26 mai 2021

Registre Brookings | Marché du logement frénétique

Par admin2020


Des taux d’intérêt historiquement bas, une ruée vers les acheteurs de maisons hors de l’État, des stocks limités et des prix de construction plus élevés pour les maisons neuves ont créé un marché du logement frénétique qui a mis l’accession à la propriété encore plus hors de portée pour certains résidents du Dakota du Sud.

Le marché du logement hautement concurrentiel conduit à une gamme de résultats souvent observés dans les États côtiers, mais rarement dans le Dakota du Sud.

Les acheteurs d’une première maison ou ceux qui recherchent des propriétés à un prix abordable se sont retrouvés dans des guerres d’enchères avec d’autres prêts à payer de 20 000 $ à 60 000 $ au-dessus du prix courant. Les prix des offres sont poussés à la hausse par la forte demande des résidents de l’extérieur de l’État qui se déplacent vers le Dakota du Sud pour le travail, le style de vie ou parce qu’ils approuvent le fonctionnement de l’État pendant la pandémie. Tout le monde est en concurrence pour un plus petit bassin de maisons sur le marché, et certaines maisons du Dakota du Sud se vendent en moins de deux jours.

«Je suis dans l’immobilier depuis 33 ans et je ne l’ai jamais vu comme ça», a déclaré le représentant de l’État Roger Chase, R-Huron, qui est un agent immobilier. «Beaucoup de gens veulent déménager ici.»

Forte demande

Le marché effréné fait grimper les prix des maisons et rend plus difficile pour les résidents à revenu faible ou moyen d’accéder à la propriété. Le revenu annuel moyen de 45 000 dollars dans le Dakota du Sud ne peut pas rivaliser avec le pouvoir d’achat d’un salaire à six chiffres provenant de l’extérieur de l’État. Les résidents de longue date qui seraient normalement en mesure d’acheter une maison sont obligés de rester dans des propriétés locatives, ce qui limite encore davantage les unités locatives disponibles pour les familles qui ont besoin d’un logement abordable.

«Toute cette demande ne semble pas pouvoir être alimentée par les achats de maisons, elle va donc au marché locatif», a déclaré Bryan Achbach, directeur de la Pennington County Housing and Redevelopment Commission.

Bon nombre des grands complexes utilisés par la coalition à Rapid City ont une capacité de 100% avec des listes d’attente, ce qui n’est pas normal, a déclaré Achbach. La clientèle de la commission a eu du mal à trouver des logements à louer et les locataires existants voient les loyers augmenter rapidement, a déclaré Achbach.

«Les familles sont placées dans une situation très difficile pour des circonstances qui sont vraiment hors de leur contrôle», a-t-il déclaré.

La vigueur du marché des vendeurs exerce une pression émotionnelle sur les acheteurs potentiels, en particulier ceux qui tentent d’accéder à la propriété pour la première fois et d’obtenir la stabilité financière et l’équité d’investissement qui accompagnent la possession d’une maison.

Eilish O’Toole de Sioux Falls a pensé que 2021 était la bonne année pour elle pour acheter une maison.

Son loyer devenait suffisamment élevé pour égaler un paiement hypothécaire et O’Toole, qui travaille pour les services sociaux luthériens et aide les anciennes détenues à réintégrer la société, voulait une cour pour son fils.

O’Toole, 25 ans, a été pré-approuvé pour un prêt FHA à faible taux d’intérêt en janvier et a d’abord commencé à chercher une maison sur le côté ouest de Sioux Falls. Elle a étendu ses recherches au centre-ville et éventuellement à l’est de Sioux Falls, car des maisons dans sa fourchette de prix d’environ 200 000 $ ont été rapidement arrachées du marché.

La première maison qu’elle a examinée a été mise sous contrat par un autre acheteur au moment où O’Toole se garait dans l’allée pour une visite. O’Toole a fait des offres bien supérieures au prix demandé sur quatre maisons, mais a été surenchéri à chaque fois.

O’Toole a finalement abandonné la recherche et a signé un bail dans un nouvel appartement. Elle ne voulait pas rester dans son appartement actuel, où le loyer augmentait de 18% et commençait à facturer séparément les services publics.

«Je pense que tout le monde doit déménager à Sioux Falls», a-t-elle déclaré. «Les appartements étaient (loués) avant que je puisse prendre une demande.»

La disponibilité et l’abordabilité du logement sont des préoccupations dans chaque comté du Dakota du Sud, a déclaré Chase, qui présidera une étude législative d’été pour identifier comment l’État peut aider les communautés à renforcer leur marché local du logement. La première réunion du groupe est prévue le 9 juin à Pierre. D’autres réunions auront probablement lieu sur les côtés ouest et est de l’État, a déclaré Chase.

«Le manque de logements est ce qui empêche le Dakota du Sud de croître plus rapidement», a déclaré Chase.

Le marché du vendeur parmi les biens immobiliers dans le Dakota du Sud fait partie d’une tendance nationale.

