21 mai 2021

Comment êtes-vous en concurrence avec les acheteurs de maison qui peuvent payer en argent comptant? Ignorer les inspections et les évaluations

Par admin2020


L’expérience acquise par Alissa Resnick et Brett Banhazl dans l’achat d’une maison semblera familière à de nombreux Américains qui négocient le marché immobilier actuel.

Le couple marié a commencé à chercher sérieusement une propriété à acheter à Austin, au Texas, après l’élection présidentielle de novembre. Après l’échec de leurs deux premières offres, ils étaient prêts à tout mettre en œuvre, a déclaré Resnick.

«Nous voyions le coût des maisons augmenter même au cours des quelques mois que nous recherchions, et nous craignions de ne pas être facturés si nous n’obtenions pas quelque chose rapidement», a déclaré Resnick, 30 ans.

Ils ont rapidement réalisé que, au minimum, ils devraient inclure une renonciation à l’évaluation dans toute offre qu’ils feraient. Le marché immobilier d’Austin est plus compétitif que jamais. Les acheteurs de marchés plus chers, notamment la Californie et New York, arrivent, prêts à faire des offres tout en espèces. Il en va de même pour les investisseurs, qui cherchent à convertir des propriétés en locations ou à les retourner dans un but lucratif.


“ Nous craignions d’être mis à prix si nous n’obtenions pas quelque chose rapidement. ”


– Alissa Resnick

Une maison à un prix raisonnable pourrait obtenir 20 offres ou plus, a déclaré Resnick, qui travaille en tant que chef de produit principal dans l’industrie de la technologie. Leurs agents immobiliers leur ont expliqué que pour être compétitif, le couple devrait envisager de faire une renonciation à l’évaluation.

Le couple a compris la raison pour laquelle les acheteurs renonçaient à la contingence d’évaluation – après tout, les vendeurs ne voudraient pas traiter avec des acheteurs qui pourraient reculer si l’évaluation était faible, en particulier compte tenu du fait que les offres élevées pourraient dépasser le prix demandé. Mais cela ne signifiait pas que la décision était venue sans appréhension, une fois leur troisième offre acceptée.

«Parce que c’est tellement occupé ici, vous ne récupérez l’évaluation que juste avant de fermer», a déclaré Resnick. «À ce moment-là, vous êtes assez investi dans la propriété, à la fois sur le plan financier et émotionnel.»

Bien qu’Austin puisse avoir l’un des marchés immobiliers les plus compétitifs du pays, les acheteurs de maison partout aux États-Unis sont confrontés à ces mêmes décisions difficiles. Avec autant d’acheteurs sur le marché – et si peu de maisons à parcourir – les familles sont souvent confrontées à des pressions pour qu’elles renoncent à certaines éventualités afin de faire ressortir leurs offres.

«Dans le marché actuel, presque toutes les offres renoncent à au moins une éventualité normale», a déclaré Chris Speicher, directeur général de Coldwell Banker Island Properties à Kapalua, Hawaï.

Mais ces dérogations impliquent des compromis risqués qui pourraient coûter des milliers de dollars ou plus aux acheteurs, et les laisser sans protections vitales en cas d’échec des éléments d’un accord.

Les acheteurs font tout leur possible pour se démarquer

Près des deux tiers des offres immobilières de Redfin RDFN,
-1,27%
les agents (64%) ont fait face à la concurrence en mars, selon un récent rapport du courtage immobilier. Compte tenu de la concurrence, les acheteurs ont eu recours à diverses stratégies pour se démarquer.

Bien entendu, toutes les méthodes n’offrent pas le même taux de réussite. La stratégie la plus efficace, selon une analyse Redfin de milliers d’offres faites entre juillet 2020 et février 2021, est d’arriver avec tout le cash. «Les acheteurs de maison qui offrent tout l’argent comptant presque quadruplent leurs chances de gagner une guerre des enchères», a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin.

D’autres recherches corroborent les données de Redfin. Une enquête récente auprès de plus de 300 Zillow ZG,
-2,04%
AVEC,
-1,89%
Premier Agents a constaté que 41% des agents ont déclaré qu’une offre entièrement en espèces était la stratégie la plus efficace utilisée par leurs clients pour conclure une transaction sur une maison.


«Les acheteurs de maison qui offrent tout l’argent comptant quasiment quadruplent leurs chances de gagner une guerre des enchères».


– Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin

Bien entendu, les offres tout en espèces ne sont pas les plus courantes. «L’éventualité de financement est la moins susceptible d’être levée parce que la majorité des acheteurs ont besoin d’un prêt hypothécaire pour acheter», a déclaré Fairweather. Certains acheteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire peuvent également choisir de renoncer à cette éventualité, mais cela comporte un risque si les prêteurs ne consentent pas à un prêt.

De plus en plus, les offres réussies comportent une sorte de dérogation pour éventualités. «Environ 80% des offres d’achat que nous avons rédigées cette année ne comportent aucune éventualité», a déclaré Samer Kuraishi, agent principal de Zillow et président et fondateur de The ONE Street Company, une société immobilière de Washington, DC.

Entre septembre 2020 et février 2021, près de 18% des offres réussies ont renoncé à la contingence d’évaluation, contre environ 6% l’année précédente, selon Redfin. La contingence d’évaluation permet à un acheteur de renoncer à une transaction si la valeur estimative de la maison est inférieure au prix de l’offre sans perdre son acompte.

De même, Redfin a signalé que plus de 13% des offres réussies comportent une dispense de la contingence d’inspection de la maison, contre environ 7% l’année précédente. Cette éventualité permet à l’acheteur de retirer son offre ou de négocier avec le vendeur si le rapport d’inspection de la maison révèle des problèmes graves. «Sur les marchés les plus compétitifs, la part des offres gagnantes qui ont renoncé à ces éventualités est encore plus élevée», a déclaré Fairweather.

