1 mai 2021

“ Les gens retournent dans la ville ”, y compris Nashville et d’autres quartiers abordables, déclare l’économiste en chef de Redfin

Par admin2020


Les prix des logements montent en flèche dans les villes et les banlieues du pays, et les guerres d’enchères sont courantes.

Sommes-nous dans une autre bulle immobilière? MarketWatch a contacté Daryl Fairweather, économiste en chef du courtage immobilier Redfin RDFN,
+ 1,11%,
découvrir. Fairweather a obtenu son baccalauréat du Massachusetts Institute of Technology et sa maîtrise et son doctorat de l’Université de Chicago, où elle a étudié l’économie comportementale avec le lauréat du prix Nobel Richard Thaler.

Le texte de notre entretien, édité pour plus de lisibilité, suit.

Lis: Les hausses d’impôts proposées par Biden pourraient être une “ épée à double tranchant ” pour l’immobilier – ce que les propriétaires et les investisseurs doivent savoir

Howard Gold: L’indice Case-Shiller est en hausse d’année en année par le taux le plus élevé en 15 ans. Redfin a toutes sortes de statistiques époustouflantes sur l’augmentation des prix des logements. Pensez-vous que nous sommes dans une bulle immobilière maintenant?

Daryl Fairweather: Je n’utiliserais pas le mot bulle, car les bulles éclatent et je ne vois aucun signe de cette explosion de sitôt. Ce qui se passe actuellement, c’est une forte demande de logements, à cause des taux hypothécaires, parce que la pandémie fait passer plus de temps à la maison avec du travail à distance et encourage les gens à s’éloigner. Et en même temps, il n’y a vraiment pas beaucoup de logements. Le moins de maisons ont été construites dans les années 2010 par rapport à toute autre décennie remontant aux années 1960.

Q: Le plus petit nombre de maisons a été construit dans la décennie des années 2010, remontant aux années 1960?

UNE: Oui. Les constructeurs ont vraiment eu peur du dernier krach immobilier et n’ont pas entrepris de nouveaux projets ou ne voulaient pas du tout prendre beaucoup de risques.

Q: L’offre de logements est en fait en baisse de 52,5% d’une année sur l’autre, selon votre site Web. Comment l’offre, le nombre de logements à vendre, diminuent-ils autant en un an?

UNE: Les maisons seront retirées du marché dans les deux semaines ou même à peine une semaine après [being listed]. Dans le même temps, le nombre de nouvelles inscriptions est en baisse, car les gens restent sur place. S’ils possèdent déjà une maison, ils ne voient aucune raison de vendre. Surtout s’ils doivent acheter à nouveau, ils vont être confrontés à ce marché du logement vraiment concurrentiel.

Q: Est-ce un phénomène national?

UNE: C’est à peu près partout sauf Manhattan et San Francisco. Même là-bas, les prix des maisons sont à peu près stables. Honolulu souffre également un peu, car elle est basée sur le tourisme.

Q: Denver et Seattle sont chauds depuis longtemps. Et Detroit a en fait affiché la plus forte augmentation, 52%. Est-ce parce que le marché est déprimé depuis si longtemps?

UNE: Eh bien, Detroit travaille à partir d’une ligne de base beaucoup plus basse. C’est l’un des marchés les plus abordables de tout le pays. Si une propriété passe de 150 000 $ à 200 000 $, c’est une très forte augmentation en pourcentage.

Q: C’est un peu une anomalie, et je suppose que la même chose est vraie pour un autre marché chaud, Cleveland?

UNE: Oui.

Q: Mais presque tous les autres dans votre top 10 des métros sont Salt Lake City; Boise, Idaho; trois en Arizona; deux en Floride; et un au Texas. Assistons-nous à cette poursuite de la migration vers la Sunbelt qui vient d’être reflétée dans le recensement de 2020?

UNE: C’est certainement une continuation de cela, mais le travail à distance et à quel point des endroits inabordables comme la côte californienne sont en train de rendre le phénomène encore plus grand en ce moment.

