26 mai 2021

5 conseils pour réussir une vente à découvert réussie

Par admin2020


Plus de ventes à découvert que d’obtenir l’accord du prêteur

Les ventes à découvert sont devenues la seule issue pour certains vendeurs qui doivent plus sur leurs hypothèques que leur maison ne vaut. Pour les emprunteurs en difficulté, c’est une chance d’éviter la forclusion.

Bien qu’utiles, les ventes à découvert peuvent être stressantes, chronophages et avoir de graves conséquences si elles ne sont pas effectuées correctement.

De nombreux vendeurs pensent que le plus grand défi auquel ils sont confrontés dans une vente à découvert est de persuader le prêteur de se couper les cheveux et de permettre à la propriété de se vendre à un prix inférieur au solde de l’hypothèque. Ce n’est que la première étape.

Voici cinq conseils à connaître lors de la vente à découvert de votre maison.

Choisissez un agent expérimenté dans la vente à découvert

Choisissez un agent expérimenté dans la vente à découvert

Si vous aviez besoin d’une chirurgie cardiaque, mettriez-vous votre vie entre les mains d’un chirurgien dont la première chirurgie serait sur vous? Probablement pas.

La même chose s’applique à votre vie financière. Engagez un agent immobilier expérimenté dans les ventes à découvert, déclare Daniel Gomez, membre du conseil d’administration des services de logement de quartier de l’Inland Empire à San Bernardino, en Californie. Il est également agent immobilier.

Les annonces d’agents immobiliers qui prétendent être des spécialistes de la vente à découvert sont très répandues de nos jours. Mais certains de ces agents n’ont conclu qu’une poignée de ventes à découvert, dit Gomez. Beaucoup ont suivi des cours de vente à découvert et sont certifiés dans la vente de propriétés en difficulté. Ce n’est pas assez; les certifications aident, mais rien ne compte plus que l’expérience, dit Gomez.

«Interrogez les agents, demandez combien de ventes à découvert ils ont conclues et demandez à parler à certains de leurs clients», dit-il.

Une vente à découvert est une transaction qui prend du temps et peut prendre des mois pour être conclue. Vous voulez un agent qui restera au top du jeu jusqu’à ce que l’affaire soit conclue.

Comprendre les conséquences potentielles de la vente à découvert

Comprendre les conséquences potentielles de la vente à découvert

Les vendeurs sous-marins ont tellement hâte de se débarrasser de leurs versements hypothécaires qu’ils ne pensent souvent pas à ce qui va suivre la vente. Puis, des mois, voire des années plus tard, ils reçoivent une lettre de recouvrement pour la différence entre ce pour quoi la maison s’est vendue et ce qui était dû sur l’hypothèque.

Les lois varient d’un État à l’autre, mais de nombreux États permettent aux prêteurs de rechercher cet équilibre une fois qu’une vente à découvert ou une forclusion est terminée. C’est pourquoi il est essentiel que les emprunteurs comprennent si le prêteur accepte de renoncer à l’insuffisance ou au solde qui restera sur le prêt après la vente, explique Howard Ullman, avocat au cabinet d’avocats de conseil familial à Deerfield Beach, en Floride.

«Cela doit être discuté verbalement et représenté dans des documents», dit-il. «Cela ne devrait pas être une surprise.»

Une façon d’éviter un jugement déficient est de faire la vente à découvert par le biais du programme Home Abordable Foreclosure Alternatives, ou HAFA. Les prêteurs qui approuvent les ventes à découvert dans le cadre de ce programme fédéral doivent libérer l’emprunteur d’un jugement de carence potentiel.

Les prêteurs ne sont pas obligés d’approuver les ventes à découvert HAFA. Ils peuvent choisir de faire la vente à découvert en fonction de leurs propres règles internes et des directives établies par les investisseurs en prêts. Dans ce cas, c’est vraiment au prêteur de décider s’il poursuivra la déficience contre l’emprunteur.

Vous pouvez négocier votre sortie de carence

Vous pouvez négocier votre sortie de carence

Lors de la négociation d’une vente à découvert, de nombreux prêteurs n’offrent pas volontairement de vous dégager de toute responsabilité sur le solde restant de votre prêt – du moins pas gratuitement. Mais vous pouvez demander à négocier une renonciation.

«Je n’ai jamais eu un prêteur refuser de négocier un règlement» pour renoncer à l’emprunteur de l’insuffisance, dit Patty Da Silva, un agent immobilier certifié en actifs immobiliers en difficulté et propriétaire de Green Realty Properties à Davie, en Floride.

Certains prêteurs peuvent vous demander de signer un billet à ordre pour au moins une petite partie du solde, généralement des cents par dollar, ou ils peuvent demander une somme forfaitaire. Les vendeurs sont souvent indignés lors de la première présentation de cette offre de règlement, dit Da Silva.

«Les vendeurs oublient parfois qu’ils ont emprunté cet argent», dit-elle. Dans de nombreux cas, il vaut généralement la peine de payer à l’avance pour éviter de futurs maux de tête.

«Il y a un prix attaché à la levée de l’insuffisance, mais la plupart d’entre eux sont très minuscules», dit-elle.

Parlez à un avocat

Parlez à un avocat

Les agents immobiliers expérimentés dans les ventes à découvert peuvent coordonner la transaction avec la banque et vous dire à quoi s’attendre du processus, mais rappelez-vous qu’ils ne sont pas des avocats.

«La plupart des gens qui font des ventes à découvert le font par le biais des agents immobiliers ou des personnes qui prétendent être des spécialistes des ventes à découvert», dit Ullman. “Mais les emprunteurs doivent discuter de nombreux problèmes qui ne peuvent pas être discutés avec un spécialiste de la vente à découvert.”

Ces problèmes vont des incidences fiscales potentielles à la protection d’autres actifs que l’emprunteur pourrait posséder si le prêteur tente de recouvrer le solde du prêt à l’avenir.

Si vous ne comprenez pas le contrat que vous signez ou les conséquences potentielles d’une vente à découvert, vous devriez consulter un avocat.

Suivez l’actualité de HOA payments

Suivez l'actualité de HOA payments

Si vous songez à vendre votre maison à découvert, n’arrêtez pas de payer les cotisations de votre association de propriétaires. Les frais peuvent se transformer en boule de neige et tuer la vente, même si l’acheteur est prêt à payer les frais en souffrance à la clôture.

«Dans les ventes à découvert, il y a quelques problèmes que l’argent ne peut pas résoudre», dit Da Silva. Dans une vente régulière ou même avec des saisies, le vendeur ou la banque paie tous les arriérés dus à la HOA à la clôture afin que l’acheteur obtienne clairement le titre de propriété de la propriété. Mais dans une vente à découvert, le prêteur du vendeur veut retirer chaque centime de la transaction, dit Da Silva.

Elle dit qu’il est si crucial pour le vendeur de se tenir au courant des frais de HOA et de copropriété qu’elle refuse de représenter un vendeur qui ne suivra pas les paiements.

«De plus, vous voulez vous assurer que l’association est en mesure d’entretenir les espaces communs pour que votre maison soit vendable», dit-elle. «Une propriété à vendre à découvert doit être entretenue. Le courant doit être allumé; l’herbe doit être coupée. Vous ne voulez pas que votre maison ressemble à une forclusion. »