La renonciation aux imprévus comporte de graves risques

Certaines éventualités se sont pratiquement évaporées sur les marchés concurrentiels, y compris l’éventualité de la vente d’une maison, a déclaré Bill Gassett, un agent immobilier chez RE / MAX Executive Realty à Hopkinton, dans le Massachusetts.

L’éventualité de la vente d’une maison est un bon exemple de celle qui comporte moins de risques de renonciation. «Cela donne à l’acheteur la possibilité de se retirer de l’achat s’il ne peut pas vendre sa maison actuelle dans un certain délai», a déclaré Holden Lewis, expert en immobilier et en hypothèque sur le site Web de finances personnelles NerdWallet. «Dans le marché des vendeurs d’aujourd’hui, il s’agit de l’éventualité la moins risquée à renoncer. La plupart des vendeurs peuvent trouver rapidement des acheteurs. »

Mais renoncer à d’autres protections est un pari majeur qui peut coûter cher aux acheteurs, s’ils ne sont pas préparés. Prenez la renonciation à l’évaluation: cette option est populaire auprès des vendeurs en raison du nombre de maisons confrontées à des guerres d’enchères.

«Les maisons se vendent tout de suite pour des sommes importantes par rapport à la demande – dans certains cas de 10% à 15% de plus», a déclaré Gassett. Plus une offre dépasse le prix demandé pour la maison, plus l’évaluation peut devenir un point d’interrogation.

Si l’évaluation échoue, les acheteurs ont quelques options. Ils pourraient demander une deuxième évaluation, en particulier s’ils estiment qu’il y a eu des erreurs dans la façon dont la première a été menée. Ils pourraient également essayer de négocier avec le vendeur sur le prix de la maison – bien que dans le marché des vendeurs d’aujourd’hui, cela puisse être une course imbécile.

Sinon, l’acheteur de la maison dans ce scénario devra endurer une certaine douleur financière. Ils peuvent payer eux-mêmes la différence entre la valeur estimée et le prix de l’offre. Dans de nombreux cas, cet argent proviendrait de l’acompte de l’acheteur. Une mise de fonds inférieure pourrait entraîner un taux d’intérêt plus élevé et la nécessité de payer une assurance hypothécaire, ce qui pourrait coûter des milliers de dollars.


Si un acheteur de maison renonce à l’éventualité de l’évaluation et que l’évaluation est faible, il pourrait être obligé de puiser dans son acompte pour couvrir la différence.

Dans le pire des cas – si l’acheteur n’a pas les moyens de compenser la différence – l’acheteur peut être contraint d’abandonner la transaction. «Soyez prêt à renoncer à l’accord et à perdre le dépôt», a déclaré Charles B. Sachs, directeur des investissements chez Kaufman Rossin Wealth à Miami.

Certaines éventualités ne valent pas la peine d’être levées dans aucune situation, selon les experts immobiliers. Exemple concret: la contingence du titre.

“Vous ne pourrez peut-être pas renoncer à une recherche de titre claire dans votre région – dans certaines régions du pays, ce n’est même pas légal”, a écrit Rachel Stults, rédactrice adjointe de Realtor.com. “Mais si vous découvrez que vous pouvez, ne le faites pas.”

Une recherche de titre révèle à qui appartient réellement la maison et si quelqu’un a un privilège sur la propriété. Celles-ci deviendraient votre responsabilité si vous achetiez la maison sans vous assurer qu’elles ont été traitées en premier.

Comment les acheteurs peuvent adoucir l’accord – sans risque supplémentaire

Renoncer à une ou plusieurs éventualités n’est pas le seul moyen pour un acheteur d’inciter un vendeur à accepter son offre par rapport à d’autres dans une situation concurrentielle.

Par exemple, le propriétaire actuel de la maison peut être stressé par les retards auxquels il est confronté avec l’achat de sa propre maison. Leur offrir un calendrier flexible ou leur permettre de louer temporairement la propriété après la clôture pourrait être intéressant, a suggéré Fairweather. “Nous avons également vu certains acheteurs proposer de payer une partie des frais de clôture et des taxes du vendeur ou de débloquer le dépôt d’argent sérieux”, a-t-elle ajouté.

Si un acheteur s’attend à devoir renoncer à l’éventualité d’une inspection de la maison, il peut être en mesure de procéder à une pré-inspection de la maison avant de soumettre une offre. Ils mangeraient ce coût si l’offre n’était pas acceptée, mais cela leur donnerait la tranquillité d’esprit si c’est le cas. Une autre option, au lieu de renoncer à l’inspection, serait d’offrir une fenêtre plus courte pour qu’elle ait lieu afin d’accélérer le processus d’achat, a déclaré Sachs. «Assurez-vous simplement d’avoir un inspecteur de bonne réputation qui peut travailler dans ce délai raccourci», a-t-il déclaré.

En fin de compte, les acheteurs devraient tenir compte des conseils de leur agent immobilier et ne pas faire d’hypothèses sur ce à quoi ils devraient ou ne devraient pas renoncer. L’agent de Resnick lui a suggéré de travailler avec son mari avec un prêteur local plutôt qu’avec une plus grande entreprise nationale, afin d’obtenir une meilleure évaluation. L’entreprise locale utilise des évaluateurs qui connaissent très bien le marché d’Austin, a-t-elle déclaré, augmentant les chances que la valeur soit conforme au prix proposé par le couple.

“En fin de compte, nous avons eu de la chance, et notre évaluation est venue juste autour du prix de vente”, a déclaré Resnick. «Mais c’était vraiment stressant.»