27 mai 2021

Les conseils du Dr Joe pour réussir

Par admin2020


Le Dr Joseph Asamoah est arrivé aux États-Unis à 24 ans avec seulement 100 $ en poche. Après avoir reçu son doctorat. et MBA, Joe a atteint l’indépendance financière à peine 18 ans plus tard en investissant dans l’immobilier.

Mais le Dr Joe ne se contente pas d’économiser autant d’argent que possible pour lui-même. Il est la preuve vivante que les investisseurs immobiliers peuvent créer un impact positif sur les communautés dans lesquelles ils investissent. «Je crois fermement que nous pouvons gagner de l’argent et faire une différence dans la vie des autres », dit-il. «C’est pourquoi j’aime ce que je fais. Je ne pense pas que quiconque doive choisir entre l’un ou l’autre. »

Le Dr Joe a récemment dévoilé sa dernière rénovation de propriété lors d’une cérémonie d’inauguration. L’occasion? Il a officiellement remis les clés d’une propriété de 750 000 $ à un locataire de la section 8, une mère célibataire de cinq enfants, qui a survécu à la maltraitance et à l’itinérance. Cela fait partie de son modèle «Tier 1» pour les logements de la Section 8: dérouler le tapis rouge pour les meilleurs détenteurs de bons.

Venant en Amérique

«Je suis arrivé à Washington avec deux valises, 100 $, et ne connaissant qu’une seule personne aux États-Unis à ce moment-là. C’était une situation d’évier ou de nage », dit-il. «Et j’ai choisi de nager.»

Avant de venir en Amérique, Joe était inscrit à un doctorat. programme conçu pour combler le fossé entre l’ingénierie et les disciplines commerciales. Dans le cadre du programme, il a dû mener à bien un projet de recherche au sein d’une entreprise établie, il a donc trouvé une entreprise de télécommunications aux États-Unis et a déménagé.

Après avoir terminé son doctorat, il a travaillé pour plusieurs grandes entreprises américaines, dont Verizon, HP et IBM, où le médecin nouvellement formé a eu son premier contact avec l’investissement immobilier.

Première propriété: La maison DC

La première maison de Joe a été un désastre complet. «J’ai tout mal fait et je me suis brûlé énormément», dit-il.

Après avoir vécu aux États-Unis pendant seulement deux ans, Joe a acheté sa première propriété en octobre 1987 à l’âge de 26 ans. le potentiel de revenu passif. »

Afin d’apprendre tout ce qu’il pouvait sur l’investissement, Joe a participé à une association locale d’investissement immobilier.

«J’ai rencontré quelqu’un qui voulait me vendre une maison occupée par un locataire à Washington, DC. Il m’a assuré que les locataires étaient fantastiques, alors j’ai acheté la maison pour 47 000 $ et j’ai prévu un flux de trésorerie de 50 $ par mois.» Cela revient à 111,44 $ en dollars d’aujourd’hui.

«Après la clôture, j’ai découvert que le locataire n’avait pas payé de loyer depuis plus de trois mois et avait accumulé une facture d’eau de 5 000 $.» En dollars d’aujourd’hui, un horrible 11 143,71 $. Le Dr Joe a finalement réussi à renverser la situation et la propriété vaut maintenant 750 000 $. Le flux de trésorerie actuel est de plus de 4 000 $ par mois.

«Tout allait mal et j’avais envie d’arrêter complètement avec l’investissement immobilier», dit-il. «Avec le recul, je suis reconnaissant d’avoir eu une si mauvaise expérience si tôt – cela m’a appris exactement ce qu’il ne faut pas faire dans toutes mes futures transactions.»

Augmenter

Le Dr Joe s’est mis à investir dans des immeubles locatifs supplémentaires, en utilisant une autre stratégie qui n’avait pas encore été nommée à la fin des années 80: la stratégie BRRRR (achat, réadaptation, location, refinancement et répétition). Il a acheté la plupart de ses propriétés lors de ventes aux enchères de palais de justice et de ventes aux fiduciaires dans le Maryland. La concurrence sur ces sites n’était pas aussi féroce qu’elle ne l’est aujourd’hui: quelques acheteurs suspects habituels y assisteraient, et il était hasardeux que vous repartiez avec une offre gagnante.

Il a rénové ces propriétés mises aux enchères, ce qui a créé suffisamment de capitaux propres pour retirer une partie de son argent et répéter le processus.

«Je me suis toujours concentré sur l’appréciation et flux de trésorerie », dit-il, qui fonctionne bien dans la région de DC. «Je n’ai jamais acheté une propriété qui a commencé avec des flux de trésorerie négatifs, mais j’ai acheté des maisons qui ont dépassé le seuil de rentabilité avec un risque calculé que la région s’apprécie à la fois en valeur et en loyers au fil du temps.»

