.

Avant de décider d’écrire cet article, j’ai fait des recherches en ligne, mais je n’ai pas pu trouver une explication concise pour “Comment une propriété locative unifamiliale rapporte de l’argent”.

Pour répondre à cette question, je pense qu’il est utile de penser simplement à un tabouret à 4 pieds.

  1. Des flux de trésorerie
  2. Amortissement
  3. Appréciation
  4. Avantages fiscaux

Examinons chacune de ces jambes un peu plus en détail.

Le principal moyen pour un immeuble locatif de gagner de l’argent est de des flux de trésorerie. En termes simples, il s’agit de la différence entre le loyer perçu et toutes les dépenses de fonctionnement.

Par exemple, disons que vous achetez une maison pour 200 000 $ et la louez pour 1 500 $ par mois. Si vous obtenez un taux d’intérêt avantageux et que vous versez une mise de fonds saine, votre «PITI» (capital, intérêts, taxes, assurance) serait d’environ 985 $ par mois. Cela vous laisse une différence de 515 $ entre le loyer que vous percevez et le paiement mensuel «PITI».

Est-ce vraiment aussi simple que cela? Bien sûr que non! Pour comprendre combien d’argent nous gagnons RÉELLEMENT ici, nous devons parler de quelque chose qui s’appelle le bénéfice net d’exploitation.

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Qu’est-ce que le bénéfice net d’exploitation?

Résultat d’exploitation net (NOI) est le loyer que vous percevez, moins toutes les dépenses d’exploitation. Les dépenses de fonctionnement les plus courantes sont:

  • Vacance (lorsque votre propriété est vide)
  • Réparations (lorsque votre propriété doit être réparée)
  • Frais de gestion (pour trouver / expulser des locataires et faire attention aux détails)
  • Délinquance (lorsque les locataires paient en retard ou arrêtent de payer complètement)

Pour calculer le bénéfice net d’exploitation, nous pouvons multiplier le loyer mensuel par 12 (1 500 $ x 12) = 18 000 $; ceci est souvent appelé Loyer prévu brut.

Regardons maintenant les dépenses.

Indemnité de vacance

Une vacance est le temps entre les locataires. Lorsqu’un locataire déménage, la propriété doit être «remise» en état prêt à être loué. Vous devrez reconnaître qu’aucun loyer ne sera perçu pendant cette période et, à ce titre, vous devez budgétiser de manière réaliste loyer perdu. Pour être conservateur, j’aime supposer que ma propriété restera vacante pendant un mois complet par an.

Déduisons donc un mois de loyer de 1500 $ de notre loyer brut prévu ci-dessus.

18 000 $ – 1 500 $ = 16 500 $

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Réparations

Ce sont les éléments d’entretien quotidien tels que les robinets, les appareils électroménagers, les portes, les serrures, les luminaires, la réparation CVC, etc. Ce montant peut varier en fonction de la taille et de l’âge de la propriété, mais en moyenne, une référence décente pour un maison neuve en bon état coûte environ 2 000 $ par année.

Déduisons 2 000 $ supplémentaires de notre loyer prévu brut.

18 000 $ – 1 500 $ – 2 000 $ = 14 500 $

Frais de gestion

Contrairement à la vacance et aux réparations, il s’agit d’une dépense discrétionnaire. Vous n’êtes pas obligé d’embaucher un gestionnaire immobilier, cependant – quelqu’un devra gérer chaque propriété que vous possédez (même si c’est VOUS), il est donc sage de reconnaître ce coût très réel.

J’aime gérer mes propres propriétés, donc je ne paie pas cet argent à une société de gestion immobilière tierce – mais j’ai beaucoup d’expérience et je paie le prix en mon temps.

Vous devez décider vous-même si vous voulez faire cavalier seul ou engager un gestionnaire. De nombreuses sociétés de gestion immobilière factureront environ 10% du loyer brut (18 000 $ x 10%) = 1 800 $.

Déduisons 1 800 $ supplémentaires du GSR.

18 000 $ – 1 500 $ – 2 000 $ – 1 800 $ = 12 700 $

Délinquance

Ce coût est un peu plus difficile à prévoir par rapport à la vacance et aux réparations. En supposant que vous achetiez une bonne maison dans un bon quartier de la ville et que vos locataires soient correctement sélectionnés, cela ne devrait pas être un problème. Cependant, même le meilleur processus de sélection ne mettra pas un propriétaire à l’abri du locataire occasionnel délinquant. Des choses arrivent – budgétisons donc 2% du loyer brut (18000 $ x 2%) = 360 $

Supprimons encore 360 ​​$ de notre loyer brut pour l’année.

