27 mai 2021

Des milléniaux avertis utilisant la créativité, la patience et les économies pandémiques pour acheter leurs premières maisons malgré le marché immobilier “ insensé ” de Portland

Par admin2020


Aubrey MacMillan et Jared Johnson disent qu’ils ont eu la chance de trouver une maison de trois chambres qu’ils pouvaient se permettre sur le marché résidentiel brûlant de Portland. Mais les primo-accédants dans la vingtaine avaient plus que de la chance sur eux.

Ils étaient disciplinés pour épargner et déterminés à rechercher un endroit qui les soutiendrait, leur petite entreprise et leur souhait de fonder une famille.

Ils ont fait trois offres solides et ont perdu, parfois à des concurrents payant le prix demandé en espèces et renonçant à la nécessité pour le vendeur d’effectuer des réparations.

Ils ont vu ces défaites non pas comme des revers, mais comme plus de temps pour économiser pour un acompte plus important et pour couvrir les frais de clôture.

Johnson était temporairement au chômage en 2020, mais ils ont continué à économiser ce qu’ils pouvaient.

Ils ont eu de la chance à certains égards. Ils ont reçu trois chèques de relance qui ont gonflé leurs économies. Les remboursements de leurs prêts étudiants fédéraux ont été suspendus et le taux d’intérêt a été ramené à zéro par la loi CARES en mars 2020. Ils ont canalisé ces paiements mensuels dans leur épargne.

Et ils se sont qualifiés pour un taux hypothécaire inférieur à 3%, proche du creux historique.

«Les étoiles se sont alignées», a déclaré Johnson, 29 ans. «En fin de compte, nous avons acheté pour un prix inférieur à celui demandé et inférieur à notre budget.»

MacMillan, 28 ans, a poursuivi, «ce qui nous a permis de faire nôtre la maison» avec des améliorations.

Comme beaucoup de leur génération, le couple fait désormais partie de la vague attendue des milléniaux, nés entre 1981 et 1996, qui veulent cesser d’être locataires.

Le coût croissant de l’immobilier résidentiel et le nombre de maisons à vendre dans la région de Portland tombant au niveau le plus bas jamais signalé par le multiple régional de 30 ans, compliquent la tâche de tous les acheteurs, en particulier des primo-accédants sans maison à échanger. Service d’inscription (RMLS).

Le prix de vente médian dans le métro de Portland a bondi de 12 000 dollars, soit environ 2,5%, passant de 488 000 dollars en mars à 500 000 dollars en avril, selon le dernier rapport RMLS.

Pourtant, la courtière immobilière Kim Parmon de Living Room Realty a déclaré à MacMillan et Johnson, comme elle le fait à tous ses clients, qu’ils pourraient réussir s’ils restaient «stratégiques et créatifs».

Parmon leur a conseillé de rechercher des marchés en ligne comme Zillow uniquement pour les maisons dans leur budget et qui répondaient à leurs critères et qui étaient en vente depuis au moins une semaine.

“Kim nous a dit de chercher une maison qui a survécu à la ruée du week-end et qui n’avait pas déjà 25 offres”, de sorte que les vendeurs seraient plus enclins à négocier, a déclaré MacMillan.

Le couple était à l’aise de ne pas sauter rapidement. Le bail de leur maison de location a duré jusqu’en mai, et c’était le même prix pour résilier le contrat ou le rompre. Cela leur a donné de la flexibilité au lieu d’une date de départ difficile.

Un autre avantage: un ami qui vivait avec eux et payait les frais de location était prêt à emménager dans la nouvelle maison du couple dans le quartier Parkrose du nord-est de Portland et à contribuer à l’hypothèque.

«Nous n’avions pas les circonstances les plus idéales pour obtenir une maison, mais nous nous sommes étirés dans de nombreux domaines et l’avons fait fonctionner», a déclaré MacMillan, «C’était beaucoup de gymnastique financière.

La courtière immobilière Sophia Rosenberg de Hasson Company Realtors a déclaré qu’elle utilisait différents leviers pour aider ses clients, qui ne vendent pas une maison existante, à rivaliser avec les gens avec le produit d’une vente de maison.

