29 avril 2021

Comment gérer les risques météorologiques extrêmes dans les familles multiples

Par admin2020


Omar Rihani

La compréhension et l’atténuation des risques sont essentielles à la réussite de l’exécution des développements immobiliers. Certaines menaces sont évidentes, comme les retards dans les approbations locales ou l’autorisation de retards qui peuvent allonger les horaires. D’autres, comme les pics de prix des matériaux, peuvent entraîner des retards et des choix difficiles, mais sont généralement gérables.

De plus en plus, les développements sont menacés par des risques extrêmes indépendants de la volonté de quiconque – et pas seulement à cause d’une pandémie mondiale. De plus en plus fréquemment, ceux d’entre nous qui travaillent dans le domaine de la promotion immobilière doivent tenir compte des effets des conditions météorologiques extrêmes sur un projet et de la myriade de façons dont ces événements météorologiques peuvent faire dérailler les budgets et les calendriers, s’ils ne sont pas correctement pris en compte.

Tempêtes de verglas, glissements de terrain, ouragans, tornades, incendies de forêt, inondations, sécheresses – les scientifiques conseillent que nous devrions nous attendre à voir ces événements météorologiques extrêmes se produire avec plus de fréquence et d’intensité dans les années à venir.

Une grande partie des conseils que les promoteurs et exploitants multifamiliaux reçoivent autour des conditions météorologiques extrêmes se concentrent sur l’ici et maintenant: atténuer les dommages causés par l’eau et les vents violents, protéger l’enveloppe du bâtiment, etc.

Mais ce ne sont que des risques physiques. Les promoteurs et les investisseurs doivent être conscients des risques de transition ou de la manière dont les conditions météorologiques extrêmes peuvent avoir un impact sur le marché en général, de la réduction de la main-d’œuvre à des normes de construction plus strictes.

Prenons, par exemple, la récente tempête de verglas de février, Uri, qui a recouvert le Texas et potentiellement causé des milliards de dollars de dommages matériels, car les températures glaciales et le manque de chaleur en raison d’un réseau électrique hors ligne ont provoqué l’éclatement de tuyaux dans les maisons et les appartements. et bureaux.

Plusieurs communautés multifamiliales ont été prises au dépourvu par les dommages causés à leurs piscines extérieures, généralement ouvertes tout l’hiver, étant donné les températures historiquement douces de l’État. En ne hivernant pas ces éléments – vidange de l’équipement de circulation de l’eau ou vidange des piscines – les propriétaires ont subi des dommages considérables.

Le problème de la piscine a été aggravé par une puissance limitée, ce qui signifie qu’il a fallu des jours et des semaines pour que les pompes, les filtres et les appareils de chauffage dégelent pour que les opérateurs évaluent toute l’étendue des dommages – le risque physique. Une grave pénurie de plombiers, compte tenu des dégâts généralisés dans tout l’État, a encore retardé les réparations. Certains experts ont mis en garde que l’échec du système électrique pourrait même dissuader les entreprises de s’installer dans l’État, ce qui constitue un risque transitoire à plus long terme qui peut néanmoins affecter le marché multifamilial dans son ensemble.

Les incendies de forêt en Californie et en Oregon l’année dernière, qui ont détruit des millions d’acres de terres boisées, nivelant 15 milliards de pieds-planche de bois, constituent un autre exemple de risque de transition généralisé, soit suffisamment pour construire 1 million de maisons. Ou considérez les sécheresses apparemment annuelles qui ont un impact sur l’approvisionnement en eau de notre pays, ce qui est essentiel pour permettre un développement et une croissance continus.

Le nouveau anormal

Bienvenue dans la nouvelle anormale, où le risque vient de toutes les directions et se compose instantanément et crée un enchevêtrement de problèmes qui doivent être dénoués et résolus pour permettre des profils de risque-rendement appropriés dans le développement immobilier.

Mais ce n’est pas parce que ces menaces sont très compliquées que nous ne pouvons pas les gérer. Les développeurs et les investisseurs peuvent réduire l’exposition au risque des manières suivantes:

  1. Identifiez les risques à travers diverses perspectives.

L’identification des risques à travers des cadres variés peut contribuer à rendre l’atténuation et la réponse beaucoup plus efficaces. Comment un développeur ayant une expérience en hôtellerie dans le Nord-Est pourrait-il gérer un projet multifamilial dans un climat plus tempéré comme le Texas, qui est affecté par des variations de température plus importantes? Quelles perspectives peuvent-ils apporter qui profiteraient en fin de compte au projet?

Bien qu’aucune personne ou équipe ne puisse gérer le risque de développement à zéro, le fait d’avoir diverses perspectives à la table offre une vue plus holistique des facteurs de risque potentiels, ce qui signifie que les plans d’atténuation sont adoptés plus tôt dans le projet, ce qui réduit les coûts.

2. Reliez les plans de leadership aux décisions sur place.

Les investisseurs examinent généralement le risque du projet sur des mois, voire des années, tandis que les équipes de développement sur site essaient de gérer les risques et les décisions au jour le jour. Travaillez à créer une compréhension et un alignement entre ces perspectives pour éviter les intérêts disloqués et pour faire avancer les projets de manière appropriée, tout en étant réactif aux risques qui surviennent.

3. Communiquez votre approche des conditions météorologiques extrêmes et des autres risques climatiques.

L’ensemble de l’entreprise immobilière de notre pays a adopté des mesures environnementales, sociales et de gouvernance pour promouvoir des valeurs et une responsabilité plus élevées, en particulier dans le domaine du développement. Traduire les objectifs de l’entreprise au niveau du projet peut être difficile, mais la communication des priorités et des étapes pour résoudre le problème plus large peut maintenir les projets sur la bonne voie et améliorer la réputation globale de la marque.

Nous ne réduirons jamais le risque de développement à zéro. Cependant, la discipline, la diversité et l’alignement peuvent aider à découvrir les menaces imminentes qui menacent les projets tout en établissant des liens solides entre les investisseurs et les équipes de développement.

Omar Rihani est vice-président et leader national du secteur résidentiel pour Project Management Advisors Inc., une société nationale de conseil en immobilier offrant des services de conseil en tant que représentant du propriétaire.