31 mai 2021

5 principaux pièges et pièges des conflits de construction – Immobilier et construction

Par admin2020


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Lorsqu’elles s’engagent dans un projet de construction, les parties se sentent souvent assurées que les termes de leur contrat de construction fourniront une protection contre les conflits. En réalité, si les parties ne comprennent pas et ne respectent pas les termes normatifs de leur contrat de construction, des différends concernant le paiement, les phases clés d’un projet et même le processus de règlement des différends approprié peuvent survenir.

Cet article identifie les considérations clés à prendre en compte lors de la progression vers la clôture d’un projet de construction, afin de minimiser les risques d’un litige de construction et d’atténuer les pertes.

  1. Comprenez les termes de votre contrat

Souvent, les parties prennent des mesures par rapport à un projet de construction sans tenir compte des termes du contrat régissant le projet. Il est essentiel que vous compreniez les termes de votre contrat de construction afin de ne pas renoncer à vos droits en vertu du contrat ou de violer la loi applicable.

Les parties doivent bien comprendre leurs obligations en vertu du contrat au cours de chaque phase de construction, car il existe généralement de multiples éléments et obligations qui s’appliquent à chaque phase de construction. Par exemple, la plupart des contrats de construction prévoient une période de responsabilité contre les défauts, au cours de laquelle un entrepreneur est légalement tenu de retourner sur un chantier de construction et de rectifier tout défaut au cours de la période concernée. Lorsqu’un contrat ne prévoit pas de période de responsabilité pour défauts, une responsabilité légale de 12 mois pour défauts s’applique à compter de la date d’achèvement pratique.

Si un propriétaire (ou un mandant) cherche à faire rectifier des défauts par un entrepreneur pendant cette période, lui-même ou son surintendant sont généralement tenus de donner un avis sur un défaut d’une manière particulière et de fournir un délai à l’entrepreneur pour se conformer à l’avis. . Si le défaut n’est pas corrigé dans un délai donné, les contrats de construction contiennent généralement des conditions permettant au propriétaire (ou au mandant) de prendre des dispositions pour qu’une autre partie rectifie les travaux défectueux, si certaines étapes procédurales sont prises.

Un contrat de construction peut également inclure des conditions permettant aux parties d’entreprendre des essais de travaux de construction pendant la période de responsabilité pour vices afin de garantir que tout défaut est identifié et corrigé pendant la période concernée. Une fois la période de responsabilité pour vices terminée, un entrepreneur peut réclamer la libération de son montant de rétention ou de sa garantie, le cas échéant. Lorsqu’une partie n’est pas certaine de ses obligations en vertu d’un contrat, elle peut involontairement renoncer à ses droits ou abroger ses responsabilités en vertu du contrat de construction.

Bose contre Muggeridge Constructions Pty Ltd
[2018]

Dans l’affaire Bose contre Muggeridge Constructions Pty Ltd [2018]QDC 75, les parties avaient convenu que Muggeridge Constructions Pty Ltd (Muggeridge) fournirait des garanties bancaires au lieu des retenues de garantie en vertu du contrat. Muggeridge a procédé à la souscription de deux garanties bancaires pour tenter de s’acquitter de ses obligations en vertu du contrat. Cependant, les garanties ont expiré avant la fin de la période de responsabilité du défaut concerné.

Lorsque Bose a cherché à réclamer les garanties bancaires pertinentes en rapport avec des défauts, qui étaient apparus au cours de la période de responsabilité pour défauts, les garanties bancaires avaient expiré ou étaient sur le point d’expirer. Le 20 avril 2018, Bose a saisi le tribunal de district de Brisbane pour obtenir une décision déclaratoire du tribunal, exigeant que Muggeridge fournisse une garantie bancaire pour couvrir la période restante de la période de responsabilité pour vices, qui a expiré le 13 juin 2018. Bose a obtenu gain de cause dans sa demande , et les dépens ont été adjugés en sa faveur. Si Bose avait bien compris les termes du contrat, il aurait pu exiger que Muggeridge fournisse la garantie appropriée au début du projet, et atténué le temps et les dépenses associés à la demande de jugement déclaratoire auprès du tribunal pendant la période de responsabilité pour vices.