Les débutants peuvent offrir de payer la différence entre le prix de vente et la valeur d’évaluation pour satisfaire le prêteur. Ils peuvent renoncer aux demandes de réparation, sauf pour des questions de sécurité.

«Faire savoir à l’autre agent que nous n’écrivons pas sur plusieurs maisons en même temps» est une autre façon de distinguer un acheteur, a déclaré Rosenberg.

«J’ai également commencé à proposer de faire un don de 1 500 $ à 2 000 $ de ma commission à une organisation à but non lucratif du choix du vendeur après une clôture réussie», a-t-elle déclaré. «Cela nous aide définitivement à nous démarquer.»

Un rapport récent de Zillow a révélé qu’au moins la moitié des agents immobiliers interrogés qui représentaient un vendeur de maison ont déclaré se voir proposer un accord tout en espèces, une clause d’escalade dans laquelle l’acheteur potentiel accepterait de battre une offre plus élevée, un acompte plus important. que la norme de 20% ou un dépôt plus lourd.

Les agents inscripteurs ont également déclaré avoir reçu des soumissions avant la date d’examen de l’offre.

Les agents des acheteurs essaient également de séduire les propriétaires en leur permettant de louer leur ancienne maison jusqu’à ce qu’ils trouvent un remplaçant. Selon Zillow, des stratégies plus non conventionnelles incluent l’organisation d’une pizza et l’envoi de fleurs aux vendeurs.

Il y a plus de 72 millions de milléniaux aux États-Unis, ce qui fait des adultes nés entre 1981 et 1996 la plus grande génération. En vieillissant, leurs priorités passent de la location d’appartements urbains à une maison offrant sécurité et bonne scolarité, a déclaré Matthew Gardner, économiste en chef de Windermere Real Estate.

En 2020, la génération Y représentait 18%, soit plus de 15,2 millions, de tous les ménages occupés par leur propriétaire dans le pays, même s’il n’est pas facile pour cette génération de s’offrir un prêt hypothécaire et un prêt étudiant, tout en économisant pour un acompte et en payant un loyer. en même temps, a déclaré Gardner.

La tendance des milléniaux à acheter une maison a été amplifiée pendant la pandémie de coronavirus par leur capacité à travailler n’importe où en ligne, ce qui «a permis à beaucoup d’envisager de se déplacer vers des marchés plus éloignés où le logement peut être moins cher», a-t-il déclaré.

La faiblesse des stocks, qui fait grimper les prix, est due à la lenteur des nouvelles constructions et au fait que les propriétaires existants ne déménagent pas aussi souvent qu’autrefois, a déclaré Gardner.

Un millénaire sur cinq a utilisé l’argent que lui avait donné un membre de sa famille pour aider à l’acompte, et un sur 10 a vendu des actions pour collecter les fonds dont il avait besoin, a déclaré Gardner, citant le rapport 2021 de la National Association of Realtors.

De nombreux acheteurs à domicile ont également économisé de l’argent en raison de la fermeture des lieux pendant la pandémie en ne mangeant pas, en voyageant et en assistant à des concerts et à d’autres formes de divertissement.

«Mon conseil aux milléniaux, en particulier compte tenu du rythme rapide de la croissance des prix des maisons et du manque de maisons à vendre, serait de rester là-dedans», a déclaré Gardner. «Et mon conseil aux constructeurs serait de construire pour cette génération, mais n’oubliez pas qu’ils veulent une douche de chien dans leur nouvelle maison.»

MacMillan et Johnson ont commencé à chercher sérieusement une maison en janvier. Ils ont fait des offres pour des propriétés dans le sud-est de Portland et à la frontière de Gresham, mais ont perdu face à des accords plus solides.

«Nous avons juste continué à regarder, à regarder», a déclaré MacMillan.

Elle est généraliste en ressources humaines à Hillsboro, il est technicien en simulation à l’école d’infirmières de l’Université de Portland à North Portland. Ils ont estimé que n’importe quel endroit à l’ouest de leur location de Gresham serait une amélioration.