Heureusement, pour le Dr Joe, ces paris ont porté leurs fruits et les propriétés ont rapidement commencé à générer des flux de trésorerie positifs.

Premières rencontres avec la section 8

La stratégie de placement à la fois du Dr Joe et sa mission personnelle s’entrelacent autour d’un seul noyau: le logement de la section 8.

La section 8 peut avoir une mauvaise réputation, mais Joe veut remettre les pendules à l’heure. Dans les riches États-Unis, la section 8 fixe des plafonds de loyer beaucoup plus élevés que dans les zones pauvres, comme Baltimore. Cela, à son tour, signifie que le Dr Joe pourrait placer les locataires de l’article 8 dans des quartiers solides de classe ouvrière et de classe moyenne – pas seulement dans des quartiers détruits.

«Au cours du ralentissement de l’immobilier au milieu des années 1990, j’avais du mal à louer une propriété à Washington et un éventuel locataire de la section 8 (avec une valeur nette de zéro dollar) m’a grondé parce que ma maison n’avait pas de parquet, d’appareils en acier inoxydable, et une baignoire jacuzzi », dit-il. «Elle a senti que ma maison – où j’habitais – n’était pas digne d’elle et de sa famille!

Après plus de projections, il s’est rendu compte qu’il y avait un groupe de locataires de la section 8 qui, contrairement aux images stéréotypées, sont extrêmement fiers de leur quartier. Immédiatement, Joe a senti une opportunité dans ce sous-ensemble de détenteurs de bons, alors il a tenté une chance sur deux locataires de la section 8, et cela a payé.

«Il y a généralement une demande énorme et de longues listes d’attente pour les bons et le logement de la section 8 – dans les bons et les mauvais moments», dit-il. «De nombreux propriétaires négligent ces locataires, à leur propre détriment, mais cela me crée une énorme opportunité si vous suivez la stratégie.»

Construire une stratégie de la section 8

«J’ai commencé à cibler ces détenteurs de bons de haute qualité et à faible droit et j’ai développé un modèle commercial et une formule», dit-il à propos de ses achats de propriétés dans des zones souhaitables. «Je sélectionne, rénove et aménage mes propriétés spécifiquement pour attirer les détenteurs de bons de qualité.»

Croyez-le ou non, en période d’incertitude, les détenteurs de bons sont parmi les locataires les plus fiables et les plus stables, vous voulez donc en prendre soin.

Bien que son véritable truc réside dans le passage de chaque logement de la section 8 avec certitude. «Avec huit pages, ma demande de location est décourageante. Dans ce document, j’informe le demandeur que je vais obtenir du crédit, parler à leur (s) propriétaire (s) précédent (s) et aller à leur domicile actuel pour voir comment ils vivent », dit-il. «Est-ce intrusif et très complet? Bien sûr! Mais pour la qualité de mes BRRRR, je ne manque pas de candidats. »

Le Dr Joe utilise également un incitatif de 50 $ pour chaque locataire s’il réussit son inspection annuelle la première fois, sans ordre de travail ni réinspection requis. Cette stratégie incarne parfaitement les croyances du Dr Joe: il prend souvent des relations contradictoires et trouve un moyen d’aligner les intérêts des autres parties sur les siens.

Sa stratégie à long terme implique également trois ensembles de compétences nécessaires pour tout investisseur Section 8:

Connaissance technique

«Vous devez savoir comment trouver de bonnes affaires, gérer les chiffres et rénover les propriétés de manière rentable», dit-il.

03520200130 mis à l'échelle
Photographie d’Amanda Goldchain

Service Clients

La plupart du travail consiste à entretenir et à gérer les relations avec les locataires. «Si vous traitez bien vos détenteurs de bons de qualité», dit-il, «ils prennent bien soin de votre propriété, paient leur part du loyer à temps et continuent à renouveler pendant longtemps.»

Il se concentre sur la réduction du roulement des locataires, qui est la plus grosse dépense d’un propriétaire. En fait, le plus ancien locataire du Dr Joe lui loue depuis plus de 23 ans avec une hypothèque de 15 ans! En bref, le dépistage est la clé: s’il peut être facile de faire entrer quelqu’un chez vous, il est beaucoup plus difficile de le faire sortir.

Établir des relations avec le personnel de la régie du logement

Le Dr Joe a élaboré une stratégie consistant à prendre le temps de connaître le personnel et la direction des offices de logement en assistant à leurs réunions et en devenant membre de leur groupe consultatif de propriétaires. «Ce que j’ai réalisé, dit-il, c’est que de nombreux membres du personnel des offices de logement sont tout aussi frustrés que moi par leur bureaucratie.»

