7 mai 2021

Ce magnat de l’immobilier investit dans l’accession à la propriété des Noirs

Par admin2020


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Lisa Phillips n’est pas votre investisseur immobilier typique.

Elle n’est pas intéressée à retourner des propriétés ou à conclure une affaire sur la maison la plus chère de la ville. Lorsqu’elle achète des propriétés, elle prend soin d’investir dans la communauté environnante – et apprend à d’autres personnes à faire de même.

En tant que fondatrice d’Affordable Real Estate Investments, elle aide les professionnels noirs ayant des emplois à revenu moyen à comprendre comment acheter et louer des maisons dont la valeur a chuté à moins de 30000 $, généralement dans les quartiers à majorité noire et brune. “[My clients are] remettre de l’argent dans leurs communautés, ce qui rehausse la valeur de chacun. Ils ne parlent pas seulement de la conversation. Ils marchent le pas.

Mais il a fallu quelques leçons difficiles pour en arriver là où elle en est aujourd’hui.

Passer de la forclusion à l’investisseur immobilier

Son histoire commence à Las Vegas en 2005. Phillips était un ingénieur électricien qui venait d’acheter une maison de 400 000 $ avec 0% de mise de fonds, pendant le boom immobilier alors que les banques imprimaient pratiquement de l’argent. Mais ses versements hypothécaires ont fini par être plus que ce qu’elle pouvait se permettre et elle a pris du retard. «Quand je l’ai loué, je ne pouvais pas obtenir ce que je payais [in mortgage payments]. Je devais payer 900 $ de plus par mois pour que l’hypothèque soit restée à jour », dit Phillips.

Plus tard, lorsque la bulle immobilière a éclaté, la maison était évaluée à 160 000 $ – mais elle en devait encore plus de la moitié. Phillips a appris une leçon précieuse: “Ce n’est pas parce qu’ils vous donnent 400 000 $ que vous devriez le prendre.”

En 2008, elle a déménagé dans l’Ohio après avoir été licenciée et a acheté un condo de 35 000 $ dans un quartier diversifié de la classe ouvrière, mais elle continuait à perdre de l’argent pour la maison de Las Vegas. Lorsque le locataire a déménagé, elle a saisi la propriété plutôt que de continuer à rembourser un investissement qui n’avait pas de sens financier. Mais étonnamment, le condo de 35 000 $, avec son versement hypothécaire mensuel de 340 $, a commencé à s’autofinancer – et Phillips a vu un nouveau type de potentiel.

Phillips, qui vit maintenant à Hampton Roads, en Virginie, a acheté deux autres immeubles locatifs de moins de 35 000 $ à Baltimore, dans le Maryland et à Richmond, en Virginie. Qu’est-ce que ces propriétés avaient en commun? Les deux étaient des propriétés à logements multiples dans des quartiers majoritairement noirs et bruns. Et pour Phillips, cela a fait toute la différence.

«La réalité est que lorsque vous trouvez des informations sur l’investissement immobilier, ces investisseurs ont tendance à être blancs. J’ai dû réaliser rapidement qu’il y avait une dissociation de la mentalité de la classe ouvrière », dit Phillips. Au sein de la communauté immobilière traditionnelle, il y avait une éruption de stéréotypes racistes et classistes, les gens appelant les quartiers des zones de guerre infestées de drogue. «Je viens de ces régions et j’avais un faible revenu. Ce qu’ils disent des gens ne concorde pas avec ce que je sais.

Investir dans les propriétaires noirs, en tant que femme noire

Sur la base de ses années d’expérience, Phillips a construit des investissements immobiliers abordables – essentiellement une exposition individuelle qui enseigne aux nouveaux investisseurs comment commencer leur voyage immobilier. Grâce à des vidéos de formation, des podcasts et des vidéos YouTube, des cours et des consultations, elle aide les investisseurs qui souhaitent reproduire son succès. Maintenant, les clients de Phillips sont généralement des professionnels noirs avec des emplois de col blanc qui ont été les premiers dans leur famille à aller à l’université, un parcours qui fait écho à la sienne.

Quand elle a commencé à investir dans l’immobilier, elle a déclaré que les experts présents ne semblaient pas au courant de leur propre privilège racial et de classe, en supposant qu’elle, comme leurs clients blancs aisés, devait avoir des membres de sa famille à qui elle pourrait demander des prêts de 80000 $. Phillips, élevé sans richesse générationnelle, a été surpris par cette hypothèse facile.

«En tant que Noir américain, la réalité est que je suis payé 82 cents par dollar», dit Phillips. “[White real estate investors are] gagner plus d’argent, ils ne sont pas annotés, ils ne paient pas plus pour l’assurance, ils ont probablement plus de valeur nette dans leur maison. J’ai 20% plus de chances d’être rejeté même si j’ai le même profil de crédit et [make] le même montant d’argent. Je connais ces études parce que je dois les connaître. Les gens qui donnent [real estate] les conseils n’ont aucune idée.

Ce que Phillips a construit est différent. Au lieu d’acheter bas pour vendre haut, elle prépare ses étudiants et ses clients à acheter des propriétés abordables pour eux et pour les familles de la classe ouvrière qui pourraient y vivre à long terme. Cela signifie qu’il ne faut pas retourner les maisons et ne pas essayer de faire appel aux propriétaires plus riches, généralement blancs, qui ont tendance à déplacer leurs voisins noirs et bruns à la recherche de quartiers branchés. «Certaines personnes n’ont pas de sentiments envers la communauté», dit-elle. “Ils ne le voient pas comme une extension d’eux.”

