7 mai 2021

Marché alimenté: la valeur des propriétés rurales continue de suivre à la hausse | Actualités agricoles

Par admin2020


La demande de propriétés rurales reste forte, selon ceux qui aident les acheteurs et les vendeurs.






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Don Hazlett, courtier immobilier de longue date chez Farm and Ranch Realty, Colby, Kansas, a déclaré que le marché des terres rurales est simple: il fait chaud. «Le long et court, c’est que nous voyons beaucoup plus d’acheteurs que de vendeurs. Les annonces sont vendues à un rythme que je n’ai pas vu depuis des années et des années. »

Hazlett dirige son agence depuis 1977.

Les taux hypothécaires historiquement bas et les producteurs ayant plus de revenus ont ajouté du carburant, a-t-il déclaré. Il y a un an, lorsque le maïs se vendait à environ 3,25 $ le boisseau, il tempérait l’intérêt des acheteurs, mais un an plus tard, le prix du boisseau étant plus du double de celui du boisseau, il a stimulé le marché.

Les superficies agricoles irriguées avec des puits historiquement solides continuent de dominer le marché, a déclaré Hazlett, et il a ajouté que même certains terrains avec des puits à long terme moins prévisibles ont suscité un intérêt considérable de la part des acheteurs, ce qui a également fait grimper leurs prix.

Paul Schadegg, directeur régional des ventes de la Farmers National Company, basée à Omaha, dans le Nebraska, dont le territoire comprend plusieurs États des hautes plaines, voit les terres atteindre les sommets records de 2012 à 2014, après un sommet des prix records des produits de base. Il a plus de 20 ans d’expérience dans l’industrie et une vie d’observation et a vu de nombreux pics et vallées dans la valeur des terres agricoles. On pensait que le pic d’il y a sept ans était de nouveau inaccessible.

«Je pensais à l’époque que je ne verrais probablement plus la valeur pendant longtemps et peut-être même de mon vivant», a-t-il déclaré. «En ce moment, le marché me prouve que j’avais tort.»

L’impact n’est pas seulement de remonter un sol de haute qualité, il augmente également les valeurs d’un sol de culture de moindre qualité. Dans certains cas, il y a eu une augmentation à deux chiffres des valeurs par rapport à il y a un an lorsque le marché a été ralenti par la pandémie COVID-19. Il ne serait pas surpris de voir les valeurs augmenter de 12% à 15% pour l’année.

«Cela ne cesse de se renforcer», a-t-il déclaré.

Un autre facteur a été que les prix des céréales ont continué d’augmenter alors que le marché digère les nouvelles de l’approvisionnement mondial serré. Les valeurs vont probablement de pair, a-t-il déclaré. Les valeurs ont également attiré l’attention des investisseurs non traditionnels et contribuent à faire grimper le marché.

Randy Dickhut, vice-président principal des opérations immobilières chez Farmers National, a déclaré que la valeur des terres agricoles avait augmenté dans toutes les régions, en particulier par rapport à il y a un an au début de la pandémie COVID-19.

«Les gens qui voulaient vendre une propriété se sont retirés», a-t-il dit. «Mais nous avons commencé à voir en été une augmentation de l’activité.»

Ce qui suscite une grande partie de l’intérêt sur le marché, ce sont les petites parcelles de terrain situées à proximité des centres urbains, où les personnes capables de conserver leur emploi et de maintenir leurs revenus recherchent de 20 à 40 acres pour construire une cabane, a-t-il déclaré.

Le marché de l’immobilier traditionnel des fermes et des ranchs n’avait pas encore décollé en raison des bas prix des produits de base, mais à l’été, à l’approche de l’automne, il a commencé à changer, a déclaré Dickhut. Les prix des produits de base étaient meilleurs et les paiements du gouvernement fédéral destinés à alléger le fardeau financier amélioraient les résultats financiers et cela a vraiment commencé à se faire sentir à l’automne.

«Cet hiver, nous avons certainement vu la demande des acheteurs augmenter», a déclaré Dickhut. «Les agriculteurs ont connu une meilleure année. Les paiements gouvernementaux et les marchés des produits de base évoluaient et ils sont toujours en hausse. En même temps, il n’y avait pas une terre de disponible.

Si les prix des matières premières restent élevés, il s’attend à ce que les tendances se poursuivent vers des valeurs foncières plus élevées, car les nouveaux acheteurs et vendeurs voient l’opportunité d’investissement en particulier avec des taux d’intérêt réels à long terme bas.

«La demande est le moteur du marché en ce moment. Combiné avec moins d’offre sur le marché et des taux d’intérêt bas, et si les prix des produits de base restent élevés, je pense que nous verrons les agriculteurs et les éleveurs continuer à chercher à ajouter plus d’acres », a-t-il déclaré.