L’inventaire de logements disponibles aux États-Unis a atteint un niveau record de 1,03 million d’unités à la fin de février, selon la National Association of Realtors. Le nombre de maisons sur le marché en mars était de 52% inférieur à celui de mars 2020, selon realtor.com.

Des décisions difficiles

Le marché du logement serré oblige certains Dakotans du Sud à prendre des décisions difficiles ou quelque peu drastiques afin de s’offrir une maison.

Macy Trautner, 24 ans, et son petit ami, Adam Christensen, cherchaient à quitter le métro Sioux Falls, mais les maisons des villes environnantes se vendaient trop vite et trop loin de leur fourchette de prix. Une maison que le couple avait visitée à Harrisburg avait vendue le lendemain de sa mise sur le marché pour 30 000 $ de plus que le prix demandé.

Une autre maison qui les intéressait a commencé à recevoir des offres dès la première heure d’une journée portes ouvertes. Les acheteurs d’une première maison ont fini par acheter une maison qui avait été endommagée lors des inondations de 2019 et espèrent prendre possession en juin une fois les réparations terminées.

Beth Meyer de 605 Real Estate avertit ses clients qu’ils devront peut-être agir rapidement et faire plusieurs offres avant d’obtenir un contrat. Au cours de la première fin de semaine de mai, elle a demandé à 40 personnes de regarder une maison de 260 000 $. Cette fois l’an dernier, elle considérait une journée portes ouvertes comme réussie si elle attirait six acheteurs potentiels.

«Ce fut une compétence pour amener nos acheteurs à travers ces montagnes russes émotionnelles», a déclaré Meyer.

Les agents immobiliers sont beaucoup plus occupés que d’habitude et bénéficient financièrement de l’agitation du marché.

L’agent Lynn Morris de Watertown estime que sa base de clients hors de l’État a augmenté de 80% au cours de l’année dernière.

«Nous avons eu tellement de gens venant de l’extérieur de l’État», a déclaré Morris. «Nous sommes passés d’une« pause pandémique »à maintenant que nos téléphones sonnent décroché avec les acheteurs hors de l’État. Nous avons une pénurie de stocks. Pour la première fois, les choses se vendent à plus de prix catalogue. »

Certains vendeurs utilisent l’argent supplémentaire qu’ils reçoivent pour leur maison pour construire une nouvelle maison, une perspective qui est coûteuse en raison des prix élevés des matériaux de construction.

Ceux qui essaient de construire voient entre 18% et 80% une hausse des coûts des matériaux, en particulier du bois d’œuvre, en raison des arrêts de production pendant la pandémie.

Les coûts des matériaux pour construire des maisons dans le cadre du programme Governor’s House ont augmenté d’environ 19%, a déclaré Lori Moen, directrice de l’exploitation de Grow South Dakota. Les maisons du gouverneur sont des maisons abordables construites à la prison d’État Mike Durfee à Springfield pour les familles à revenu faible ou moyen.

Le coût moyen d’une maison a également augmenté au cours de la dernière décennie. Selon Zillow, une maison unifamiliale dans le Dakota du Sud coûtait en moyenne environ 161 000 $ en 2012; cette année, la moyenne est de 253 000 $.

L’augmentation du coût des matériaux, la demande de logements et l’augmentation des prix des logements ont réduit les options de logement abordable, en particulier dans les communautés rurales, a déclaré Moen.

«Dans nos communautés rurales, le parc de logements est insuffisant au départ», a-t-elle déclaré. «Les familles qui vivent dans ces communautés ont du mal à trouver un logement abordable et qui leur convient.»

Les agents immobiliers locaux s’attendent à ce que le marché reste chaud au moins tout le reste de l’année. Leur conseil aux acheteurs potentiels est d’obtenir une pré-approbation pour les prêts et de se préparer à une guerre d’enchères émotionnelle ou à la perspective dont ils pourraient avoir besoin pour continuer à louer.

La pandémie a poussé davantage de familles amérindiennes à envisager la propriété d’une maison, même si les acheteurs sont confrontés à des défis.

Les communautés de réservation n’ont souvent pas d’agents immobiliers locaux ou de sites Web de vente à domicile. Construire du neuf sur réservation coûte très cher, a déclaré Brunsch.

Malgré les obstacles, Brunsch a déclaré que l’intérêt pour l’accession à la propriété augmente toujours. Brunsch, qui est également président de la Lakota Federal Credit Union à Pine Ridge, a déclaré qu’un pipeline d’emprunteurs potentiels pour les prêts à l’amélioration de l’habitat et les programmes hypothécaires de la coopérative de crédit augmentait.

«Je m’attends à ce qu’il y ait de fortes augmentations d’emprunteurs qui souhaitent enfin franchir le pas de devenir propriétaires», a-t-elle déclaré.

South Dakota News Watch est une organisation de presse à but non lucratif. Trouvez des rapports plus détaillés sur www.sdnewswatch.org.