Comme vous pouvez le voir ci-dessus, votre bénéfice net d’exploitation est le loyer brut prévu soustrait de toutes les dépenses d’exploitation (et n’oubliez pas que l’hypothèque ne fait pas partie de ce calcul).

Hypothèque (PITI)

Le paiement du principal, des intérêts, des taxes et de l’assurance (ou «PITI» en abrégé) sera votre plus grande dépense et comprendra le montant total du principe, des intérêts, des taxes et de l’assurance pour l’année.

Regardons maintenant les chiffres…

Après ces dépenses, vous aurez un bénéfice de 520 $ pour l’année – ce qui n’est pas beaucoup d’argent.

Cependant, il est important de reconnaître que si vous aviez une société de gestion qui faisait tout le travail, ce serait revenu passif cela ne nécessitait pratiquement pas de temps ni de travail de votre part.

De plus, en supposant que les prix des loyers augmentent avec le temps, vos loyers bruts augmenteront tandis que vos paiements de capital et d’intérêts resteront les mêmes.

Terminer l’année avec 2320 $ n’est pas une mauvaise affaire (en supposant que vous n’ayez pas consacré beaucoup de temps à la gestion de la propriété), mais qu’obtenez-vous d’autre pour votre investissement?

Avec chaque paiement mensuel effectué pour votre prêt, une partie de ce paiement sert à rembourser le principal dû sur la propriété.

Le point clé à retenir ici est que vous rembourserez votre hypothèque avec l’argent de quelqu’un d’autre (le loyer que vous recevez de votre locataire).

Si vous avez déjà regardé comment un prêt hypothécaire fixe de 30 ans est calculé, vous verrez qu’avec chaque année qui passe, vous remboursez progressivement plus que l’année précédente. Cela signifie que vous créez des capitaux propres (la différence entre la valeur de la propriété et le solde du principal du prêt) chaque année avec l’argent de quelqu’un d’autre.

Les spécificités de la façon dont les prêts hypothécaires remboursent sont un autre sujet – pour l’instant, tout ce que vous devez vous rappeler est que chaque fois qu’un paiement de loyer arrive, une part de plus en plus importante de votre paiement de principe et d’intérêts sert à rembourser votre prêt hypothécaire, ce qui s’accumule efficacement. votre équité avec l’argent de votre locataire.

Comme vous pouvez le voir dans le graphique 1 ci-dessous, vous paieriez 3 166,56 $ de principe la première année, augmentant ainsi votre valeur nette (tous vos actifs moins vos passifs) d’un peu plus de 3 000 $.

Encore une fois, pas beaucoup d’argent – je comprends!

Mais rappelez-vous, acheter et détenir un bien immobilier est une stratégie à long terme. Regardons les choses autour du 5e an.

Comme vous pouvez le voir ci-dessus, à la fin du 5e année où vous avez ajouté 17 000 $ de plus à votre valeur nette, et vous l’avez fait avec le loyer de votre locataire.

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Le taux d’appréciation moyen des maisons dépend fortement des facteurs locaux ainsi que de certains booms et effondrements de l’économie américaine. Zillow donne une estimation de 3% à 5% par an, en fonction de facteurs locaux et l’appréciation est l’augmentation de la valeur d’un actif au fil du temps.

Dans le comté de Wake, en Caroline du Nord, où j’investis actuellement, nous avons connu certains des taux d’appréciation les plus compétitifs de la région. Le taux d’appréciation moyen à Raleigh entre 2016 et 2017 est de 5%.

Pour éviter de m’embourber dans des données économiques compliquées, j’aime être prudent en supposant qu’une bonne maison dans un bon quartier s’appréciera en moyenne de 1% par an.

Pourquoi la valeur d’une maison s’apprécie-t-elle?

L’appréciation du domicile n’est pas toujours une chose garantie – il est donc utile de commencer par comprendre pourquoi l’appréciation se produit en premier lieu.

Fourniture fixe

Il y a une offre fixe de terrains pour construire des maisons aux États-Unis. L’augmentation de la population augmente progressivement la demande – et avec une offre de terre fixe, cela fera naturellement grimper le prix.

