30 avril 2021

Les propositions fiscales Biden frapperaient la CRE en son cœur

Par admin2020


Plan fiscal Biden
Photo de Gage Skidmore / Creative Commons

Le président Biden a appelé le Congrès à apporter cette semaine des modifications au code des impôts qui pourraient nuire aux poches des investisseurs immobiliers commerciaux. Mais les changements de code détaillés dans The American Families Plan pourraient également entraîner des changements fondamentaux dans la façon dont les biens immobiliers sont achetés, vendus et développés.

L’un des thèmes majeurs de la campagne du président ainsi que de ses 100 premiers jours au pouvoir a été l’équité. Ainsi, au lieu d’augmenter les impôts des Américains de la classe moyenne pour payer les 1,8 billion de dollars de dépenses du plan, il se concentre sur les investisseurs à hauts revenus et les investisseurs immobiliers, en particulier.

Dans le secteur de l’immobilier, il vise deux incitations fiscales qui sont cuites dans un nombre impressionnant de transactions immobilières: 1031 échanges et portaient des intérêts pour les gestionnaires de fonds de capital-investissement.

“L’administration cherche des moyens de limiter les disparités et les écarts de richesse que nous avons dans ce pays – le type d’économie en forme de K dans laquelle nous émergeons de plus en plus qui existait avant la pandémie mais qui a été exacerbée par celle-ci”, a déclaré Bradley. Tisdahl, PDG de l’évaluation des risques des locataires. «Mais cela réduirait en grande partie les avantages pour les gens d’hériter de la richesse et de gagner de l’argent grâce à l’investissement plutôt qu’au travail.»

1031 Échanges

1031 bourses sont utilisées dans tous les types de propriétés et dans l’univers des investisseurs immobiliers. Biden demande au Congrès de rédiger et d’adopter une législation qui interdirait 1031 échanges pour des gains supérieurs à 500000 dollars.

«Beaucoup de 1031 dépassent la limite de 500,00 $», a déclaré Jonathan Hipp, directeur et directeur de US Net Lease chez Avison Young, «et du côté des capitaux privés, ils dépasseront tous ce capital de 500,00 $. gains. »

Pendant ce temps, Biden a proposé de relever le taux d’imposition à long terme des gains en capital de 20% à 39% pour les investisseurs dont les revenus sont supérieurs à 1 million de dollars.

«C’est une proposition très bouleversante pour le secteur immobilier», a déclaré Robert Gilman, co-leader du groupe immobilier à Anchin. «Je pense que tout le monde pensait que les taux d’imposition augmentaient – à la fois les gains en capital et les taux ordinaires – mais c’est un double coup contre l’industrie.

Ainsi, Gilman a expliqué, sans échange 1031, quelqu’un qui achète une propriété pour 5 millions de dollars et la vend pour 15 millions de dollars, n’a plus 15 millions de dollars à réinvestir. Au lieu de cela, ils paieront 40 pour cent de taxe fédérale plus d’autres taxes qui pourraient s’élever à 50 pour cent. Cela ne leur laisserait que 10 millions de dollars à réinvestir.

Si le Congrès décide de limiter sévèrement 1031 échanges, disent les experts, il y aura probablement une précipitation initiale pour vendre les propriétés détenues en 1031 avant que le changement n’entre en vigueur. Cela sera probablement suivi d’une baisse du nombre de transactions de vente immobilière et d’une diminution de la liquidité sur le marché.

«En fin de compte, les incitations ajoutent des investisseurs à l’immobilier, et maintenant vous faites quelque chose qui a un impact potentiellement négatif sur les pools d’acheteurs», a déclaré Preston Young, responsable national des services aux investisseurs de bureau pour Stream Realty Partners, un établissement immobilier. société de services et d’investissement et de développement.

Intérêt porté

L’avantage des intérêts portés joue un rôle dans chaque investissement de private equity. L’intérêt porté est la part des bénéfices du gestionnaire de fonds, lorsque les bénéfices sont réalisés, et il représente une grande partie de la rémunération des gestionnaires de fonds. Il est conçu pour aligner les intérêts du gestionnaire sur ceux des investisseurs et pour inciter à la performance.

En vertu du code des impôts actuel, les intérêts reportés sont considérés comme un retour sur investissement, ils sont donc imposés au taux de 20% des gains en capital plutôt qu’au taux normal d’imposition de 37% pour ceux qui gagnent plus d’un million de dollars.

Si le Congrès laisse sa place à Biden, les intérêts portés seraient imposés au taux normal d’imposition sur le revenu, que Biden a proposé d’augmenter à 39,6% pour ceux qui gagnent plus d’un million de dollars.

En conséquence, les gestionnaires de fonds devront peut-être trouver de nouvelles façons de structurer les frais et d’allouer le coût accru en raison du changement de classification des intérêts portés.

«Maintenant, cela ne fait que modifier de nombreux plans d’affaires qui peuvent ne pas être viables lorsque vous ne pouvez pas capitaliser sur le plafond fiscal des gains», a déclaré Young.

Mais, si Biden parvient à augmenter l’impôt à long terme sur les plus-values ​​à 39% pour tous les investisseurs, la modification des intérêts reportés est en fait annulée de toute façon. «C’est presque sans objet», a déclaré Gilman.

Le combat continue

Le mois dernier, plus de 30 organisations commerciales ont signé une lettre adressée à la secrétaire au Trésor, Janet Yellen, vantant les effets positifs des échanges de même nature sur l’ensemble de l’économie. Les groupes poursuivront leur lobbying pendant que le Congrès débattra des propositions fiscales de Biden et les structurera en loi.

Jamie Woodwell, vice-président de la recherche commerciale et multifamiliale de la Mortgage Bankers Association, a déclaré qu’il était trop tôt pour dire quelle forme les changements fiscaux pourraient prendre, mais que les effets sur la liquidité pourraient être décisifs.

«L’immobilier commercial est probablement l’une des industries les plus capitalistiques qui soient», a déclaré Woodwell. «Ainsi, chaque fois que vous commencez à parler de la façon dont le capital est imposé, vous parlez de choses qui pourraient avoir un impact significatif sur l’investissement dans le secteur.»