1 mai 2021

Le guide pour faire une offre conditionnelle sur une maison | Immobilier

Par admin2020


Faire une offre sur une maison et passer un contrat est une étape majeure vers ce qui est probablement le plus gros achat de votre vie – cela peut donc être angoissant quand il y a encore des inconnues, telles que l’état de la maison, son véritable marché. valeur et si vous resterez financièrement stable jusqu’à la clôture.

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Vous avez la possibilité de vous protéger lorsque vous passez sous contrat en faisant une offre conditionnelle sur une maison. Les clauses de contingence sont courantes dans les contrats immobiliers, et elles peuvent vous aider à vous protéger contre la perte de votre dépôt séquestre ou même une poursuite en cas d’échec de votre transaction immobilière.

Qu’est-ce qu’une offre conditionnelle?

Une offre conditionnelle sur une maison comprend une clause qui protège l’acheteur et facilite le retrait de la transaction sans pénalité financière dans certaines circonstances. Selon le type de contingence spécifié, l’acheteur pourrait avoir plus de pouvoir pour renégocier le prix si l’inspection révèle des défauts importants dans la maison, le prêteur rejette la demande de prêt hypothécaire ou l’acheteur est incapable de vendre sa maison actuelle pour libérer de l’argent. pour l’acompte.

Types d’éventualités dans une offre d’achat de maison

Il existe des contingences pour un large éventail de scénarios qui peuvent se produire pendant qu’une propriété est sous contrat, avec un nouveau type qui traite les effets de la pandémie COVID-19.

En règle générale, une ou deux éventualités seulement sont incluses dans une offre, car un vendeur est moins susceptible d’être intéressé par un contrat qui permet à l’acheteur de se retirer trop facilement.

Voici cinq éventualités qu’un acheteur de maison peut inclure dans une offre:

  • Contestation du coronavirus.
  • Éventualité d’hypothèque ou de financement.
  • Urgence d’inspection de la maison.
  • Éventualité d’évaluation.
  • Éventualité de vente et de règlement.

Contestation du coronavirus. Pour les maisons qui ont fait l’objet d’un contrat avant la mise en place des commandes de maintien à la maison et que les taux de chômage ont monté en flèche dans tout le pays, vous ne trouverez pas de contingence qui tient compte de la pandémie.

«Aucun contrat dans le pays n’envisagera une pandémie de cette nature, donc dès le départ, il n’y aura probablement pas de clair dans le contrat pour une pandémie ou des problèmes de santé», déclare Pierre Debbas, associé et membre fondateur du cabinet d’avocats. Romer Debbas LLP à New York.

Mais pour ceux qui font une offre au milieu de la nouvelle réalité d’une pandémie mondiale, cela change. Les contingences liées au coronavirus prennent en compte les effets moins prévisibles que la pandémie pourrait avoir sur la santé de l’acheteur ou du vendeur, son statut d’emploi ou la façon dont le prêteur est en mesure de financer le prêt.

Pendant ces périodes de stress, une contingence de coronavirus peut aider un acheteur qui est soudainement submergé d’inconnues dans un proche avenir. «Il s’agit de donner à l’acheteur un peu plus de clémence s’il veut s’en aller», déclare Annemarie Stephens, courtier associé chez Coldwell Banker Residential Brokerage dans le district de Columbia.

Éventualité d’hypothèque ou de financement. La grande majorité des acheteurs de maison ne peuvent se permettre d’acheter une maison qu’avec une hypothèque. La National Association of Realtors rapporte que 86% des acheteurs de maison ont financé leur prêt hypothécaire au lieu de payer en espèces, selon son rapport sur les tendances générationnelles des acheteurs et vendeurs de maison 2020.

Si vous craignez qu’un prêteur refuse l’approbation d’un prêt hypothécaire, vous pouvez inclure une hypothèque ou une éventualité de financement lorsque vous faites une offre sur une maison pour éviter de perdre votre dépôt en cas de rupture de l’accord.

Urgence d’inspection de la maison. Une éventualité courante dans un contrat d’achat de maison se concentre sur les résultats de l’inspection de la maison. Les prêteurs ont souvent besoin d’inspections domiciliaires, et de nombreux propriétaires les veulent car ils peuvent découvrir des problèmes majeurs avec la maison qui ne sont pas évidents.

Si l’inspecteur en bâtiment découvre des fissures dans les fondations ou de l’amiante ou de la moisissure, par exemple, l’acheteur voudra probablement renégocier le prix ou demander au vendeur de payer pour résoudre le problème. Si les négociations échouent à ce stade, l’acheteur peut se retirer.