Croissance démographique

Les États-Unis ont connu une augmentation constante de leur population au fil du temps. Plus de personnes signifie plus de toits sont nécessaires pour les abriter.

En juillet 2015, le comté de Wake figurait sur la liste des comtés à la croissance la plus rapide du pays. Selon l’étude démographique du comté de Wake, Raleigh croît à un taux de 14% par an. Cette poussée démographique augmente la demande de logements, ce qui augmente le prix. Faites vos recherches sur les taux d’appréciation locaux dans votre ville et votre état. De nombreux comtés comme Wake County NC, publieront des données démographiques qu’ils partageront avec le public. Zillow.com est une autre bonne ressource pour les taux d’appréciation moyens dans les zones locales.

L’amortissement et l’appréciation contribuent au profit en vertu d’un autre concept appelé équité. L’équité est définie comme la différence entre la valeur d’un actif et toute dette sur celui-ci.

Lorsque nous combinons l’appréciation avec le remboursement progressif du solde du capital du prêt (amortissement), nous nous retrouvons avec les capitaux propres.

Regardez le tableau ci-dessous.

Comme vous pouvez le voir, le montant des capitaux propres de la propriété 5 ans après l’achat, en supposant un calendrier d’amortissement de 30 ans et une appréciation de 1% par an, est 47 898 $. En tant que propriétaire d’un immeuble locatif, votre valeur nette serait maintenant de près de 48 000 $ plus élevée en raison de votre décision d’investissement.

L’immobilier offre certains des avantages fiscaux les plus généreux des classes d’actifs. Les immeubles locatifs peuvent être amortis chaque année pour compenser tout flux de trésorerie, et tous les frais d’entretien et de dépenses peuvent être déduits des bénéfices reçus.

Vous vous souvenez des 5 700 $ d’intérêts hypothécaires que vous avez payés la première année? Tout cela est déductible d’impôt. Ainsi, tout flux de trésorerie que vous avez réalisé à la fin de la première année, qu’il soit de 500 $ + (géré par une entreprise professionnelle), ou de 2000 $ + (si vous êtes géré vous-même) serait compensé par les intérêts hypothécaires que vous avez payés. Vous avez également la possibilité de déduire ces intérêts hypothécaires de tout revenu personnel que vous avez gagné cette année-là.

Il existe un autre avantage appelé amortissement. Fondamentalement, vous pouvez amortir les accessoires de la maison pour compenser tout revenu dont vous disposez. Même si vous n’avez pas littéralement à payer sur vos réserves de trésorerie pour payer cette dépense, l’IRS vous permettra de compter cela comme une dépense tout de même, car ils reconnaissent que tous les actifs physiques finiront par s’user.

1031 Échange

Rappelez-vous les 47 000 $ en capitaux propres à la cinquième année? Si vous décidez de vendre la propriété, vous pouvez utiliser un échange 1031 pour différer le paiement des impôts sur cet argent tant que vous l’utilisez pour un autre immeuble de placement. Il y a d’autres critères qui doivent être respectés et que nous ne traiterons pas ici.

EN RELATION: Faire un échange 1031 (en toute simplicité) avec RealtyMogul

Des livres ont été écrits sur ce sujet et cet article se veut un bref aperçu. J’espère que vous pouvez voir que posséder un immeuble locatif, lorsqu’il est détenu à long terme, peut être une stratégie d’investissement très rentable et à faible risque.

S’il peut être difficile de faire en sorte qu’une maison unifamiliale affiche des flux de trésorerie lorsqu’elle est achetée à un prix «de détail» (l’exemple utilisé dans cet article suppose que la propriété a été achetée à un rabais substantiel), cela est possible en utilisant un marketing efficace approcher.

Mike Otranto est un propriétaire et a été un investisseur immobilier actif dans la région de Raleigh NC depuis 2005. Il a de l’expérience avec les logements unifamiliaux et multifamiliaux, mais son objectif principal est d’acheter et de conserver des propriétés avec le financement du propriétaire. Visitez le site Web de Mike à Wake County Home Buyers.

Sources

https://www.zillow.com/research/zillow-home-value-appreciation-5235/

https://www.investopedia.com/articles/mortages-real-estate/11/the-truth-about-the-real-estate-market.asp

http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

Irrational Exuberance: Revised and Expanded Third Edition par Robert J. Shiller