6 mai 2021

Comment créer un portefeuille d’investissement immobilier diversifié

Par admin2020


Une étude récente du magazine National Real Estate Investor indique que près de 60% des investisseurs fortunés devraient augmenter leur allocation à l’immobilier d’investissement au cours des 12 prochains mois. Des millions d’Américains investissent dans des actifs alternatifs, y compris l’immobilier. C’est une étape importante vers la diversification d’un portefeuille avec des investissements qui ne sont pas nécessairement en corrélation avec les marchés boursiers ou obligataires.

Une fois que vous décidez d’investir dans l’immobilier, le défi est de savoir comment construire un portefeuille diversifié.

L’achat d’une propriété pure et simple et la gestion active de celle-ci est une façon de participer au marché, mais cela nécessite généralement un investissement initial substantiel – souvent des centaines de milliers de dollars à payer à la fois. Un inconvénient de cette approche est que vous mettez tous vos œufs dans le même panier.

Posséder et gérer soi-même un bien immobilier, c’est aussi faire face aux trois T: toilettes, locataires et poubelles. Si vous avez le temps et que vous vous occupez de tout ce qui vous intéresse, c’est peut-être la voie à suivre. Alternativement, vous pouvez investir aux côtés d’autres dans un panier diversifié de propriétés. La diversification est encore plus importante maintenant avec la pandémie et le risque supplémentaire qu’elle crée alors que la peur imminente d’une nouvelle détresse économique continue de susciter des inquiétudes.

Voici cinq conseils pour créer un portefeuille diversifié d’investissement immobilier qui a le potentiel de générer des revenus et une appréciation, ainsi que de résister potentiellement au choc des événements, y compris les ralentissements récessifs et, potentiellement, des événements extraordinaires comme la pandémie et les futures récessions ou même les dépressions. . N’oubliez pas: la diversification ne garantit ni les bénéfices ni la protection contre les pertes.

Astuce n ° 1: Diversifiez par type d’actif

Les investisseurs devraient diversifier leurs portefeuilles immobiliers par type d’actif pour éviter le risque de surconcentration dans une catégorie particulière de biens – de la même manière que vous éviteriez une surconcentration dans une seule action. Investissez plutôt des capitaux dans tous les types d’actifs, tels que les logements industriels, les logements multifamiliaux, les commerces de détail loués à triple filet, les bureaux médicaux et le libre-entreposage.

Astuce n ° 2: Diversifiez par géographie

De même, les investisseurs devraient diversifier leurs portefeuilles immobiliers à travers la géographie pour éviter le risque de surconcentration sur un marché local ou régional particulier.

Astuce n ° 3: Évitez les types d’actifs à haut risque

Il y a un risque dans tous les investissements immobiliers, mais certains types d’actifs ont démontré qu’ils sont particulièrement risqués et sont donc mieux évités par ceux qui cherchent à réduire le potentiel de baisse. Il s’agit notamment des hôtels et des logements, des logements pour personnes âgées sous toutes ses formes et des biens immobiliers utilisés dans la production de pétrole et de gaz.

L’hospitalité, par exemple, a été durement touchée par les trois récessions depuis 2000, y compris la récession de 2001, la grande récession de 2008-2009 et la récession actuelle liée au COVID-19. Dans les trois cas, la mesure standard de l’industrie de la performance des hôtels (RevPAR, ou revenu par chambre d’hôtel disponible), a chuté de façon abrupte. Plus récemment, Marriott a enregistré sa plus grande perte jamais enregistrée pour le trimestre de juin 2020, a rapporté Le journal de Wall Street en août.

Les soins aux personnes âgées sont un autre point sensible, que la pandémie a démontré une fois de plus. Premièrement, la population elle-même est souvent à risque, littéralement. Deuxièmement, les exploitants d’établissements de soins pour personnes âgées, qu’il s’agisse de logements résidentiels, d’établissements de soins de longue durée ou de maisons de soins infirmiers, sont soumis à toutes sortes de réglementations qui augmentent le risque associé à la performance opérationnelle des propriétés.

Enfin, les propriétés de l’industrie pétrolière et gazière se sont avérées aussi sujettes à la volatilité au fil des ans que l’industrie qu’elles soutiennent. Pensez-y: un puits de pétrole peut ou non produire comme prévu; ainsi, l’actif immobilier sous-jacent est particulièrement vulnérable au risque spéculatif. Restez clair si vous le pouvez!

Conseil n ° 4: considérez la gamme d’options d’investissement

À moins que vous ne souhaitiez gérer activement vos immeubles de placement et adopter les trois T, les investissements immobiliers passifs peuvent être la voie à suivre. Il existe une gamme d’options parmi lesquelles choisir, notamment les fiducies statutaires du Delaware (DST), les propriétés des locataires en commun (TIC) et les fonds de capital-investissement, tels que les fonds Qualified Opportunity Zone.