Q: Constatons-nous la plus forte croissance dans les banlieues, ou y a-t-il d’autres villes centrales qui se portent bien, en plus?

UNE: Au début de la pandémie, les gens se tournaient vers les banlieues et les zones rurales, mais maintenant les gens retournent en ville. Ce sont généralement les villes les plus abordables comme Nashville, par exemple, où le centre-ville se porte très bien. Et les gens veulent toujours plus d’espace. Ils préfèrent donc une maison unifamiliale en zone urbaine à un condo, mais il y a beaucoup de zones urbaines qui comptent un bon nombre de maisons unifamiliales.

Q: Un en particulier?

UNE: Seattle en est un. Seattle a beaucoup de mélanges différents de propriétés. Même à 10 minutes de l’AMZN d’Amazon,
-0,11%
campus à Capitol Hill, vous pouvez trouver une maison unifamiliale. Mais ça va coûter vraiment cher.

Q: Dans la région de New York, Washington, DC et Chicago, les banlieues sont en plein essor. Est-ce que nous voyons encore des gens enchérir pour acheter dans les banlieues?

UNE: Oui. Je dirais que les banlieues sont toujours en plein essor, tout comme les zones rurales. C’est juste que le marché urbain a connu une reprise en forme de V beaucoup plus profonde, et nous commençons à voir un rattrapage urbain par rapport aux banlieues et aux campagnes.

Q: J’ai lu sur un réparateur-supérieur dans la banlieue de Washington, DC, qui a reçu 76 offres tout en espèces et s’est vendu 200 000 $ au-dessus du prix demandé. Et je pense que Redfin a déclaré que 56% des maisons étaient vendues dans le cadre de la guerre des enchères il y a quelques mois. Quel est le nombre actuel et où voyons-nous se dérouler le plus de guerres d’enchères?

UNE: Des guerres d’enchères ont lieu dans les endroits où la pénurie de logements est la plus importante. À l’échelle nationale, près des deux tiers, 64% des offres de logement [were involved] dans les guerres d’enchères. C’était en mars. Salt Lake City, suivie de Pittsburgh, Boise et Virginia Beach [had the highest percentage of bidding wars]. Nous avons analysé combien les offres en espèces vous aident à gagner une guerre d’enchères, et elles quadruplent les chances des acheteurs de gagner une guerre d’enchères.

Q: Qui achète en général? S’agit-il de la génération Y? Les milléniaux les plus âgés ont maintenant environ 40 ans. Voyons-nous enfin des milléniaux entrer en masse sur le marché de l’achat d’une maison?

UNE: D’un point de vue mathématique, la génération Y est désormais la plus grande génération. Ils entrent dans l’ère de l’achat d’une maison. (Remarque: un rapport de la National Association of Realtors indique que les milléniaux achètent 37% de toutes les maisons et «continuent de représenter la plus grande part des acheteurs de maison.») Je pense que nous verrons certainement beaucoup plus de milléniaux entrer sur le marché du logement . Malheureusement, il n’y a pas beaucoup de maisons pour eux.

Q: Que se passe-t-il avec les baby-boomers? Restent-ils sur place? Déménagent-ils en Arizona et en Floride? S’écartent-ils et laissent-ils acheter les plus jeunes?

UNE: En fait, nous avons constaté une augmentation du nombre de personnes qui restent chez elles plus longtemps – 13 ans est la médiane, je crois. Ils ne veulent pas autant aller dans les communautés de retraite. Ils préfèrent simplement vieillir sur place. Vingt-cinq pour cent des propriétaires sont restés chez eux pendant plus de 20 ans, ce qui est la proportion la plus élevée que nous ayons jamais enregistrée.

Q: Les actions des constructeurs d’habitations se sont très bien comportées. Avez-vous vu des constructeurs intensifier leur activité afin que les années 2020 soient peut-être une décennie beaucoup plus active pour la construction de maisons que les années 2010?