  1. Suivez les exigences procédurales du contrat

Les conflits de construction surviennent souvent lorsque la forme stricte d’avis et les exigences procédurales du contrat de construction n’ont pas été respectées. Il est essentiel que vous vous familiarisiez avec les exigences procédurales de votre contrat et que vous vous conformiez à ces exigences pour protéger vos droits en vertu du contrat. Par exemple, si un constructeur demande une prolongation de délai dans le cadre d’un contrat de construction, le contrat peut exiger que le directeur général fournisse une approbation écrite de la prorogation de délai dans un délai de, disons 28 jours, pour que la prorogation du délai prenne effet. Sans cette approbation écrite, le constructeur ne peut pas se prévaloir de la prolongation de délai et peut être tenu responsable des dommages-intérêts si elle n’atteint pas son achèvement pratique à temps.

  1. Tenir des registres des communications

Si un différend survient entre les parties, la tenue de registres détaillés de toutes les communications entre les parties peut faire la différence entre une défense réussie de votre réclamation et le fait de n’avoir aucune jambe sur laquelle se tenir. Nous vous recommandons d’établir de bonnes pratiques de tenue de registres au début de tout projet de construction, quel que soit votre rôle et de mettre les principales communications par écrit.

Si, par exemple, un contrat de construction oblige les constructeurs à fournir des modifications écrites à un propriétaire ou à un mandant pour approbation avant de pouvoir réclamer la modification, si le constructeur ne tient pas un registre de la modification écrite, il peut être difficile d’établir qu’ils ont suivi les processus nécessaires en vertu du contrat plus tard sur la voie et ils peuvent être exclus de la demande de modification.

  1. Résolution rapide des litiges

La résolution rapide des litiges peut aider les parties à parvenir à une résolution rapide et rentable. Les contrats de construction exigent généralement que les parties s’informent mutuellement de tout différend dans un délai spécifique lié au contrat et peuvent parfois obliger les parties à chercher à résoudre un différend par le biais de processus alternatifs de résolution des conflits, tels que la participation à une conférence ou à une médiation.

Même si votre contrat n’inclut pas de mécanismes de résolution précoce des litiges, nous recommandons aux parties d’envisager cette option avant de se lancer dans une forme plus formelle de résolution des litiges, comme un litige devant un tribunal.

Pour les contrats de construction résidentielle, par exemple, les parties doivent savoir que la CCBQ dispose d’un processus informel de règlement des différends qui peut être utilisé pour parvenir à des résolutions relativement rapides et à faible coût en matière de conflits de construction. Si le processus de règlement rapide des différends de la QBCC n’aboutit pas à un résultat satisfaisant, il peut y avoir une gamme d’autres options à la disposition des parties. Vous devriez demander l’avis d’un avocat spécialisé dans le bâtiment et la construction sur les options qui s’offrent à vous.

  1. Le forum de règlement des différends approprié

Les parties doivent tenir compte des exigences de règlement des différends dans le cadre d’un contrat de construction. Les contrats peuvent inclure des clauses qui exigent que les différends techniques soient renvoyés à des groupes d’experts, imposent un processus de règlement informel des différends avant qu’une affaire ne soit portée devant les tribunaux, ou exigent que les différends soient renvoyés à l’arbitrage. Si une réclamation est introduite dans le mauvais forum, les parties peuvent devoir supporter les coûts de leur erreur.

Cheshire Contractors Pty Ltd contre Civil Mining Construction Pty Ltd

Dans l’affaire récente Cheshire Contractors Pty Ltd contre Civil Mining Construction Pty Ltd [2021] QSC 75, un différend est survenu entre Cheshire Contractors Pty Ltd (Cheshire) et Civil Mining Construction Pty Ltd (CMC) en relation avec les travaux que Cheshire avait exécutés pour CMC. Cheshire a déposé une plainte contre CMC devant la Cour suprême de Cairns, demandant une somme de 1 393 616,80 $ plus la TPS, les intérêts y afférents et le remboursement de la garantie bancaire. Le contrat de construction entre les parties comprenait cependant une clause d’arbitrage exigeant que les différends soient soumis à l’arbitrage.

Par conséquent, au lieu de déposer une défense, CMC a présenté une demande visant à suspendre définitivement la procédure judiciaire et à renvoyer les parties à l’arbitrage. Son Honneur Henry J a conclu que le différend relevait du contrat de construction et a ordonné que les parties soient renvoyées à l’arbitrage, suspendant définitivement la procédure judiciaire et ordonnant les dépens pour suivre l’événement. En raison de ne pas avoir correctement pris en compte les conditions de résolution des litiges du contrat de construction et de déposer une réclamation dans le mauvais forum de résolution des litiges, Cheshire devra assumer les coûts de son erreur.

Nous espérons que les considérations ci-dessus ont fourni un aperçu utile de la gestion des écueils et des pièges des conflits de construction.

Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils spécialisés doivent être recherchés sur votre situation particulière.