5 mai 2021

Matti Siemiatycki de l’Université de Toronto sur la réalisation d’un développement sans déplacement

Par admin2020


Alors que l’immobilier à Toronto devient de plus en plus inabordable, trouver de nouvelles façons de fournir des logements et des espaces accessibles aux organisations à but non lucratif pour fonctionner et fournir des services publics de qualité est devenu un défi croissant dans toute la ville.

Dans un effort pour aider, la School of Cities de l’Université de Toronto a organisé plus tôt cette année une série de modules de formation sur ce que l’on appelle l’immobilier à vocation sociale (SPRE) qui a réuni des professionnels de premier plan et fait la démonstration d’approches créatives de construction de villes qui intègrent des organisations à but non lucratif. et les services sociaux essentiels.

Les sessions ont été conçues pour renforcer la capacité des organisations à but non lucratif et axées sur la mission à s’engager dans des partenariats de développement immobilier. Attirant plus de 60 participants par session, la formation s’est concentrée sur la collaboration par le biais de partenariats, le développement et le financement immobilier, et des conseils pour gérer les opérations et l’entretien à long terme.

Les participants comprenaient: Bernnitta Hawkins et Carol Latchford du refuge familial Red Door; Graeme Hussey et Jana Bawaba du promoteur de logements abordables à but non lucratif Cahdco; LoriAnn Girvan de LoriAnn Girvan Consulting; Abigail Moriah, fondateur du Black Planning Group; et Jeanhy Shim, fondateur de Housing Lab Toronto et de la société de développement à but non lucratif Crosswalk Communities.

Matti Siemiatycki, directeur par intérim de l’École des villes et professeur au département de géographie et de planification de la Faculté des arts et des sciences, s’est récemment entretenu avec les Sarah Chan sur les modules de formation et l’avenir de l’immobilier à vocation sociale.


Qu’est-ce que l’immobilier à vocation sociale?

Inventé par le SPRE Collaborative de la côte ouest, SPRE fait référence aux biens et aux installations détenus et exploités par des organisations et des investisseurs axés sur la mission dans le but de profiter à la communauté et d’obtenir des rendements mixtes. L’objectif est le développement au service de l’intérêt public. Nous voyons de nombreux modèles différents utilisés pour la SPRE – des fiducies foncières communautaires, des coopératives et des partenariats créatifs à usage mixte comme un modèle, au logement social et au logement financé par le gouvernement comme un autre.

La clé de la SPRE est qu’elle permet le développement sans déplacement, et permet aux communautés de changer sans perdre les aspects fondamentaux des personnes ou des services qui ont fait d’elles ce qu’elles étaient. Il couvre vraiment un large éventail de biens immobiliers, y compris des organismes à but non lucratif qui exploitent leur propre espace, des églises fournissant des services sociaux et de nombreuses formes de logements ou d’espaces de travail abordables.

Quels sont quelques exemples?

Toronto, et la région dans son ensemble, a de nombreux exemples d’immobilier à vocation sociale – nous voulions mettre en évidence ceux qui ont des approches novatrices et créatives à usage mixte. C’étaient des partenariats fructueux qui co-localisaient souvent des partenaires inattendus dans le même bâtiment tout en apportant de nombreux avantages.

Par exemple, le refuge familial Red Door dans l’est de Toronto est un refuge pour sans-abri situé dans un immeuble avec un condominium et des magasins de vente au détail. C’est un exemple dramatique d’un partenariat de développement à usage mixte mené avec des intérêts publics et privés. L’abri – dans une église sur le site – était en danger de déplacement lorsque le bâtiment d’origine a été mis en vente, et la communauté s’est ralliée aux côtés de l’abri et du conseiller municipal local dans une campagne massive pour sauver l’abri. Cette campagne a propulsé une collaboration entre le refuge, la ville et le promoteur qui a acheté le site pour proposer un modèle de construction innovant qui a sauvé cette pièce vitale du tissu social urbain.

Brampton est un autre exemple à la fine pointe de la conception de bâtiments comme lieux de création d’espaces et de synergies pour créer des services pour le public. Brampton envisage de nouvelles façons de fournir des services sociaux par l’entremise des collectivités axées sur le transport en commun dans leurs quartiers du centre-ville. Récemment récipiendaire des prix d’excellence de la Société canadienne des architectes paysagistes pour ce plan, le modèle Uptown Brampton vise des communautés de travail en direct et de loisirs de haute qualité le long des principaux itinéraires de transport en commun prévus. Il s’agit d’un modèle de construction de ville collaborative qui aligne les intérêts publics, privés et locaux. Les politiques, la conception et les partenariats appropriés peuvent débloquer des terres le long des réseaux de métro et de TLR, les transformant en communautés piétonnières de 20 minutes.

Toronto est un chef de file mondial dans le développement de bâtiments créatifs à usage mixte – nous avons identifié plus de 75 exemples à l’École des villes, y compris des pôles culturels intégrés dans des logements à revenus mixtes, le réaménagement de propriétés d’églises et des collaborations entre des établissements scolaires et privés – et ils seulement continuer à grandir.

Pourquoi les partenariats sont-ils importants pour la SPRE?

