29 mai 2021

Vous avez plus d’espace que nécessaire? Conseils pour sortir d’un bail – San Bernardino Sun

Par admin2020


Récemment, nous avons représenté un locataire dans une transaction de location réussie.

Le nouvel emplacement sera l’une des quatre entreprises occupant, offrant amplement d’espace et d’équipement pour les années à venir. Le client m’a donc demandé de revoir les trois autres bâtiments.

Comme vous pouvez le voir, l’acquisition d’un concurrent est en cours. Par conséquent, la redondance de capacité peut se produire rapidement. Notre conseil à eux était digne d’une chronique. J’ai donc écrasé une vieille colonne sur ce sujet avec de nouvelles mises à jour d’informations.

Si vous tombez dans l’un des scénarios suivants, envisagez des alternatives.

Votre entreprise vient d’être acquise et les opérations seront déplacées vers un autre emplacement.

Ou si vous avez dépassé la capacité de l’installation, mais qu’il vous reste encore du temps sur votre bail existant.

Alternativement, il a décidé d’arrêter et d’externaliser la production au Texas, mais le bail expirera dans un an.

Ou vous décidez d’acheter un immeuble à un taux d’intérêt historiquement bas, mais vous avez un propriétaire qui souhaite recevoir un loyer pour les deux prochaines années.

Toutes ces circonstances et d’autres peuvent nécessiter la résiliation du bail. Mais comment y parvenir?

Tout d’abord, posez-vous les questions suivantes:

Combien de temps reste-t-il sur votre bail? S’il reste moins de deux ans au bail, préparez-vous à ce que le propriétaire utilise la période restante comme temps de commercialisation «gratuit». Les propriétaires peuvent profiter du luxe de payer un loyer tout en recherchant des locataires ou des acheteurs alternatifs.

Quel type d’entité possède votre emplacement? Les particuliers peuvent être un peu plus flexibles que les investisseurs institutionnels tels que les conseillers en fonds de pension et les REIT (fiducies de placement immobilier).

Où sont vos frais de location par rapport au marché actuel? S’il est supérieur au prix du marché, prévoyez d’aider à payer le reste du temps si vous trouvez un locataire de remplacement. Si les taux sont inférieurs à ceux du marché, le reste de la période peut être une bonne alternative pour les entreprises à croissance rapide préoccupées par le crédit-bail à long terme.

Votre bail permet-il le transfert ou la sous-location? (La plupart du temps) Cependant, les obligations sont rarement exemptées. Cela signifie que si vous sous-louez ou transférez la période restante, vous pourriez être obligé de payer le loyer même si le sous-locataire fait défaut.

Quel est le loyer mensuel si vous déménagez dans un grand espace? Si la taille est doublée ou triplée, le loyer mensuel d’un immeuble ancien peut représenter une fraction du loyer mensuel d’un nouvel emplacement. IE: L’ancien loyer était de 5 000 $ par mois. Le nouveau loyer est de 15 000 $ par mois. L’ancienne affaire a une durée de neuf mois, soit 45 000 $. Vous pouvez éviter les doubles paiements en négociant une réduction de loyer de trois mois avec la nouvelle unité.

Combien de temps faut-il pour louer votre immeuble? Tout courtier immobilier commercial compétent peut y répondre. La réponse à cette question affecte le rachat de bail.

Une partie de la chirurgie peut-elle rester pendant cette période? Je viens de vendre l’immeuble à une entreprise dont le bail est de 15 mois. Au lieu de sous-louer l’espace ou de négocier une acquisition, mon client a choisi d’ouvrir une autre entreprise connexe dans l’espace.

Y a-t-il des voisins qui sont bondés et qui ont besoin de pieds carrés? Les voisins à croissance rapide peuvent rapidement manquer de votre espace – et merci!

Une fois que vous avez une compréhension claire de ces réponses, vous avez plusieurs options.

Négocier un achat: je recommande généralement au résident d’appeler le propriétaire pour discuter des raisons pour lesquelles l’espace n’est plus nécessaire. Il est conseillé aux résidents de demander au propriétaire s’ils souhaitent envisager un rachat pour le reste de la période et, le cas échéant, de combien.

Les propriétaires réagissent différemment selon la tendance haussière ou baissière du marché. En supposant qu’il reste 12 à 18 mois, les propriétaires disposent généralement d’une période de commercialisation pour trouver de nouveaux locataires, des concessions de location (loyer gratuit et améliorations), des frais de courtage et des loyers actuels. Calculez l’écart par rapport au marché. Tous ces facteurs constituent la base d’une offre publique d’achat.

Sous-location ou transfert d’espace: la plupart des propriétaires n’envisageront pas de rachat des obligations restantes à moins que la durée du bail ne soit supérieure à deux ans et soit nettement inférieure au prix du marché. Ensuite, vous devez trouver un autre locataire pour passer le reste de la durée du bail. Vous pouvez le faire vous-même, engager un expert immobilier professionnel ou demander au propriétaire.

Arrêter le paiement: je ne l’ai pas recommandé, mais c’est une alternative.

Prolonger le délai: dans l’exemple ci-dessus, mon client a aimé l’ancien emplacement, j’ai donc créé une opération commerciale qui prendrait en charge cet espace et durerait le reste du temps.

Allen C. Buchanan, de SIOR, est l’un des principaux de Lee & Associates Commercial Real Estate Services à Orange. Il peut le joindre à abuchanan@lee-associates.com ou 714.564.7104

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