Une fiducie statutaire du Delaware est une entité utilisée pour détenir des titres sur des investissements, tels que des biens immobiliers productifs de revenus. La plupart des types de biens immobiliers peuvent être détenus dans une DST, y compris les propriétés industrielles, multifamiliales, de bureaux et de vente au détail. Souvent, les propriétés sont de qualité institutionnelle similaire à celles détenues par une compagnie d’assurance ou une caisse de retraite, comme une communauté d’appartements multifamiliaux de catégorie A de 500 unités ou une installation de distribution industrielle de 50000 pieds carrés faisant l’objet d’un bail de 10 à 20 ans. avec un Fortune 500 société de logistique et d’expédition. Le gestionnaire d’actifs s’occupe de la propriété au jour le jour et gère tous les rapports aux investisseurs et les distributions mensuelles.

Une structure TIC est une autre façon de co-investir dans l’immobilier. Avec un TIC, vous possédez un intérêt fractionnaire dans la propriété et recevez une part au prorata du revenu potentiel et de l’appréciation du bien immobilier. En tant qu’investisseur TIC, vous aurez généralement la possibilité de voter sur des questions importantes dans la propriété, telles que la signature d’un nouveau bail, le refinancement de l’hypothèque et la vente de la propriété.

Bien que les investissements TIC et les DST aient leurs nuances et leurs différences, ils détiendront souvent des titres sur les mêmes types de propriété. Alors que le DST est généralement considéré comme le véhicule d’investissement le plus passif, il existe certaines circonstances dans lesquelles un TIC est souhaitable, y compris si les investisseurs souhaitent utiliser un refinancement en espèces après avoir détenu l’investissement TIC pendant quelques années afin d’obtenir une partie de leurs fonds propres, qui peuvent être investis dans d’autres actifs.

Fonds de zone d’opportunité qualifiés, une autre option, offre des avantages, y compris le report et l’élimination de l’impôt, que de nombreux investisseurs à l’échelle nationale ont utilisés. Un fonds de ce type peut investir dans des biens immobiliers ou des entreprises d’exploitation dans une zone d’opportunité, généralement une zone géographique aux États-Unis qui a été ainsi désignée parce qu’elle peut être mal desservie ou négligée. En tant que tel, il peut y avoir un niveau de risque d’investissement plus élevé. En outre, l’horizon temporel du fonds peut être aussi long que 10 ans, ce qui signifie immobiliser votre capital pendant cette durée dans un fonds illiquide.

Astuce n ° 5: N’oubliez pas les avantages fiscaux de l’investissement immobilier

L’immobilier est sans doute l’une des catégories de placement les plus avantageuses sur le plan fiscal pour les investisseurs américains. Des déductions pour amortissement sont disponibles pour tous les investisseurs, et toute perte d’investissement immobilier peut être déductible des autres revenus, ce qui pourrait potentiellement réduire votre facture fiscale. De plus, les investissements immobiliers directs – y compris les fiducies statutaires du Delaware et les propriétés des locataires en commun – sont admissibles au traitement d’échange de même nature, également connu sous le nom d’échange 1031, qui peut permettre aux investisseurs d’économiser environ 40% sur leurs factures fiscales lorsqu’il y a des gains nets. sur les ventes immobilières.

Un échantillon de divers investissements immobiliers

À quoi pourrait ressembler un panier diversifié d’investissements immobiliers? Voici un exemple:

Mary Smith décide d’investir 500 000 $ dans l’immobilier commercial et multifamilial avec un potentiel de revenu et d’appréciation. Elle réalise cinq investissements, répartissant ses fonds à parts égales entre ces actifs:

  • 100000 $ dans une installation de distribution industrielle avec un bail net à long terme à une entreprise comme Amazon, FedEx ou Frito Lay
  • 100000 $ dans un centre de dialyse médicale avec un bail net à long terme à une entreprise, telle que Fresenius ou DaVita
  • 100000 $ dans une communauté d’appartements multifamiliaux de 300 unités dans le sud-est
  • 100 000 $ dans une installation de libre-entreposage dans le Midwest
  • 100000 $ dans une propriété multifamiliale sans dette avec 50 unités au Texas

Net-net, Mme Smith a diversifié son portefeuille à la fois par type d’actif et par géographie. Elle a évité des classes d’actifs plus cycliques et très volatiles, notamment le logement pour personnes âgées et les soins de longue durée, les hôtels et le pétrole et le gaz. Elle a réalisé des investissements passifs, laissant la gestion quotidienne des propriétés aux professionnels de l’industrie. Et elle a consulté son comptable et son avocat sur les avantages fiscaux de l’investissement immobilier, y compris 1031 échanges.

Elle est bien placée pour faire face à l’incertitude de l’avenir et est consciente que tous les investissements immobiliers comportent des risques et que le revenu et l’appréciation ne sont jamais garantis. Même la diversification, bien que souhaitable, ne garantit pas le profit ou ne protège pas contre les pertes, mais elle peut potentiellement réduire les risques et créer divers flux de revenus potentiels et opportunités d’appréciation.

Fondateur et PDG, Kay Properties and Investments, LLC

Dwight Kay est le fondateur et PDG de Kay Properties and Investments, LLC. Kay Properties est une société d’investissement d’échange nationale 1031. La plate-forme www.kpi1031.com donne accès au marché de 1031 propriétés d’échange, 1031 propriétés d’échange personnalisées uniquement disponibles pour les clients Kay, des conseils indépendants sur les sociétés sponsors, une vérification diligente complète et un contrôle sur chaque offre d’échange 1031 (généralement 20-40 offres) et un marché secondaire 1031.

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