Les organisations à but non lucratif et basées sur des missions qui poursuivent la SPRE sont confrontées à des défis importants depuis des décennies. Les défis communs incluent le financement limité, l’accès à la terre et aux espaces abordables, et la connaissance de la façon de naviguer dans des processus de développement complexes. Essentiellement, les partenariats aident à surmonter certains de ces défis en offrant de nouvelles opportunités et en réduisant les risques. Dans de nombreux cas, le choix de conclure un partenariat n’était pas un effort délibéré, mais était la seule voie possible.

Nos études ont également montré que les partenariats aboutissent à des bâtiments avec plus d’avantages que ce que chaque partenaire aurait pu réaliser seul. Ils constituent une voie de plus en plus importante pour fournir des services sociaux et communautaires essentiels, mais ils ne sont qu’un modèle.

La clé de l’immobilier à vocation sociale est qu’il envisage l’immobilier différemment en rassemblant un large groupe de parties prenantes autour de la table et en discutant avec eux de la forme de leurs quartiers et de la manière dont la forme bâtie répond aux besoins de la communauté. C’est une tendance immobilière qui sera cruciale dans la construction de villes après la pandémie.

Quel est le rôle de l’École des villes dans tout cela?

Pour encourager de telles collaborations, l’École des villes agit comme un lieu d’échange incontournable. Nous combinons la recherche, l’expertise avec la capacité de formation et l’expérience avec un vaste réseau que nous avons développé. L’École se positionne comme un lieu de mise des connaissances au service de l’action.

Avec le soutien du groupe de référence SPRE de Toronto, l’École des villes continuera de soutenir les initiatives SPRE dans la ville. Les modules de formation faisaient partie de cet effort en tant que programme pilote, réunissant la recherche, un réseau d’organisations intéressées et des ressources pour aider à habiliter les groupes à but non lucratif et axés sur la mission à se préparer à entreprendre leurs propres projets SPRE.

Nous prévoyons de tirer parti du succès de ces modules, où nous espérons voir certaines des idées de la SPRE prendre vie.

Quels ont été les principaux points à retenir des modules?

Les séances ont fourni un aperçu formidable pour soutenir les participants alors qu’ils se lancent dans leurs propres initiatives à Toronto et dans le sud de l’Ontario. Il y avait plusieurs points à retenir:

  • La clé de la SPRE consiste à utiliser l’immobilier pour maximiser la valeur des sites, à se développer sans déplacement et à réinvestir la valeur du développement dans la communauté environnante. L’engagement avec la communauté locale est extrêmement important pour le succès du projet, y compris un engagement significatif avec les principales parties prenantes tout au long du processus de planification.
  • Les bâtiments à usage mixte peuvent fournir des services publics essentiels dans des installations mieux qu’une organisation ne pourrait le réaliser seule. Ils sont difficiles à entreprendre, mais les partenariats innovants offrent des avantages de collaboration qui valent la peine d’être recherchés, notamment le partage des risques, le déblocage des terres et des actifs et l’attrait de nouvelles sources de financement.
  • Pour le projet à usage mixte Red Door Family Shelter, la campagne «Save the Red Door» a clairement indiqué à toutes les parties que le refuge était une partie appréciée de la communauté qui ne pouvait pas être déplacée, et finalement la seule option était d’incorporer le refuge. refuge familial dans le développement de condominiums à but lucratif. Le projet a pris plusieurs mois pour rédiger une entente qui répondait aux besoins de la ville de Toronto, du refuge familial Red Door et de Harhay Developments. Bernitta Hawkins et Carol Latchford, les anciennes et actuelles directrices exécutives du refuge familial Red Door, ont mentionné la persévérance, la patience et la flexibilité comme des qualités nécessaires pour aller de l’avant.
  • Selon Graeme Hussey et Jana Bawaba de Cahdco, plus de 90 pour cent des projets de logement abordable ne dépassent jamais la phase de faisabilité. Pour atteindre la faisabilité, tous les projets de développement doivent d’abord garantir des capitaux, des terres et des capacités, ainsi que mesurer leur tolérance au risque interne.
  • LoriAnn Girvan a partagé l’importance de la planification de la maintenance pour assurer le succès de ces projets sur toute leur durée de vie, de 50 à 100 ans. Les accords et les opérations doivent être rigoureux et comprendre clairement qui est responsable de la gestion des actifs.
  • Abigail Moriah et Jeanhy Shim ont fourni une plongée profonde dans les défis pré-développement, soulignant que la préparation organisationnelle est la clé. Il est essentiel que les organisations entreprennent leur propre audit interne pour évaluer leurs capacités internes, leurs lacunes en matière d’expertise, le calendrier de développement et s’assurer qu’une structure de traitement décisionnel est en place.

Et après?

Grâce aux modules de formation, nous avons été exposés à de nombreux organismes sans but lucratif et ministères qui possèdent des installations vieillissantes et sont intéressés à poursuivre des projets novateurs de réaménagement à usage mixte pour construire des logements abordables et fournir des services publics essentiels. Si de nombreuses organisations ont de bonnes idées pour leurs sites, elles sont souvent confrontées à un manque d’expérience, d’expertise et de réseaux immobiliers pour en faire un projet bancable qui peut être rapidement mis en œuvre.

Pour soutenir davantage ces organisations, nous avons un rôle à jouer en proposant un programme rigoureux pour élargir cette formation, en présentant des mentors et en travaillant en étroite collaboration avec des partenaires pour trouver des solutions créatives pour nos villes.