2 mai 2021

Une approche peu risquée de l’investissement immobilier

Par admin2020


Les promoteurs immobiliers et les investisseurs professionnels les plus en vue sont généralement ceux qui ont gagné gros ou qui ont perdu gros – ils se sont fait connaître en prenant des risques surdimensionnés qui dans certains cas ont porté leurs fruits et dans d’autres cas se sont écrasés et brûlés.

Mais l’investissement immobilier n’est pas seulement pour les highfliers qui n’ont rien à perdre. En fait, c’est tout le contraire qui est vrai. Les investisseurs peuvent adopter une approche résolument défensive pour créer de la richesse grâce à l’investissement immobilier, en particulier compte tenu du traitement fiscal favorable qui récompense de nombreux aspects de l’investissement immobilier. (Consultez votre conseiller fiscal pour en savoir plus.) Pour être sûr, tous les investissements comportent des risques, qu’il s’agisse d’actions, d’obligations ou d’actifs durables comme l’immobilier, mais certaines stratégies d’investissement sont moins risquées que d’autres.

J’ai adopté une approche généralement conservatrice de l’investissement immobilier avec beaucoup de succès. Ces stratégies sont la marque de mon approche. Ils ont contribué à atténuer les risques liés à la propriété et à l’investissement immobiliers tout en maximisant le potentiel de générer un revenu (flux de trésorerie positif), de protéger le revenu de l’impôt et de réaliser une appréciation de la valeur de l’actif.

Conseil n ° 1: Évitez les classes d’actifs immobiliers sujettes à la récession et très volatiles

Certains types d’actifs ont démontré qu’ils sont beaucoup plus risqués et sujets à la récession que d’autres. Il s’agit notamment des hôtels et des hébergements, des logements pour personnes âgées sous la plupart de ses formes et des biens immobiliers utilisés dans la production de pétrole et de gaz. Évitez ces propriétés.

L’hôtellerie, par exemple, a été durement touchée par les trois récessions depuis 2000. En 2010, à la suite de la Grande Récession, les hôtels américains jugés en difficulté par Real Capital Analytics ont approché 2 500 propriétés avec une dette totale de 40 milliards de dollars. De nombreux investisseurs dans ces propriétés n’ont jamais récupéré même leur capital – ils ont tout perdu. Plus récemment, nous avons assisté à des perturbations historiques dues à la pandémie de COVID-19 alors que les voyages d’affaires et de loisirs s’arrêtaient. (Marriott, par exemple, a connu le pire quart de l’histoire de son entreprise pendant la pandémie.)

Les soins aux personnes âgées sont un autre point sensible, avec les logements pour personnes âgées, les résidences-services, les établissements de soins de longue durée et les maisons de soins infirmiers, tous soumis à des réglementations qui augmentent le risque et la stabilité de les posséder et de les exploiter. Et c’était avant même que la pandémie ne superpose à ces types de propriétés les défis d’une population particulièrement vulnérable lors d’une crise de santé publique catastrophique.

Les propriétés utilisées pour la production de pétrole et de gaz sont également volatiles. Les forages et les redevances sur la production d’énergie sont au mieux incertains et au pire très volatils. Si un puits de pétrole ne produit pas comme prévu malgré la meilleure diligence raisonnable, la valeur de l’actif sous-jacent peut plonger. La fluctuation des prix du pétrole due aux chocs de l’offre et de la demande peut avoir le même effet. Méfiez-vous de l’acheteur.

Conseil n ° 2: ne vous chargez pas de dettes

Cela semble contrariant et c’est, en fait, parce qu’il peut être facile d’emprunter contre un bien immobilier. Les gens le font souvent pour minimiser leur investissement en actions et faire le plein de propriétés. Mais alors que de nombreux conseillers vantent les avantages de l’effet de levier, nous vantons le risque de l’effet de levier. Beaucoup de nos clients ne veulent pas augmenter leur profil de risque, et comme ils ont souvent déjà payé leurs propriétés – leurs maisons et parfois leurs immeubles de placement – ils ne veulent pas s’endetter, surtout à un stade de la vie où ils veulent réduire leur risque potentiel et ne pas l’augmenter.

C’est compréhensible. Heureusement, il existe des investissements immobiliers sans effet de levier, y compris des fiducies statutaires du Delaware (DST) sans dette. Avec la pandémie planant partout dans le monde et l’immobilier sujet à l’incertitude et à la détresse potentielle, une stratégie sans dette peut être attrayante. Une chose est sûre: avec des offres immobilières privées sans dette et sans hypothèque à long terme qui grevent la propriété, il n’y a aucun risque de forclusion par le prêteur.