Leur quatrième offre a été acceptée: la maison de deux étages, construite en 2014 avec une surface habitable de 1500 pieds carrés et un garage attenant, a été mise en vente à 399900 $ le 5 février.

Ils ont suivi le conseil de Parmon d’attendre pendant le week-end et ont fait une offre à plein prix qui a été acceptée le 11 février.

L’évaluation comparant la maison à vendre avec des maisons similaires a conclu que le prix demandé était haut de gamme. Les vendeurs, qui, selon MacMillan et Johnson, étaient impatients de trouver une maison de remplacement, ont baissé le prix de 20000 dollars, ce qui a permis au couple d’économiser environ 100 dollars par mois.

«La maison avait juste besoin de quelques travaux de revêtement de sol et nous l’avons fait tout de suite», a déclaré Johnson. «Maintenant, la maison est parfaite et quand nous avons marché la première fois alors que c’était notre maison, cela valait la peine de lutter.»

«Nous avons eu de la chance dans un marché insensé», a déclaré MacMillan. «Nous avons des amis qui cherchent et qui vivent des moments difficiles. Pour nous, c’était de la persévérance et être au bon endroit au bon moment. »

Ils reconnaissent d’autres atouts dans leur manche: ils avaient leurs finances en ordre et des conseils avisés.

«Nous sommes fermement convaincus que vous devez vous aligner sur les personnes les mieux équipées pour vous aider», a déclaré MacMillan. «Trouvez un excellent agent immobilier et agent de crédit, et écoutez leurs conseils.»

Plus que de la chance, dit-elle, «cela nous a donné l’avantage».

Le courtier immobilier Kim Parmon de Living Room Realty conseille aux acheteurs d’une première maison de prendre en compte les coûts supplémentaires liés à la possession d’une maison. «Si quelque chose se brise, vous n’aurez pas de propriétaire à appeler pour le réparer», dit-elle.

Voici cinq dépenses liées à l’accession à la propriété:

  • Réparations: Une maison nécessitera un entretien et un entretien pour s’assurer que tout se passe bien. «Vous voudrez prévoir un budget pour entretenir la fournaise chaque année et vous assurer que la mousse ne s’accumule pas sur le toit», dit-elle. Si vous le pouvez, mettez 50 $ par mois dans un fonds d’entretien. Il peut également être une bonne idée d’acheter une garantie pour la maison chaque année pour aider à couvrir les frais de réparation, a-t-elle ajouté.
  • Taxes: Prévoyez une augmentation annuelle des taxes foncières. Lors de l’examen d’un emplacement, les taxes ont tendance à être plus élevées dans le comté de Multnomah que dans les comtés de Washington ou de Clackamas.
  • Frais HOA: Les cotisations des associations de propriétaires pour les dépenses partagées peuvent augmenter et d’importantes cotisations spéciales HOA peuvent surgir lorsqu’une association ne budgétise pas correctement les réparations et l’entretien. «Il est vraiment important qu’un spécialiste examine en profondeur la solvabilité financière d’une association pendant votre période de due diligence pour vous assurer qu’il n’y aura pas de surprises après votre achat», a déclaré Parmon.
  • Factures de services publics: Appelez les entreprises de services publics pour obtenir une estimation des factures mensuelles. Envisagez des améliorations pour réduire les coûts. Par exemple, une meilleure isolation des murs et des joints d’étanchéité autour des fenêtres et des portes pourraient rendre le chauffage et la climatisation plus efficaces et réduire vos coûts. Energy Trust of Oregon offre des incitations, y compris des remises, pour les mises à niveau écoénergétiques.
  • Taux d’intérêt: Lorsque vous comparez les taux hypothécaires, parlez-en à différents prêteurs le même jour, car les taux peuvent fluctuer. Assurez-vous de bien comprendre les avantages et les inconvénients des taux fixes par rapport aux taux ajustables.

– Janet Eastman | 503-294-4072

jeastman@oregonian.com | @janeteastman

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