29 mai 2021

Utilisation des compositions immobilières pour déterminer la valeur

Par admin2020


Les sociétés immobilières – le terme de l’industrie pour «propriétés comparables» – aident les banques et autres entreprises à déterminer la valeur des maisons. Lors de la détermination des biens immobiliers, certaines lignes directrices devraient être respectées. Tout d’abord, vous devrez identifier trois comparables vendus et trois comparables actifs.

Ces comps peuvent être un excellent outil pour un investisseur débutant ou chevronné pour déterminer la valeur de la propriété. L’astuce pour obtenir une valeur précise consiste à effectuer des ajustements de prix appropriés, par exemple, en sachant combien de valeur une piscine ajoute ou diminue. Chaque maison est différente d’une certaine manière, et faire des ajustements précis est la façon de calculer la valeur monétaire de ces différences.

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Avant de plonger dans l’investissement immobilier, assurez-vous de comprendre comment comparer les marchés et les propriétés. Que vous essayiez de décider entre investir à Boise ou Sacramento – ou que vous compariez simplement deux maisons similaires – ce guide vous guidera à travers tous les chiffres que vous devez savoir. Du calcul du rendement cash-on-cash à l’exécution d’une analyse comparative du marché, les experts de BiggerPockets vous montrent les étapes à suivre et les statistiques que vous devez connaître avec le Guide du débutant sur l’analyse du marché immobilier.

Comment choisir les offres immobilières

Voici les directives typiques que la plupart des banques et des sociétés d’évaluation exigent que les agents immobiliers suivent lors de la réalisation de projets immobiliers. Bien que vous puissiez, de manière informelle, assouplir ces directives – vous n’êtes pas un évaluateur agréé, après tout! -, pensez à rester strict. Cela garantit l’exactitude de votre tarification.

  • Distance: Dans un rayon d’un mile pour tout quartier urbain ou suburbain.
  • Âge: Construit dans les 10 ans de votre propriété, sauf si la maison a plus de 50 ans (n’hésitez pas à élargir un peu les tranches d’âge).
  • Taille / pieds carrés: Calculez uniquement la superficie en pieds carrés hors sol, qui doit être à moins de 20% du sujet. La superficie en pieds carrés du sous-sol est calculée séparément.
  • Type de propriété: Les maisons unifamiliales individuelles doivent être comparées aux maisons unifamiliales individuelles, des duplex aux duplex, des maisons de ville aux maisons de ville, etc.
  • Chambre salle de bain: Ne comptez que les chambres et salles de bains au-dessus du niveau du sol, et l’exemple de propriété ne peut être différent que d’une chambre ou d’une salle de bains
  • Style: Essayez d’utiliser le même style de maison: une maison de deux à deux étages, un étage à deux niveaux, un ranch à un ranch, etc.
  • Date de vente: Les bonnes compositions auraient dû être vendues au cours des six derniers mois, bien que de nombreuses banques préfèrent trois mois.

comment choisir les comps d'évaluation appropriés

Comment trouver des Comps

Une fois que vous avez une propriété de sujet, vous devriez vous mettre à la recherche de compositions. La méthode la plus simple est d’utiliser le MLS, mais malheureusement, vous devez être un agent immobilier pour y avoir accès (ou demander à un agent de réaliser une analyse pour vous).

Heureusement, il existe plusieurs autres sites Web que vous pouvez utiliser, bien qu’il soit plus difficile de spécifier vos termes de recherche précis. Vous devrez faire un peu plus de démarches. Vous pouvez trouver des comps sans avoir de licence immobilière sur des sites Web tels que:

  • Zillow
  • Redfin
  • Trulia
  • Realtor.com

Assurez-vous simplement de ne pas vous fier à l’estimation Zestimate ou Redfin; ils ne sont tout simplement pas exacts. Au lieu de cela, trouvez des compositions réelles et établissez votre propre estimation.

En rapport: Pourquoi les investisseurs immobiliers ne devraient jamais compter sur Zillow

Comment ajuster les valeurs de compensation immobilière

Ajustez le prix de toute propriété comparable si elle est supérieure ou inférieure à la propriété que vous achetez. Si une maquette s’est vendue 180 000 $, vous ajoutez ou soustrayez des ajustements pour tenir compte des caractéristiques positives ou négatives de votre propriété. Cela vous aide à déterminer un prix exact.

Le calcul des ajustements est un jugement basé sur un marché individuel. Il n’y a pas de chiffre «général» pour la superficie en pieds carrés, les garages ou la taille des lots. C’est à vous de déterminer quels sont les chiffres réels d’ajustement – c’est pourquoi il est si important de vous familiariser avec votre marché.

La construction d’une maison peut coûter 100 $ par pied carré, mais cela ne veut pas dire que vous ajoutez 100 $ pour chaque pied carré supplémentaire. Le prix d’une nouvelle construction ou d’un ajout est déterminé en fonction de la maison entière. Comps prend en compte des variables individuelles, telles que la superficie en pieds carrés, les chambres et les salles de bain:et les fluctuations du marché.

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Habituellement, vous verrez des ajustements d’évaluation de 20 $ à 40 $ par pied carré pour la superficie au-dessus du sol et moins pour les sous-sols. La gamme la plus élevée est généralement pour une maison plus chère avec une qualité de construction supérieure.

ajustement d'un prix de propriétéSur la base des propriétés immobilières, la propriété en question vaut 182 500 $.

Un aperçu rapide des offres de location

Les offres de location sont tout aussi importantes que les commissions de vente lors de l’achat d’une propriété locative. Savoir comment trouver des offres et les évaluer avec précision aura un impact direct sur votre capacité à conclure des offres de location rentables.

Vous examinerez bon nombre des mêmes caractéristiques et facteurs pour la location que les ventes. Regardez la superficie habitable en pieds carrés, l’âge, l’emplacement et le nombre de lits / salle de bain. Cependant, une plus grande variété de facteurs influent sur les locations, comme les gymnases à proximité, les toiletteurs pour animaux de compagnie et les restaurants.

Trouver des offres de location

Pour trouver des comps de location, vous pouvez utiliser Trulia et Zillow, tout comme pour les comps à vendre. Rentometer.com est également une bonne option. Il dispose d’un outil gratuit pour obtenir instantanément une estimation approximative des loyers de la zone et vous montrer où les prix se situent sur l’ensemble du marché.

Mais c’est aussi à vous de faire vos propres recherches. Il peut y avoir une énorme différence entre les loyers demandés et les loyers réels. Une maison pourrait demander 1 500 $ par mois. Une unité identique à côté aurait pu être louée pour 800 $. Il est difficile de le savoir en ligne car ces données ne sont pas fournies comme les ventes réelles enregistrées.

Si vous voyez une location qui est sur le marché depuis 90 jours, c’est une bonne indication que le marché n’est pas disposé à payer cela. Le marché, c’est-à-dire les locataires, vous indiquera toujours si le prix d’une propriété est trop élevé.

Faites attention au nombre de locations sur le marché. S’il y en a trop, les propriétaires devront se battre pour les locataires et devront peut-être beaucoup descendre en faisant des concessions.

Si vous pouvez apprendre à appliquer avec précision des ajustements à des propriétés de vente ou de location comparables, cela améliore considérablement votre – et assure votre succès immobilier continu.

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