Une partie de l’entreprise et de la communauté de Phillips est un groupe Facebook avec 11 000 autres investisseurs partageant les mêmes idées. «Beaucoup de gens parlent de retourner dans leur quartier et d’y investir. C’est ce que nous faisons. » Ses investisseurs sont répartis à travers les États-Unis, de New York à Atlanta en passant par le sud de la Californie, et beaucoup d’entre eux investissent hors de l’État parce qu’ils vivent dans des villes chères.

Astuce pro

Investir dans l’immobilier dans d’autres États est considéré par certains comme risqué, mais cela peut être fait, dit Lisa Phillips. Cela nécessite plus de diligence raisonnable et la recherche de la bonne société de gestion immobilière.

Comment investir dans des maisons à bas prix

Il existe de nombreuses ressources en ligne pour vous aider à devenir un investisseur immobilier, mais la plupart de ces informations ne sont pas destinées aux personnes qui ne font pas six chiffres et qui n’ont pas de richesse générationnelle ou de connexions préexistantes avec le monde de l’immobilier. Phillips a un objectif plus spécifique et accessible: aider les professionnels noirs ayant des emplois à revenu moyen à acheter et à louer des maisons de moins de 30 000 $. Voici les conseils qu’elle donne à ses étudiants et clients.

1. Créer des économies

«Je travaille avec des gens qui veulent investir mais qui ont 4 000 $. Nous avons besoin d’eux pour [reach] 12 000 $ à 15 000 $ », dit Phillips. Ce montant permet d’acheter un duplex générateur de revenus dans un quartier populaire, dit-elle. «Nous n’essayons certainement pas d’attendre 30 ans ou d’économiser pour une grande propriété», ajoute-t-elle.

Pour atteindre cet objectif, elle recommande d’examiner ce que vous pouvez économiser de manière réaliste en un mois, à la fois facilement et de manière agressive, puis de choisir le montant au milieu. À partir de là, vous serez en mesure de dire combien de temps il faudra pour enregistrer. Par exemple, si vous savez que vous pouvez raisonnablement économiser 400 $ par mois, alors atteindre 12 000 $ économisés prendra deux ans et demi. Pendant ce temps, vous pouvez vous renseigner sur l’investissement immobilier, faire des recherches sur les marchés du logement ou même prendre un peu de recul.

2. Utilisez la technique CPR

Une fois que vous avez choisi un marché abordable, vous pouvez commencer à regarder les propriétés individuelles. Phillips suggère d’utiliser la technique CPR, une approche à trois volets qui consiste à examiner les statistiques de la criminalité, les photos de la liste en ligne et le montant du loyer pouvant être généré par la propriété.

«Mettez-les ensemble dans leur contexte», dit-elle. Vous pouvez trouver des données sur la criminalité en ligne ou demander au bureau du shérif local. Les photos peuvent être consultées sur des sites comme Zillow et Redfin, mais soyez prudent. «S’il n’y a qu’une seule photo, c’est probablement un désordre à l’intérieur», dit-elle. En ce qui concerne le loyer, assurez-vous que le loyer potentiel perçu atteindra ou dépassera le paiement hypothécaire afin de ne pas perdre d’argent sur l’investissement.

3. Payez moins de la moitié de ce que vous pouvez vous permettre

C’est là que les gens ont tendance à se perdre, dit Phillips. Beaucoup restent dans la mentalité des propriétaires, pensant qu’ils doivent épargner des dizaines de milliers de dollars pour un acompte sur une maison unifamiliale d’une valeur de centaines de milliers. Mais vous n’êtes pas obligé d’acheter une maison chère dans un quartier cher. Si vous disposez d’une bonne quantité d’épargne, vous pouvez maximiser vos investissements sur plusieurs unités. «S’ils ont économisé 50 000 $, nous pouvons acheter quelques duplex dans cette gamme de prix dans des quartiers populaires ou à faible revenu», explique Phillips.

4. Acheter des propriétés à logements multiples

Les propriétés à logements multiples vous permettent de générer des revenus de plusieurs familles, ce qui rend votre investissement plus rentable. Mais ne pensez pas que vous devez acheter un immeuble entier. «Cela peut ressembler à ce que vous voulez», dit Phillips. «La plupart des gens veulent quelque chose de modeste, ils ne veulent pas acheter 60 unités.»

5. Choisissez la bonne société de gestion immobilière

Phillips dit que l’une des plus grandes conceptions concernant les investissements immobiliers locatifs est que vous devez devenir propriétaire. «Je ne prends pas les appels téléphoniques», dit-elle. «Mon équipe de gestion immobilière le fait.»

Une équipe de gestion immobilière gère toutes les interactions avec les locataires, ce qui comprend la recherche de locataires, la négociation de baux, l’embauche de plombiers et l’entretien de l’immeuble. Vous payez généralement à une société de gestion immobilière un pourcentage du loyer global. Cela peut aller de 7% pour une petite ville à 10% à 12% pour une ville, vous devrez donc prendre en compte ce coût dans votre flux de trésorerie attendu. Assurez-vous que la région compte plusieurs sociétés de gestion immobilière à coût perdu, sinon vous pourriez être coincé avec un propriétaire en dessous de la moyenne. Il est important de trouver celui qui convient, car c’est «une extension de ce qui prend soin de votre investissement», dit Phillips.

En bout de ligne

Bien que son parcours vers l’investissement immobilier ait été long, Phillips est ravi d’avoir bâti une communauté d’investisseurs novices. Elle voit sa méthode d’investissement comme un moyen de «revenir» dans les communautés de la classe ouvrière qui sont généralement mal desservies. Beaucoup de ses étudiants et clients ont trouvé un sens à ce travail, d’autant plus qu’ils n’ont jamais pensé que l’achat d’un immeuble locatif (ou multiple) serait possible avec leurs salaires moyens.