Pendant la pandémie, les inspecteurs en bâtiment demandent aux vendeurs, acheteurs et agents immobiliers de rester à l’écart pendant l’inspection pour éviter tout contact avec d’autres personnes. Les inspecteurs essaient également d’éviter autant que possible de toucher des surfaces supplémentaires et ne déplaceront pas d’objets ou de meubles pour accéder à certains espaces normalement examinés.

«S’il ne peut pas se rendre au four, il n’atteindra pas le four», déclare Nan Smith, courtier immobilier pour Baird & Warner dans la région métropolitaine de Chicago. Si l’inspection est incomplète en conséquence, un acheteur de maison peut réfléchir à deux fois à l’affaire.

Éventualité d’évaluation. Pour les acheteurs de maison qui obtiennent un prêt hypothécaire, l’évaluation est souvent une étape nécessaire – une banque ne veut pas fournir plus de financement pour une maison qu’elle ne le vaut. Une éventualité d’évaluation laisse à l’acheteur la possibilité d’essayer de renégocier le prix si l’évaluation est trop basse pour la maison. Si le prêteur refuse l’hypothèque sur la base de l’évaluation, l’acheteur pourrait renoncer à la transaction.

Ces jours-ci, les évaluateurs essaient de s’abstenir d’entrer dans une maison occupée pour une évaluation. «Ils choisiront probablement de simplement faire une évaluation au volant», dit Smith. Cela comprend l’utilisation de documents publics, des photos intérieures, des détails de rénovations récentes et un examen extérieur de la propriété. La question de savoir si une évaluation au volant est plus indulgente qu’une évaluation standard n’est pas claire et varie probablement selon l’évaluateur et le prêteur.

Éventualité de vente et de règlement. De nombreux acheteurs habitent actuellement une propriété dont ils sont propriétaires et doivent la vendre pour s’offrir leur nouvelle maison. Une éventualité de vente et de règlement stipule que l’acheteur doit être en mesure de vendre une maison avant de pouvoir fermer sur la nouvelle propriété.

Pour rendre les vendeurs plus enclins à accepter une éventualité de vente et de règlement, la clause permet souvent au vendeur de garder activement sa maison pour la vente. Si une meilleure offre arrive alors que l’acheteur essaie toujours de vendre sa maison, le vendeur peut se retirer de l’accord pour aller de l’avant avec la nouvelle offre.

Avec une éventualité de règlement, l’achat de l’acheteur n’aura lieu que tant que sa vente sera clôturée. Si la fermeture de sa première maison est retardée, la clôture de son achat sera également retardée.

Étant donné que de nombreux acheteurs ont besoin des bénéfices de la vente d’une maison pour pouvoir verser un acompte sur leur prochaine maison, les éventualités de règlement peuvent être une partie nécessaire de nombreux contrats immobiliers.

À quelle fréquence les ventes de maisons chutent-elles?

Historiquement, la part des ventes de maisons qui échouent avant la clôture a été minime. La société d’information immobilière Trulia a rapporté en 2017 que 3,9% des ventes de maisons avaient échoué en 2016, mais peu de recherches ont été consacrées aux échecs de vente depuis.

Surtout si vous êtes un vendeur travaillant avec un agent immobilier expérimenté, vous êtes moins susceptible de rencontrer des problèmes avec l’inspection ou l’évaluation, car le prix demandé doit être proche de son taux du marché déterminé dans l’évaluation et les problèmes majeurs avec la maison auront été corrigés ou divulgués avant l’inspection.

S’il y a certainement des gens qui n’ont plus les moyens de payer leur mise de fonds ou qui ont reporté leurs plans d’achat jusqu’à ce que leur emploi soit plus stable, ceux qui ont signé un contrat depuis le début de la pandémie semblent impatients d’aller de l’avant. «Je n’ai personnellement vu personne essayer de s’éloigner», dit Stephens.

Quand accepter une offre conditionnelle sur votre maison

En tant que vendeur, l’acceptation ou non d’une offre qui comprend une éventualité dépend de votre volonté de supporter les différentes circonstances qui peuvent survenir.

De nombreux vendeurs sont prêts à négocier des réparations, à baisser légèrement le prix après l’évaluation ou à attendre de voir si l’acheteur peut vendre une maison avant de fermer. Cependant, vous avez le droit de refuser une offre en fonction d’éventualités que vous ne souhaitez pas accepter.

L’activité des acheteurs de maison a fortement chuté pendant la pandémie de COVID-19, de sorte que les vendeurs qui cherchent à conclure une affaire maintenant devront probablement être prêts à accepter une ou deux éventualités.

Debbas dit que les promoteurs de condos qui cherchent à vendre des maisons nouvellement achevées à New York n’acceptent généralement pas les imprévus. Maintenant, cependant, ils sont beaucoup plus indulgents. «Si (vous) voulez essayer de faire des affaires pendant cette pandémie, vous devez vous adapter», dit Debbas.