UNE: Oui, ils sont. Mais ils font face à certains défis. Il y a une pénurie de bois. Il est difficile de monter en puissance, d’obtenir une main-d’œuvre qualifiée, de construire des maisons. Ils construisent certainement plus, mais ce n’est pas suffisant pour ralentir la croissance des prix ou vraiment augmenter considérablement les stocks. La bonne nouvelle pour les constructeurs est que les gens déménagent dans des endroits où les terres sont plus abondantes. C’est beaucoup plus facile pour eux de construire dans les banlieues extérieures.

Q: Les banlieues extérieures et les exurbs se sont très bien comportés dans la bulle immobilière avant le krach. C’est là que beaucoup de McMansions ont été construites. Sont-ils revenus, encore?

UNE: Ils reviennent. Il y a cette seule communauté appelée Mountain House dans la banlieue de la région de la baie. Il a été très durement touché par la dernière explosion de la bulle immobilière. (Remarque: en 2008, le New York Times a rapporté que c’était «la communauté la plus sous-marine d’Amérique» parce que de nombreuses maisons avaient des capitaux propres négatifs.) C’est maintenant l’un des marchés du logement les plus chauds de tout le pays.

Q: Y a-t-il une zone de faiblesse particulière sur ce marché?

UNE: Les condos ont été durement touchés par la pandémie. Les gens veulent plus d’espace; ils ne veulent pas partager les commodités. Mais ils reviennent. Pour le moment, vous pouvez toujours obtenir une bonne affaire sur un condo.

Q: Les maisons unifamiliales sont le lieu de l’action. Est-ce parce que les gens veulent plus d’espace pour construire une piscine ou des ajouts? Les gens recherchent-ils plus d’espace et de flexibilité avec leur espace de vie?

UNE: Ils veulent plus d’espace. Ils veulent le bureau à domicile. Ils veulent un espace extérieur privé, tout ça.

Q: Vous avez dit très tôt, nous ne sommes pas dans une bulle. Que voyez-vous au cours des deux prochaines années?

UNE: Une fois l’économie rouverte, les gens voudront dépenser leur argent pour des choses autres que le logement, comme des vacances ou des divertissements. Ainsi, la demande féroce se refroidira un peu. Et je pense aussi que les taux hypothécaires augmenteront une fois que l’économie se rétablira aux États-Unis et dans le monde. Cela ralentira un peu la demande et le marché sera juste un peu plus équilibré. Nous passerons de 10 offres sur une maison à peut-être une ou deux offres seulement. Un marché du logement toujours solide, mais pas aussi ridicule qu’il ne l’est actuellement.

Q: Avez-vous une prévision des taux sur l’hypothèque fixe de 30 ans?

UNE: Les taux hypothécaires atteindront peut-être 3,5% à la même époque l’an prochain. (Note: selon Bankrate, le taux hypothécaire fixe de référence sur 30 ans était de 3,11% jeudi.) Les États-Unis annoncent une très forte reprise, et les taux hypothécaires pourraient rester bas si l’ensemble de l’économie mondiale est faible.

Q: Si nous ne voyons pas une bulle immobilière maintenant avec des guerres d’enchères dans les deux tiers des maisons vendues et des dizaines de personnes essayant d’acheter une seule maison, que faudrait-il pour que nous ayons une vraie bulle?

UNE: Nous avons eu environ un an de cette croissance très rapide des prix. Si cela continue pendant, disons, trois ans, alors cela commence à devenir spéculatif, où les gens achèteront une maison en supposant que les prix des maisons augmentent autant chaque année. C’est à ce moment-là que je commencerais certainement à m’inquiéter. Parce que lorsque les gens commencent à spéculer et à acheter des maisons dans le but de les vendre plutôt que d’y vivre, alors vous devez vous inquiéter de cette bulle.

Q: Retournement massif.

UNE: Droite.

Q: Merci.

Howard Gold est un chroniqueur pour MarketWatch. Suivez-le sur Twitter @ howardrgold1.