Cela ne veut pas dire que toute dette est mauvaise; ça ne l’est pas. Mais une stratégie d’investissement immobilier défensive fait de l’utilisation limitée ou inexistante de la dette une priorité dans le but d’atténuer les risques.

Astuce n ° 3: ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier

Avant la pandémie, il était courant de voir des investisseurs fortunés, agissant de manière indépendante, acheter leurs propres propriétés. Après la pandémie, de nombreux investisseurs ont décidé que la crise sanitaire et les vents contraires économiques étaient tout simplement trop importants pour qu’ils justifient de mettre tous leurs œufs dans le même panier – c’est-à-dire une ou plusieurs propriétés qu’ils possèdent uniquement.

Il s’agit d’une stratégie défensive intemporelle pour diversifier le capital d’investissement immobilier dans plusieurs propriétés dans plusieurs emplacements géographiques dans plusieurs classes d’actifs et avec plusieurs locataires. Cela peut être accompli facilement grâce à une gamme d’investissements DST, de locataire en commun (TIC) ou de société à responsabilité limitée (LLC), bien que le traitement fiscal de ces structures soit différent.

Bien que la diversification ne garantisse pas les profits ou la protection contre les pertes, de nombreux investisseurs se rendent compte qu’il est tout aussi prudent de diversifier leurs portefeuilles immobiliers que de diversifier leurs portefeuilles d’actions. Par exemple, au lieu d’acheter une propriété de 100 unités à Nashville, un investisseur peut diversifier son capital à travers 5 000 unités multifamiliales dans 15 communautés multifamiliales différentes dans neuf États différents, en utilisant les DST. Ou au lieu d’acheter un immeuble de pharmacie à bail net pour 5 millions de dollars, un investisseur peut diversifier son capital dans 12 propriétés à bail net à locataire unique différentes comprenant des pharmacies, des installations de distribution industrielle de commerce électronique, des magasins à rabais, des cliniques de dialyse, des magasins de pièces automobiles. et plus.

Conseil n ° 4: Co-investissez avec d’autres personnes qui ont des objectifs et un appétit pour le risque similaires

Il n’est pas mutuellement exclusif d’être un investisseur immobilier en private equity et un co-investisseur – vous pouvez être les deux à la fois. Les DST, les TIC, les LLC et les fonds de zone d’opportunité qualifiés font partie des véhicules dans lesquels vous pouvez co-investir aux côtés d’autres avec des objectifs similaires et une tolérance au risque. De plus, le co-investissement est intrinsèquement un jeu plus défensif que d’investir en solo et de regrouper la majorité de votre valeur nette dans un seul actif sur un seul marché.

En fin de compte, vous pouvez être un investisseur immobilier défensif en prenant plusieurs mesures pour atténuer le risque tout en poursuivant une stratégie d’investissement immobilier avec le potentiel de produire un revenu mensuel et une appréciation à long terme.

Ce matériel ne constitue pas une offre de vente ni une sollicitation d’une offre d’achat de quelque titre que ce soit. Il existe des risques importants associés à l’investissement dans des titres immobiliers, notamment l’illiquidité, la vacance, les conditions générales du marché et la concurrence, l’absence d’antécédents d’exploitation, les risques de taux d’intérêt, les risques généraux liés à la possession / l’exploitation de propriétés commerciales et multifamiliales, les risques de financement, les conséquences fiscales négatives potentielles. , les risques économiques généraux, les risques de développement et les longues périodes de détention. Il existe un risque de perte de la totalité du capital d’investissement. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les flux de trésorerie potentiels, les rendements potentiels et l’appréciation potentielle ne sont pas garantis. Titres offerts via Growth Capital Services, membre FINRA, SIPC, Office of Supervisory Jurisdiction situé au 582 Market Street, Suite 300, San Francisco, CA 94104.

Fondateur et PDG, Kay Properties and Investments, LLC

Dwight Kay est le fondateur et PDG de Kay Properties and Investments, LLC. Kay Properties est une société d’investissement d’échange nationale 1031. La plate-forme www.kpi1031.com donne accès au marché de 1031 propriétés d’échange, 1031 propriétés d’échange personnalisées uniquement disponibles pour les clients Kay, des conseils indépendants sur les sociétés sponsors, une vérification diligente complète et un contrôle sur chaque offre d’échange 1031 (généralement 20-40 offres) et un marché secondaire 1031.

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