30 avril 2021

Claremont reste l’immobilier une matière première

Par admin2020


par Steven Felschundneff | steven@claremont-courier.com

Quiconque a un intérêt passager à acheter une maison a sans aucun doute entendu dire que les prix augmentent rapidement. Alimentés par une combinaison de taux d’intérêt bas et de stocks les plus rares depuis une génération, de nombreux pays connaissent des guerres d’enchères qui ont marqué la forte hausse des prix en 2006 et 2007.

«Le premier trimestre de 2021 a été les trois mois les plus fous que le marché de Claremont ait jamais vus», a déclaré Ryan Zimmerman, courtier associé chez Wheeler Steffen Sotheby’s International Realty.

Presque toutes les maisons Claremont dont le prix est correct et qui sont bien commercialisées se vendent en une semaine, bon nombre d’entre elles reçoivent plusieurs offres et les meilleures propriétés se vendent jusqu’à 100 000 $ de plus que le prix demandé. Compte tenu du rythme effréné, que devrait faire un acheteur potentiel pour s’assurer qu’il en sortira gagnant?

“C’est une question difficile. Honnêtement, je leur demanderais de faire de leur mieux dès le départ avec une offre solide », a déclaré M. Zimmerman. Dans le passé, une bonne stratégie consistait à laisser de la place pour faire une contre-offre, mais avec autant de maisons recevant plusieurs bonnes offres, il y a peu de chances que même un acheteur bien qualifié ait la possibilité de contrer.

Il est utile d’avoir une pile de liquidités, mais si vous financez, assurez-vous que tous les documents de pré-approbation sont en ordre avant de soumettre une offre. De plus, si les vendeurs reçoivent plusieurs offres, ils choisiront probablement l’acheteur avec le moins de contingences.

«Même si vous proposez une offre à plein prix avec des conditions avantageuses, vous ne serez peut-être pas en lice, avec huit à 20 offres, dont beaucoup sur unprix de sking », a déclaré M. Zimmerman.

Les maisons de moins d’un million de dollars attirent le plus de concurrents avec sept à dix offres. Cependant, le marché des copropriétés et des maisons en rangée n’est pas aussi chaud, même si le prix de ces maisons est généralement bien inférieur à 1 million de dollars à Claremont. M. Zimmerman a déclaré que les condos se vendent toujours bien, mais ressemblent davantage à un marché normal qu’à un marché surchauffé.

Une des raisons pour lesquelles le marché de la copropriété peut être à la traîne est le profil changeant de l’acheteur à la maison typique de Claremont. Traditionnellement, ceux qui cherchaient à acheter à Claremont étaient des habitants qui déménageaient dans une résidence plus agréable ou plus grande et des personnes âgées cherchant à réduire leurs effectifs. Mais il y a un nouveau bassin d’acheteurs potentiels – des gens de l’ouest du comté de LA qui font du shopping. Ces acheteurs peuvent vendre un condo exigu pour un très bon prix et ont les yeux sur une maison unifamiliale.

M. Zimmerman a dit qu’il avait un client qui avait vendu un condo à Burbank pour 750 000 $ et qui cherchait des maisons de l’ordre de 900 000 $. Mais pour cet argent supplémentaire, l’acheteur obtenait un grand terrain avec une ou deux chambres supplémentaires et peut-être même une piscine. De plus, les commodités qu’offre Claremont, y compris les restaurants du Village et bien sûr, les écoles Claremont Unified.

Au premier trimestre de 2021, le prix de vente médian d’une maison à Claremont était de 780000 $, une augmentation de 12% par rapport à il y a un an. La médiane est le prix auquel la moitié des maisons vendues plus cher et la moitié moins chères. Le prix de vente moyen au cours de cette même période était de 870 441 $, soit une augmentation de 17,6%. Le volume des ventes est également en hausse, de 77 maisons vendues au premier trimestre de l’année dernière contre 87 cette année, soit une augmentation de 13%.

Dans le sud de la Californie, les prix des maisons ont grimpé en mars, le prix médian des maisons de la région des six comtés ayant bondi de 14,5% par rapport à l’année précédente pour atteindre 630000 dollars, selon la société de suivi immobilier DQ.

Nouvelles. Dans le comté de Los Angeles, le prix médian a augmenté de 17,2% pour atteindre 750 000 $. Le comté de San Bernardino a affiché la plus forte augmentation en pourcentage, en hausse de 18,3% à 429 500 $.

Alors, qu’est-ce qui explique la forte augmentation des prix? C’est la simple économie de l’offre et de la demande.

Le faible inventaire de logements disponibles peut être la principale raison, combiné à des taux d’intérêt historiquement bas qui rendent l’emprunt d’argent bon marché.

Le coronavirus est un autre facteur de complication car, au cours de la dernière année, de nombreux vendeurs potentiels de maison étaient inquiets d’avoir des étrangers dans leurs maisons ouvrant des armoires et touchant généralement les choses. C’est moins préoccupant maintenant, car de plus en plus de personnes se font vacciner, mais cela reste un facteur persistant.

De nombreux propriétaires qui souhaitent tirer profit du marché chaud hésitent à le faire, car cela les propulserait sur le marché des acheteurs. Et comme tout le monde doit vivre quelque part, une fois qu’ils ont vendu, ils devraient soit louer, ce qui est également très compétitif, soit finir par payer une prime pour leur prochaine maison.

Ajoutez à cela le fait que de nombreux employeurs, petits et grands, en sont venus à se rendre compte qu’ils n’ont pas besoin d’avoir toute leur main-d’œuvre au bureau de 9 h à 17 h, cinq jours par semaine. Par conséquent, les travailleurs ne sont plus liés au concept de réduire les trajets quotidiens et peuvent explorer la vie plus loin de la grande ville.

Un changement qui pourrait refroidir le marché serait si les taux hypothécaires augmentaient, ce qui est une possibilité réelle alors que l’économie nationale se remet du coronavirus, entraînant une hausse de l’inflation.

«La raison pour laquelle les prix augmentent maintenant est l’inventaire le plus bas jamais enregistré, un argent relativement bon marché et une augmentation de la demande. C’est juste une économie de base. Une demande extrêmement élevée et une offre extrêmement faible entraînent une augmentation des prix », a déclaré M. Zimmerman.

Il y a eu beaucoup de spéculations sur le fait que les prix devraient subir une autre correction, cependant, pour le moment, cela semble peu probable. Surtout parce que la dynamique de ce marché haussier est très différente de celle qui a déclenché la Grande Récession. Les courtiers en hypothèques, les banques et autres prêteurs ne prennent pas les types de risques avec les emprunteurs qui étaient courants il y a 15 ans, qui ont finalement implosé.

«Ce n’est pas le cas cette fois, [banks] n’accordent pas de créances douteuses à des personnes qui n’en ont pas les moyens », a déclaré M. Zimmerman.

Vendredi dernier, 28 maisons Claremont étaient mises en vente via un site Web populaire qui donne au public un accès au service local d’inscriptions multiples. Dix-huit de ces maisons, y compris des copropriétés et des maisons en rangée, coûtaient moins de 1 million de dollars. La résidence unifamiliale la moins chère était une maison de trois chambres à coucher avec une salle de bain avec un logement accessoire au prix de 660 000 $. Le plus cher était un artisan rénové de quatre chambres et 5,5 salles de bains dans le village pour 3 488 000 $.

“L’argent est trop bon marché en ce moment, donc la frénésie continue”, a déclaré M. Zimmerman.