Comme dans tous les cas, il y a des mises en garde, basées sur les prix du marché, la sécheresse et d’autres facteurs qui influencent les marchés régionaux. Les pâturages ont également d’autres variables, y compris les prix du bétail et la sécheresse qui modifient sa valeur.

Hazlett a vu une augmentation des valeurs pour les producteurs qui souhaitent acheter des prairies pour les opérations de ranch. Une autre tendance est que les gens veulent s’éloigner de la vie urbaine en raison de la pandémie et que la technologie leur permet de travailler à distance. Un client a récemment décidé de vendre son ranch à un prix élevé dans une région plus urbanisée pour acheter un terrain dans une région plus clairsemée.

“[In] Au Colorado et au Kansas, vous pouvez obtenir beaucoup plus d’acres pour moins d’argent », a-t-il déclaré.

Schadegg a déclaré qu’il travaillait également avec des producteurs dans les zones urbaines qui peuvent obtenir les meilleurs prix pour les terres susceptibles d’être développées pour les zones commerciales et résidentielles et qu’ils sont prêts à délocaliser leur exploitation et à acheter une ferme où les prix sont beaucoup plus bas.

Investisseurs extérieurs motivés

David Krien, associé immobilier chez Re / Max Pro de Hays, Kansas, a déclaré qu’il travaillait avec un groupe d’investisseurs qui s’intéresse activement au marché. Ces investisseurs recherchent une valeur refuge à la lumière de la montée en puissance du marché boursier.

Il se souvient qu’un homme a dit à quel point il était heureux d’avoir vendu une parcelle de terres arides de qualité pour 1 700 $ l’acre, mais Krien a dit qu’il connaissait une superficie agricole similaire qui se vendait 2 256 $ l’acre.

L’investissement extérieur, a déclaré Krien, peut aider les producteurs qui pourraient être endettés et soulager leur dette. Cela peut également aider les jeunes producteurs qui démarrent leur ferme et peuvent louer du terrain. Krien a grandi dans une ferme et un ranch et comprend la pression que subissent les producteurs.

Krien a déclaré que l’année dernière, ses records affichaient un chiffre d’affaires d’environ 12,5 millions de dollars et qu’il s’élevait déjà à environ 15 millions de dollars et il s’attend à ce que d’ici la fin de l’année, il puisse doubler le chiffre d’affaires de 2020.

Les acheteurs et les vendeurs doivent toujours faire leurs devoirs, a déclaré Dickhut. Les vendeurs doivent promouvoir leur superficie à l’avance pour qu’il y ait beaucoup de visibilité sur le marché. Ils voudront peut-être également envisager une vente aux enchères publique comme un moyen d’obtenir une valeur maximale. Son conseil aux acheteurs est simple: «Soyez prêt à agir», a-t-il déclaré.

Ils doivent également être agressifs si l’opportunité répond à leurs besoins, mais aussi pour comprendre comment elle peut s’intégrer dans leur fonctionnement et leurs finances. Parfois, la bonne approche consiste à se retirer et à attendre une autre fois pour acheter une propriété supplémentaire. Avec l’équipement et la technologie, le besoin de propriétés adjacentes n’est pas aussi important qu’il l’était autrefois, a-t-il déclaré.

Hazlett a déclaré que les acheteurs et les vendeurs doivent faire preuve de diligence raisonnable. «Les vendeurs doivent obtenir une analyse de marché.»

Les enchères ont également aidé les vendeurs à obtenir une valeur optimale. “Lorsque les prix montent, les enchères sont la voie à suivre”, a déclaré Hazlett.

Le conseil de Krien aux acheteurs et aux vendeurs est de développer un rapport avec un représentant lorsqu’ils souhaitent acheter ou vendre une superficie agricole. Il est prêt à travailler pour une commission inférieure et à travailler avec d’autres entreprises pour aider les clients à atteindre leurs objectifs.

Il croit également en la publicité, à la fois de manière traditionnelle et via les canaux sociaux, pour faire passer le mot. Certains investisseurs ne veulent pas être impliqués dans les enchères publiques et, par conséquent, Krien a déclaré que les vendeurs pourraient vouloir repenser leur stratégie afin que cela puisse être pris en compte.

Schadegg a réitéré l’importance pour les acheteurs et les vendeurs de continuer à se renseigner sur le marché et de définir leurs objectifs.

“L’investisseur qui réussit le regarde sans aucune émotion et il a un objectif pour son retour sur investissement”, a déclaré Schadegg. «L’effet émotionnel sera toujours là. Nous entendons souvent «je n’ai jamais vu cette terre à vendre» ou «j’ai toujours voulu cultiver cette terre». »

Schadegg a déclaré que l’état d’esprit «une fois dans une vie» devrait être tempéré par de la patience et en respectant un plan de match réaliste.