11 mai 2021

Engagement précoce avec les sociétés titres, clé d’un développement réussi de Greenfield – Énergie et ressources naturelles

Par admin2020


États Unis: Un engagement précoce avec des sociétés titres est la clé d’un développement réussi de Greenfield

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Alors que le développement de nouveaux sites continue de croître, l’industrie du titre est confrontée à une demande croissante, ce qui se traduit par des étiquettes de prix plus élevées et des délais plus longs pour les travaux de titre au début. Bien qu’il ait pu être une pratique courante d’attendre que presque tous les accords de contrôle de site soient terminés et qu’un plan de site proche de la fin soit en main avant de demander des engagements de titre, cette approche n’est plus idéale.

L’assurance titres fournit à la société de projet, ainsi qu’à ses prêteurs et investisseurs, une protection contre les défauts de propriété tels qu’une autre personne réclamant un droit de propriété, les documents enregistrés de manière incorrecte, la fraude, la contrefaçon, les privilèges, les empiétements, les servitudes et autres éléments spécifiés dans la police d’assurance. La première étape pour obtenir cette protection consiste à émettre un engagement d’assurance titres où la société titre accepte d’assurer un bien immobilier si certaines conditions sont remplies. La société de titre fournira également une liste des questions qui sont exclues de la couverture, comme les hypothèques antérieures à temps, les servitudes de services publics, les baux pétroliers et gaziers ou d’autres charges. Un peu de travail est nécessaire de la part de la société de projet pour satisfaire aux exigences et parvenir à un accord sur les exclusions acceptables de la couverture. En raison du temps, des dépenses et du travail impliqués, plus tôt la société de projet engage la société de titre et obtient les engagements relatifs au titre, plus il est probable que le projet respectera le calendrier, le budget et se clôturera avec succès.

En outre, jusqu’à ce qu’un engagement de titre soit reçu, la société de projet n’a pas les connaissances immobilières essentielles sur la propriété, les seules informations dont la société de projet dispose sur la propriété provenant de ce que le propriétaire foncier peut (ou ne peut pas) divulguer, ou de ce qui a été révélé dans essais environnementaux préliminaires. Par exemple, sans l’engagement de titre, la société de projet ne sait pas s’il existe des tiers ayant des droits sur la propriété (en surface ou en sous-sol) qui pourraient interférer avec le développement prévu et le plan du site. Un développeur pourrait envisager de couvrir une zone avec des panneaux, mais découvre ensuite, à partir de l’engagement du titre, qu’un développeur pétrolier et gazier a des droits supérieurs sur la même bande de terrain et que l’installation de panneaux ne serait pas autorisée sans autorisation – ce qui a généralement un prix . Comme cela a un impact à la fois sur le plan du site et sur le budget, plus tôt ces contraintes sont identifiées, mieux c’est.

Il y a bien sûr un équilibre ici parce que les frais impliqués dans l’émission des engagements de titre peuvent être élevés dans certains États, il n’est donc pas efficace ou économique de demander des engagements trop tôt dans le processus et avant qu’un véritable plan de site ne soit identifié; cependant, en raison de la demande accrue sur les sociétés de titre, nous suggérons d’engager la société de titre dès qu’un plan de site préliminaire est identifié, même si tous les accords de contrôle de site ne sont pas définitifs. Même dans les États où le coût des travaux sur les titres est élevé, le coût d’obtention d’informations pour les parcelles qui ne font pas partie du projet peut être inférieur aux coûts associés au retard du projet.

Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils spécialisés doivent être recherchés sur votre situation particulière.

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