Leçons apprises

Chaque investisseur, aussi accompli soit-il, a commis d’innombrables erreurs en cours de route – Joe n’est pas différent. «Si je devais le refaire, j’aurais vendu plus tôt certaines maisons dans des zones moins appréciées», dit-il, «et gardé plus de maisons dans des zones souhaitables.»

Même quand même, tout n’a pas été facile: le Dr Joe a dû expulser des locataires dont le loyer était de 0 $, employé des entrepreneurs qui arrivaient au travail en état d’ébriété et travaillé avec de terribles prêteurs dont les fermetures se sont effondrées le jour du règlement à cause de leurs erreurs. Toutes les expériences qui lui ont appris des leçons pour l’avenir.

Stratégies d’investissement en évolution

À 42 ans, Joe a obtenu la liberté financière et a quitté son emploi à temps plein chez IBM. Il voulait passer plus de temps avec sa famille et moins de temps à voyager pour son travail.

La vérité que le Dr Joe a apprise depuis lors, c’est que le soumissionnaire est votre véritable atout. En gardant cela à l’esprit, il a appris à entretenir ses relations avec les locataires et à vraiment prendre soin d’eux pour qu’ils ne rêvent jamais de déménager.

«Mes locataires font partie de ma famille et ils le sentent. J’envoie des fleurs à tous mes locataires le jour de la fête des mères, des cadeaux autour de Noël, et je donne un chèque-cadeau de 50 $ aux enfants qui peuvent me montrer un bulletin avec un simple As », dit-il. Si vous déroulez ainsi le tapis rouge pour vos locataires de la Section 8, ils prendront soin de vous en payant le loyer sans faute, faisant preuve de «fierté de la location» en prenant soin de la propriété, et ils resteront longtemps.

6 étapes tangibles pour réussir dans l’immobilier

  1. Travaillez d’abord sur vous-même. Prévoyez du temps pour l’éducation et la formation afin de comprendre vos forces, vos faiblesses, vos avantages concurrentiels et vos inconvénients.
  2. Décidez d’une stratégie. En fonction de vos objectifs, de vos finances, de votre tolérance au risque et de votre disponibilité, choisissez une stratégie.
  3. Apprenez les bases de la stratégie choisie. Bien qu’il ne soit pas nécessaire d’être un expert lorsque vous commencez, vous avez toujours besoin d’une base dans les bases pour éviter de perdre de l’argent.
  4. Identifier et travailler avec un mentor ou un coach. Comme le dit le proverbe, un homme sage apprend de ses erreurs et un génie apprend des erreurs des autres. Trouvez un mentor qui connaît bien votre domaine d’intérêt, qui est capable et disposé à fournir des conseils, et qui a fait ses preuves en matière de réussite et d’expérience dans le monde réel.
  5. Passez immédiatement à votre première offre. L’éducation seule ne vous rendra pas riche – elle passe à l’action. Faites tout ce qu’il faut pour obtenir votre première offre à votre actif! N’attendez pas le «deal parfait» ou le «moment parfait» pour commencer, car ni l’un ni l’autre n’existe.
  6. Respectez la règle d’or. Traitez vos locataires et vos vendeurs avec respect, dignité et équité. Ses locataires sont la raison pour laquelle Joe a pu atteindre son indépendance financière et se constituer une véritable richesse. «Sans eux, rien de tout cela n’aurait été possible», dit-il.

Aujourd’hui, il trouve toutes ses offres à partir de références qui lui sont apportées par le biais de son programme de coentreprise (JV) que le Dr Joe a créé pour se différencier de manière unique des autres investisseurs. Joe pense que la meilleure façon d’apprendre à investir est simplement de conclure une transaction immobilière.

Bien sûr, les nouveaux investisseurs trouvent souvent que leur première transaction est une éducation coûteuse où ils font inévitablement des erreurs. Ainsi, le moyen le plus rapide d’apprendre est d’observer un investisseur prospère pour voir comment il exécute une transaction du début à la fin et pour être témoin du bon, du mauvais et du laid de l’immobilier – c’est là que son programme JV entre en jeu.

«En fin de compte», dit-il, «il est important de toujours se rappeler que l’investissement immobilier nécessite un travail acharné, de la patience et un système commercial solide plus que toute autre chose.»

Intéressé par plus d’articles comme celui-ci? S’abonner à Richesse de BiggerPockets.

Republié avec l’autorisation du magazine BiggerPockets Wealth numéro d’avril / mai 2020.